„მზად ვართ, წარმოუდგენელი ტყუილები დავიჯეროთ და მერე გვიკვირს, რომ მოგვატყუეს“ - რა უნდა ვიცოდეთ ბინის ყიდვის დროს?

უძრავი ქონების შეძენისას დიდი დაკვირვება და ბევრი მნიშვნელოვანი დეტალის გათვალისწინება გვმართებს. წინააღმდეგ შემთხვევაში შეიძლება დიდი ფინანსური ზარალიც ვნახოთ და სერიოზულ უსიამოვნებაშიც გავეხვიოთ. რა უნდა გავითვალისწინოთ უძრავი ქონების ყიდვისას და რა მნიშვნელოვანი ინფორმაცია უნდა მოვთხოვოთ სამშენებლო კომპანიას, იმისთვის, რომ მოტყუებული არ დავრჩეთ? ამ და სხვა მნიშვნელოვან საკითხებზე TIA.GE-ს „ლემონს გრუპის“ დამფუძნებელი და ბიზნეს განვითარების მენეჯერი, ირა მელიმონაძე ესაუბრა:

- გემახსოვრებათ, რომ 2018 წელს ქვეყანაში უძრავი ქონების გაყიდვამ არნახულ სიმაღლეებს მიაღწია. მოთხოვნა მაღალი იყო, მაგრამ  ბაზარი რადიკალურად ორად გაიყო - ბინებს მხოლოდ ის კომპანიები ყიდდნენ, რომლებსაც ორგანიზებული მენეჯმენტი ჰქონდათ, ხოლო ძველ საშენებლო კომპანიებს, რომლებსაც მენეჯმენტი და ადმინისტრაციული საკითხები არ ჰქონდათ მოგვარებული, ბინების გაყიდვა უჭირდათ. საბოლოოდ, ასეთი ტიპის კომპანიებს ორი გზა დარჩათ: ან უნდა „გამქრალიყვნენ“, ან ფასი უნდა დაეწიათ და ეს ისედაც გამოიწვევდა მათ „გაქრობას“. სწორედ ამ დროს გაჩნდა ე.წ. საშუამავლო კომპანიები და მათ შორის „ლემონს გრუპი“, რომელიც მომხმარებლებსა და მშენებლებს შორის შუალედურ მენეჯმენტურ რგოლს წარმოადგენს. 

- ითვლება, რომ ბაზარზე თქვენნაირი კომპანიების შესვლით ბინის ფასი ძვირდება.

- ეს მოსაზრება არასწორია, რადგან თუ სამშენებლო კომპანია არ დაიქირავებდა შუამავლად საკონსულტაციო მენეჯმენტურ კომპანიას, თავად მოუწევდა იურისტის, ბუღალტრის, გაყიდვების მენეჯერების, ცხელი ხაზის ოპერატორების, მარკეტერის აყვანა. სამშენებლო ბიზნესში თამასა ისეა აწეული, რომ ზემოთ ჩამოთვლილი თანამშრომლების გარდა, საჭირო გახდა  სოციალური მედია, რეკლამა, კარგად მოწყობილი ოფისი და ა.შ. ბუნებრივია, ეს ყველაფერი სამშენებლო ხარჯებს გაზრდიდა და ბინის ფასიც მოიმატებდა. ამიტომ ვამბობ, რომ ფიზიკურად ვეღარ დაბრუნდება ის დრო, როცა კვადრატული მეტრი 500 და 600 დოლარი ღირდა.

- რას ურჩევთ მყიდველს, რომელიც გაიაფების მოლოდინშია და არ იცის, ბინის შეძენა იჩქაროს თუ დაიცადოს? 

- უძრავი ქონების ბაზარი დღეს საქართველოში ძალიან არასტაბილურია და ვწუხვარ იმ ადამიანების გამო, რომლებიც გაუგებრობაში მოყვნენ, მაგრამ უნდა გვახსოვდეს, რომ საქართველოში ნებისმიერ ქონებას თავისი ფასი აქვს და ეს ფასი უნდა იცოდეს ინვესტორმაც და მყიდველმაც. უნდა იცოდნენ ისიც, რომ ფასი დამოკიდებულია ადგილზე, მშენებლობისა და სამშენებლო მასალების ხარისხზე... კიდევ უამრავი დეტალია, რომელსაც სამწუხაროდ, ბინის ყიდვისას არ ითვალისწინებენ.

- მყიდველისთვის ეს ინფორმაცია ხელმისაწვდომია?

