როგორ მოქმედებს უძრავის ქონების ფასზე ქვეყანაში განვითარებული პოლიტიკური პროცესები? - ინტერვიუ უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის პრეზიდენტთან

ცნობილია, რომ ადამიანის მიერ ცხოვრების განმავლობაში დაგროვებული სიმდიდრის მნიშვნელოვან ნაწილს უძრავი ქონება წარმოადგენს. სხვადასხვა კვლევითი ორგანიზაციის მონაცემების მიხედვით, ამ მხრივ, ევროპის სხვა ქვეყნებთან შედარებით, განსაკუთრებით მაღალი მაჩვენებელი საქართველოშია. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის 2022 წლის მონაცემებით, საქართველოს მოსახლეობის 91%-ზე მეტი, ხოლო ქალაქის მოსახლეობის თითქმის 89%, მათ საკუთრებაში არსებულ საცხოვრებელ სახლებში ცხოვრობს. იმავე წლის მონაცემებით, საქართველოს უძრავი ქონების მთლიანი ბაზარი 3.6 მილიარდ ამერიკულ დოლარად არის შეფასებული, საიდანაც 2.6 მილიარდი დედაქალაქზე მოდის. უკანასკნელი წლების განმავლობაში თბილისის უძრავი ქონების ბაზარმა მნიშვნელოვანი ცვლილებები განიცადა, რაც რამდენიმე ფაქტორით იყო გამოწვეული. რა იწვევს უძრავი ქონების ბაზარზე ფასის ზრდას და როგორ მოქმედებს უძრავის ქონების ფასზე ქვეყანაში განვითარებული პოლიტიკური პროცესები ამის გასარკვევად TIA.GE საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის პრეზიდენტს ნატო ბოჭორიშვილს დაუკავშირდა.

- უძრავი ქონების ფასების მატება ძალიან ბევრი კომპონენტისგან შედგება. ძირითადად, ამას მოთხოვნა-მიწოდება განსაზღვრავს - პირველი და ყველაზე მნიშვნელოვანი მაჩვენებელი ეს არის. შემდეგ მოდის ის შემადგენელი კომპონენტები, რომლებიც მშენებლობას თვითღირებულებას უზრდის და ავტომატურად, გასაყიდი ფასის ზრდას იწვევს. გასაყიდი ფასის ზრდის კუთხით არსებობს მოკლევადიანი და გრძელვადიანი ეფექტები. ცხადია, გრძელვადიან პერსპექტივაში მშენებლობის ღირებულების ზრდა მნიშვნელოვანია. ასევე, მშენებლობაში მნიშვნელოვანია მუშახელის ანაზღაურება, რომელიც ბოლო დროს, ასევე იმატებს. რეგულაციებიდან გამომდინარე, თანამედროვე, ენერგოეფექტური მშენებლობები უკეთესი ხარისხისაა და უფრო მეტ დანახარჯებს საჭიროებს. თავის მხრივ, ეს ყველაფერი რა თქმა უნდა, გასაყიდ ფასზე აისახება.  ასევე, როცა მოთხოვნა და მიწოდება ვახსენე, აქ მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ ლიმიტირებული რესურსიც, იმიტომ, რომ ზოგიერთ უბნებში განაშენიანება ნელ-ნელა მცირდება იქიდან გამომდინარე, რომ ახალი მშენებლობებისთვის ადგილი აღარ არის და გარკვეუწლილად, ფასების კორექტირებას ესეც იწვევს.

- უძრავი ქონების ფასის ზრდაზე მნიშვნელოვანი გავლენა მიგრანტების შემოდინებაც მოახდინა...

- ორი წლის წინ, როცა უკრაინაში ომი დაიწყო, მიგრანტბის შემოდინებამ ნამდვილად დიდი გავლენა მოახდინა უძრავი ქონების ფასებზე, როგორც გაყიდვის, ასევე იჯარის კუთხით, მაგრამ დღეს უძრავი ქონების მიმართულებით ვინც ვმუშაობთ, მიგვაჩნია, რომ მიგრანტების ეფექტმა ნელ-ნელა გადაიარა. ვინც ჩამოვიდა უკვე ან შეიძინა, ან იქირავა, შესაბამისად, ბოლო პერიოდში ამ კუთხით რაიმე განსაკუთრებული გააქტიურება ნამდვილად არ შეინიშნება. დღესდღეობით, ბაზარი ამ ნაწილში უფრო სტაბილურია და კონკრეტულად, ფასების ზრდას ვერ ვიტყვით, რომ ტენდენციურია. შეიძლება ზოგიერთმა დეველოპერულმა კომპანამ გადახედა ფასებს, მაგრამ ზოგადად, ამ კუთხით ბაზარზე განსაკუთრებული ცვლილებები არ შეინიშნება. 

