ფაქტორები, რომლებმაც განაპირობა უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების ზრდა

პანდემიურ წელს ეკონომიკის დარგებს შორის, უძრავი ქონების ბაზარი ტურიზმის შემდეგ მეორე ადგილზეა, რომელმაც სახელმწიფოს მხარდაჭერა სუბსიდირების მექანიზმის სახით მიიღო, შესაბამისად, ბაზარმა მდგრადი განვითარების შენარჩუნება შეძლო და იპოთეკური სესხების სუბსიდირების სახელმწიფო პროგრამის დასრულების მერე 2021 წლის პირველ 2 თვეში თავდაპირველი შემცირების შემდეგ ზრდადი მაჩვენებლების დაბრუნება შეძლო.

რა ცვლილებებს განიცდის უძრავი ქონების ბაზარი დღეს და რას უნდა ველოდოთ ახლო მომავალში? რა იწვევს ბაზარზე ფასების ცვლილებებს ? ამ და სხვა აქტუალურ კითხვებზე პასუხს გაგვცემს საკონსულტაციო კომპანია "ლემონს ჯგუფის" დამფუძნებელი და ბიზნეს განვითარების კონსულტანტი ირინე მელიმონაძე.

დავიწყოთ უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდის გამომწვევი მიზეზებით. თქვენი აზრით, რამ განაპირობა უძრავი ქონების ბაზარზე კვადრატული მეტრის ფასის ზრდა?

ბოლო რამდენიმე წლის სტატისტიკურ მონაცემებს თუ გადავხედავთ, დავინახავთ, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ფასები სტაბილურია და წლიდან წლამდე მნიშვნელოვან ცვლილებას არ განიცდის. მთავარი ფაქტორები, რომლებიც უძრავი ქონების ფასზე ახდენენ გავლენას არის:

მიწის ფასი,
მშენებლობის ღირებულების ინდექსი,
ვალუტის კურსი,
სამშენებლო რეგულაცია.

განვიხილოთ თითოეული მათგანი, დავიწყოთ მიწის ფასით: ბოლო პერიოდში გაზრდილმა მოთხოვნამ და მშენებლობის ბუმმა ქალაქში მიწის ნაკვეთზე ფასების ზრდა გამოიწვია, ხოლო ცენტრალური უბნებში ადგილების სიმცირემ დატვირთვა ახლომდებარე უბნებზე გადმოიტანა, ეს ტენდენცია გაგრძელდება, რადგან თბილისის ყველა უბანში ახალი მშენებლობები აქტიურად მიმდინარეობს.

მაგალითად: თბილისის ცენტრალურ უბნებში ვაკეში, ვერაზე, მთაწმინდაზე, რუსთაველზე თავისუფალი ადგილების სიმწირის გამო დატვირთვა მიმდებარე უბნებზე, საბურთალოზე გადმოიტანა, ხოლო აღნიშნული უბნების ათვისების შემდეგ დატვირთვა უკვე გარეუბნებზე გადმოდის.

როგორც უკვე აღინიშნა, მიწის ნაკვეთებს დედაქალაქის სხვადასხვა უბანში სხვადასხვა ფასი აქვს. კვადრატული მეტრის ფასი მისი მდებარეობის მიხედვით განისაზღვრება. ღირებულებაზე გავლენას ახდენს ისიც, თუ რამდენად ახლოა იგი ცენტრალურ გზასთან, საზოგადოებრივ ტრანსპორტთან, რამდენად განვითარებულია ირგვლივ ინფრასტრუქტურა და რამდენად უზრუნველყოფილია კომუნიკაციები - ელექტროენერგია, ბუნებრივი აირი, წყალი და ა.შ.

მშენებლობის ბუმის გამო მსგავსი ინფრასტრუქტურის და ეკონომიკურად საინტერესო ადგილების მოძებნა უკვე ძალიან რთული გახდა, ამიტომ მიწის ნაკვეთებზე დიდმა მოთხოვნამ და პროდუქტის სიმწირემ მიწის ფასის მატება გამოიწვია, რაც პირდაპირ აისახება კვადრატული მეტრის ფასზე.

მშენებლობის ღირებულების ინდექსის ზრდა პირდაპირ კავშირშია დოლარის არამდგრად კურსთან, ამიტომ მისმა ზრდამაც დიდი გავლენა იქონია უძრავი ქონების ფასზე, რადგან სწორედ ამ ინდექსში შემავალი ელემენტების (სამშენებლო მასალები, შრომის ანაზღაურება, მანქანა-დანადგარები, ტრანსპორტირება, საწვავი, ელექტროენერგია და მშენებლობის დროს გაწეული ყველა სხვა ხარჯი) მიხედვით დგინდება კვადრატული მეტრის ფასი.

ხოლო, რაც შეეხება სამშენებლო რეგულაციებს, საქართველოს მთავრობის მიერ 2016 წლის 28 იანვარს მიღებული №41 დადგენილებაში არსებული უსაფრთხოების წესებით გათვალისწინებული რეგულაციების და სტანდარტების დაცვით მშენებლობა კომპანიებს გასულ წლებთან შედარებით მშენებლობას 30-35% უძვირებს.