- რა თქმა უნდა, მაგრამ მყიდველებმა საკუთარი უფლებები არ იციან და ტყუვდებიან. მაგალითად, როდესაც ადამიანი ბინას ყიდულობს რომელიმე ე.წ. პრესტიჟულ უბანში, ფიქრობს, რომ მეტი პერსპექტივა აქვს და საჭიროების შემთხვევაში უფრო ძვირად გაყიდის, მაგრამ თუ არ იცის შენობა რა მასალითაა აშენებული, მოპირკეთებული და ა.შ. შეიძლება მოტყუვდეს და წლების შემდეგ მის ბინას ფასი საერთოდ აღარ ჰქონდეს. უამრავი დეტალია რაც ბინის ფასს აძვირებს ან აიაფებს. მაგალითად: ფასის და ხარისხის მიხედვით განსხვავდება სხვადასხვა სამშენებლო და მოსაპირკეთებელი მასალები. ხედავთ ალბათ, თბილისში უსახურ, ჩამორეცხილ შენობებსაც და ისეთებსაც, 10-15 წელი ფერი რომ არ შეცვლიათ. ეს დამოკიდებულია მოსაპირკეთებელი მასალის ხარისხზე. თუნდაც მეტალოპლასმასის კარ-ფანჯარა რომ ავიღოთ, მშენებელს შეუძლია იგი 50 დოლარადაც ჩააყენოს და 150 დოლარადაც. ასევეა გრანიტი - შეიძლება 20-ლარიანი გამოიყენო ან 180-ლარიანი, მაგრამ ხარისხი სხვადასხვაა. ამიტომ მყიდველს აქვს უფლება მოსთხოვოს სამშენებლო კომპანიას ყველა დოკუმენტი, ფოტო თუ ვიდეო მასალა, რაც მას მისცემს ამომწურავ ინფორმაციას თუ რა ხარისხის მასალებია გამოყენებული ბინის მშენებლობაზე. 

- რაც შეეხება იურიდიულ საკითხებს. ამ მიმართულებით რაზე უნდა გაამახვილოს ყურადღება მყიდველმა? 

- აუცილებლად უნდა გადაამოწმოთ tas.ge-ზე, გაცემულია თუ არა მშენებლობის ნებართვა, რა ჰქვია კომპანიას, რომელზეც ნებართვა გაიცა, ვინ ყიდის და ა.შ. ბევრი ფიქრობს, რომ თუ მშენებლობა რეესტრში გატარებული არ არის, ეს უპირობოდ საფრთხის შემცველია. კი ბატონო, ესეც გარკვეულწილად დაცვის მექანიზმია, მაგრამ იდეაფიქსად არ უნდა იქცეს, რადგან თუ მშენებელს რეესტრში განშლა არ აქვს გაკეთებული, ეს არ ნიშნავს, რომ ის აუცილებლად თაღლითია. თქვენ წამოიდგინეთ, რომ არც იპოთეკაა ყველა შემთხვევაში პრობლემა. თუ მშენებლობას იმის იპოთეკა ადევს, ვინც მშენებელს ფული ასესხა, ყიდვას უნდა მოერიდოთ,  მაგრამ თუ მიწის მესაკუთრის ან ბანკის იპოთეკაა, ეს პირიქით, დამატებითი გარანტიაა თქვენთვის, რომ ბინა აშენდება. რადგან ბანკი ყველა შემთხვევაში უზრუნველყოფს მშენებლობის დასრულებას. მყიდველს ვურჩევ, რომ აღნაგობის ხელშეკრულებას გაეცნოს და ბრმად ნუ მიიღებს გადაწყვეტილებას. 

- თუ მყიდველი ვერც ბეტონის მარკებისა და გრანიტის ხარისხში ერკვევა და იურიდიულ საკითხებზეც ბუნდოვანი წარმოდგენა აქვს, როგორ უნდა მოიქცეს?  

- სწორედ ამისთვის არსებობს სარეალტორო მომსახურებები, უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაცია და მისი წევრები.  ამ ასოციაციას უნდა მიმართოს და  მისი ნდობით აღჭურვილი რეალტორი დაიქირავოს. როდესაც საპირწონედ ათიათასობით დოლარს დებ, მგონი ღირს დამატებითი ხარჯის გაწევა და პროფესიონალის დაქირავება, რათა ყველა რისკი გამოირიცხოს. ასე რომ, მნიშვნელოვანია, ჯერ მყიდველი გაერკვეს საკუთარ უფლებებში, მოსთხოვოს მშენებელს შესაბამისი ხარისხი და გარანტიები. ასეთი მიდგომა მშენებელსაც მეტ პასუხისმგებლობას გაუჩენს და ხარისხიც აიწევს, როგორც მშენებლობის ისე მომსახურეობის.