- როგორ აისახება უძრავი ქონების სეგმენტზე ქვეყანაში არსებული პოლიტიკური ფონი, აქციები და ა.შ.

- ზოგადად, მსოფლიო პრაქტიკაა, რომ  წინასაარჩევნო პერიოდში როგორც ინვესტორები, ისე რიგითი მოქალაქეები უძრავი ქონების შეძენისგან თავს იკავებენ. არჩევნების წინ მოსახლეობა და ინვესტორები მოვლენების განვითარებას აკვირდებიან და შემდეგ ბაზარი ნელ-ნელა გააქტიურებას იწყებს. ჩვენს შეთხვევაში, უძრავი ქონების ბაზარი სავარაუდოდ, მალე დაიწყებს გააქტიურებას და იმედი გვაქვს, რომ საახალწლოდ, ჩვეულ ამპლუაში დავბრუნდებით. 

- ბინის ჩაბარების გაჭიანურების გარდა, რა პრობლემებს აწყდებიან მობინადრეები ახალ ბინებში შესახლებისას?

- ეს პრობლემები არის უშუალოდ დეველოპერზე დამოკიდებული, აქედან გამომდინარე, ძალიან განსხვავებულია, ამიტომ ვერ განვაზოგადებდი და ვერ ვიტყოდი, რომ რაიმე სახის გლობალური პრობლემა გვაქვს და მობინადრეების უმრავლესობას ახალაშენებულ კორპუსში გადასვლისას ესა თუ ის პრობლემა უჩნდება.

- ზოგადად, მოთხოვნა ახალაშენებულ ბინებზე მეტია თუ ძველ კორპუსებზე?

- მოთხოვნა ახალაშენებულ კორპუსებზე, ზოგადად, პირველად ბაზარზე უფრო მეტია, ვიდრე მეორად ბაზარზე. იმისთვის, რომ მეორადმა ბაზარმა  გაყიდვები შეინარჩუნოს, ცხადია, უფრო დაბალი ფასი უნდა ჰქონდეს. შესაბამისად, ძველ აშენებულ კორპუსში უფრო იაფია უძრავი ქონების შეძენა, ვიდრე ახალ აშენებულ კორპუსში.

- რას ურჩევდით მოქალაქეს, რომელსაც ბინის შეძენა აქვს გადაწყვეტილი. ვის უნდა მიმართოს და რას უნდა მიაქციოს ყურადღება?

- ბინა მნიშვნელოვანი შენაძენია, ამიტომ მოქალაქეებს ვურჩევდი, რომ უპირველეს ყოვლისა, თავისთვის  ჩამოაყალიბონ რა მოთხოვნები აქვთ მომავალი საცხოვრებელის მიმართ, რა მოთხოვნებს უნდა აკმაყოფილებდეს ბინა მათი გადმოსახედიდან და ამის შემდეგ დაიწყონ შესაბამისი ბინის ძიება. ხშირად, ფასიდან გამომდინარე ცდილობენ ხოლმე, რომ ესა თუ ის ბინა სასურველ ბინად მოირგონ და შეიძლება ეს არ გამოვიდეს, ამიტომ ყოველთვის უკეთესია, როცა ჩამოყალიბებული მოთხოვნები აქვთ და ბინის შეძენას შემდეგ ცდილობენ. თუ ბინის მყიდველს გამოცდილება არ აქვს და შესაბამისი დახმარების მიღება სურს, უძრავი ქონების მიმართულებით მუშაობენ სპეციალისტები, რეალტორები, საბროკერო კომპანიები და ა.შ. შეუძლიათ ასევე უძრავი ქონების ეროვნულ ასოციაციასაც მიმართონ. რა თქმა უნდა, ასოციაცია არ ახორციელებს მოქალაქეების დახმარებას ბინების შერჩევის კუთხით, მაგრამ შეუძლია დააკვალიანოს და ჩვენი წევრი კომპანიები ნამდვილად შეძლებენ დახმარებას.