სტატისტიკის მიხედვით თბილისის რომელ უბნებს შეეხოთ ფასის ზრდა? რომელია თბილისში ყველაზე ძვირი და ყველაზე იაფი უბნები?

კვლევის მიხედვით, 2021 წლის ივნისში, წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, თბილისში უძრავი ქონების ფასი($) 10.7%-ით გაიზარდა, 2019 წელთან შედარებით კი – 1.7%-ით.

2021 წლის პირველ კვარტალში, 1 კვადრატული მეტრის ფასის მიხედვით თბილისის ყველაზე ძვირიანი 5 უბანია:

მთაწმინდა-სოლოლაკი – $1 402 აშშ დოლარი;
ვერა – $1 215 აშშ დოლარი;
ვაკე-ბაგები – $1 159 აშშ დოლარი;
კალა-ორთაჭალა – $1 032 აშშ დოლარი;
წყნეთი – $1 013 აშშ დოლარი.

2021 წლის მარტში, თბილისის მასშტაბით, ბინის 1 კვადრატული მეტრის საშუალო ფასი $949 დოლარს შეადგენდა, რაც ამავე წლის იანვართან შედარებით, $7 აშშ დოლარით გაზრდილი მაჩვენებელია და მომავალშიც კვლავ ზრდას განაგრძობს. ამის ერთ-ერთი მიზეზი ზემოთ ჩამოთვლილის გარდა იქნება ისიც, რომ სულ მალე თბილისში საბჭოთა დროს აშენებული კორპუსების ექსპლუატაციის ვადები იწურება, რის გამოც მათი ახლით ჩანაცვლების საჭიროება დგება. ყველაზე მეტი ჩანაცვლების საჭიროება "ხრუშჩოვკების" შემთხვევაშია, რომელიც 500-მდე შენობას და 15 000-მდე ოჯახს მოიცავს, ეს საკითხი მომდევნო 5-10 წელში დადგება.

2021 წლის პირველ კვარტალში,1 კვადრატული მეტრის ფასის მიხედვით თბილისის ყველაზე დაბალი ფასიანი 5 უბანია:

ჩუღურეთი – $ 939 აშშ დოლარი;
დიდუბე – $ 842 აშშ დოლარი;
ნაძალადევი – $ 733 აშშ დოლარი;
გლდანი – $ 669 აშშ დოლარი;
სამგორი – $ 660 აშშ დოლარი.

საინტერესოა, ვინ ყიდულობს ძირითადად საქართველოში უძრავ ქონებას და აქედან რა წილი მოდის უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე?

როდესაც საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი განვითარების პირველ ნაბიჯებს დგამდა, უძრავ ქონებას ძირითადად უცხოელები, ემიგრანტები და მაღალი შემოსავლების მქონე ქართველები ყიდულობენ, მაგრამ დღეს უკვე ვითარება მკვეთრად შეიცვალა.
საქართველოში, განსაკუთრებით დედაქალაქში უკვე 2 ათეულ წელზე მეტია საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობა აქტიურად მიმდინარეობს. თბილისის თითქმის ყველა უბანში შენდება კორპუსები, ნაწილი არის პრემიუმ-კლასის, ნაწილი კი ეკონომ-კლასი, არჩევანი დიდია, ამიტომაც ბინის შეძენის მსურველებს თავიანთი შემოსავლების შესაბამისი ბინის შერჩევა მარტივად შეუძლიათ.
ამ ტენდენციას დიდ წილად ხელი შეუწყო სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამებმა.

რამდენი კვადრატული მეტრის ბინებზეა ყველაზე დიდი მოთხოვნა და განსხვავდება თუ არა მოთხოვნადი ფართის მოცულობა უბნების მიხედვით?

ახალი ბინების სეგმენტში ყველაზე გაყიდვადი საშუალო ზომის ბინები იყო (51- 80 მ²), რომელთა წილმა 2020 წლის მთლიანი გაყიდვების 51% შეადგინა. ეს ტენდენცია 2021 წელსაც გრძელდება.

მოთხოვნა საშუალო ზომის ბინებზე (51-80 მ 2) თბილისის ყველა უბანში მაღალია, გარდა ცენტრალური უბნებისა, (ვაკე, საბურთალო, მთაწმინდა) სადაც მოთხოვნა უფრო დიდი ზომის ბინებზეა (81-120 მ² ). პატარა ბინები (45 -70 მ² ) ძირითადად გარეუბნებში იყიდება.

დღეს ასევე შეცვლილია მომხმარებელთა მოთხოვნები და საჭიროებები, გაიზარდა ოჯახის თითოეული წევრისთვის პირადი სივრცის არსებობის მნიშვნელობა, ამიტომ დიდი ოჯახებისთვის ძალიან მნიშვნელოვანი გახდა დიდი ბინის შეძენა. ადრე თუ მრავალშვილიან ოჯახს ოროთახიან ბინა ჰყოფნიდა, დღეს ეს უკვე არაპრაქტიკულია, ამიტომ მათი უმეტესობა ცდილობს ბინის შერჩევისას არჩევანი ბინის ფართის მიხედვით გააკეთოს და არა მისი ადგილმდებარეობის გათვალისწინებით.