რა განსაზღვრავს უძრავი ქონების ფასს ძველ თბილისში? - ინტერვიუ „კედარო ჯგუფის“ დამფუძნებელთან

მიუხედავად იმისა, რომ დედაქალაქი მუდმივად იზრდება და ვითარდება, ძველ კორპუსებს აქტიურად ანაცვლებს ახალი, მაღალსართულიანი შენობები, სადაც საცხოვრებელ ბინებზე მაღალი მოთხოვნაა,  აქტუალურობას არ კარგავს ძველი თბილისის თემა. ძველ თბილისს თავისი სეგმენტი ჰყავს, რომელსაც ბინის შეძენისას სულ სხვა მოთხოვნები და გათვლები აქვს. 

მოდით, გავიგოთ რა განსაზღვრავს უძრავი ქონების ფასს ძველ თბილისში, რომელი ადგილები და ქუჩებია ყველაზე მოთხოვნადი და რა გავლენას ახდენს გაყიდვებზე ავარიული სახლების პრობლემა?.. -  ამ საკითხებზე ძველ თბილისში უძრავი ქონების ექსკლუზიური მართვის კომპანია "კედარო ჯგუფის" თანადამფუძნებელი ეკატერინე ჭიღლაძე გვესაუბრება:

- ეკატერინე, თუ ძველ თბილისში არსებული ბინების ფასს გადავხედავთ, ვნახავთ, რომ ერთი კონკრეტული ფასი განსაზღვრული არ არის, რითია განპირობებული ფასთაშორის სხვაობა?

- გეთანხმებით. დღემდე ადამიანების უმრავლესობისთვის გაუგებარია, თუ რატომ შეიძლება ღირდეს ძველ თბილისში ერთი უძრავი ქონების კვადრატული მეტრი 1500 აშშ დოლარი და მეორის მაგალითად, 4 000 აშშ დოლარი. ცხადია, ფასთაშორის ამხელა სხვაობა ბევრი ობიექტური მიზეზით არის გამოწვეული.

ძველი თბილისით დაინტერესებული ადამიანებისთვის უფრო გასაგები რომ იყოს ფასების სხვაობა, მოდით ჯერ ის განვსაზღვროთ, უძრავი ქონების ინდუსტრიაში რომელ უბნებს მოიაზრებენ ძველი თბილისის შემადგენელ ნაწილად. ესენია: მტკვრის მარცხენა სანაპიროზე - ჩუღურეთის რაიონი, ავლაბარი, 300 არაგველის მეტროს ტერიტორია; მტკვრის მარჯვენა სანაპიროზე: ორთაჭალა, აბანოთუბანი, გარეთუბანი, სოლოლაკი, მთაწმინდა, ვერა. სწორედ ამ უბნებში უძრავი ქონების ფასები ყოველწლიურად იმატებს და ეს დინამიკა ბოლო 15 წელია არ შეცვლილა. 

თითოეულ რაიონსა თუ უბანში, სხვადასხვა ქუჩაზე მდებარე საცხოვრებელ ბინებს შესაძლოა რადიკალურად განსხვავებული ფასები ჰქონდეს. პირველ რიგში ეს დამოკიდებულია შენობის ისტორიულ მნიშვნელობასა და ხარისხზე. 

- ამ უბნებში შენობების დიდი ნაწილი ავარიულია, ალბათ შეფასების ერთ-ერთი კრიტერიუმი ესეცაა... მითუმეტეს, რომ ასეთი შენობებით ინვესტორებიც ნაკლებად ინტერესდებიან...

- დიახ, ძველ თბილისში სახლების უმრავლესობას ე.წ. ექსპლუატაციის ვადა გასული აქვს და ბევრ მათგანს ავარიულობის მე-2, მე-3 ან მე-4 კატეგორია აქვს მინიჭებული. შესაბამისად, თითოეული შენობის მდგომარეობა დიდწილად ახდენს გავლენას ფასზე.

ავარიული შენობებით ინვესტორები რა თქმა უნდა არ ინტერესდებიან... ისინი მოიხიბლებოდნენ იმ შემთხვევაში, ამ შენობებს ისტორიული სტატუსი და  კოეფიციენტზე შეზღუდვა რომ არ ჰქონდეთ. სწორედ ეს ორი მიზეზი ერთის მხრივ ხელს უშლის ინვესტორს, მოახდინოს ძველის ახლით ჩანაცვლება სართულების დამატებით, ხოლო მეორეს მხრივ, რომ არა ეს შეზღუდვა, ძველი თბილისი დაკარგავდა თავის იერსახეს და გადაიქცეოდა ისეთივე ბეტონის დასახლებად, როგორიც უკვე ბევრი უბანია.

- ბოლო წლებში ძველი თბილისის არაერთ ქუჩას ჩაუტარდა რეაბილიტაცია,  როგორ იმოქმედა ამან უძრავი ქონების ფასზე და გაყიდვებზე?

- სწორედ ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროექტებია ფასების სხვაობის მეორე მნიშვნელოვანი მიზეზი. კერძოდ, ბოლო წლებში უკვე აქტიურად მიმდინარეობს კონკრეტული მონაკვეთების ერთიანი რეაბილიტაცია/რეკონსტრუქცია. მაგალითად როგორიც არის ორბელიანის და გუდიაშვილის მოედნები. ბუნებრივია, ტერიტორიის განახლება იქ არსებული შენობების ფასს სულ მცირე ორჯერ ზრდის. არ შეიძლება არ აღვნიშნოთ თბილისის განვითარების ფონდის აქტიური ჩართულობა ამ პროცესში, თუმცა აქვე უნდა ითქვას რომ ეს სრულებითაც არ არის საკმარისი, იმდენად ბევრი შენობაა კრიტიკულ მდგომარეობაში. 

- თუ შეგიძლიათ დაასახელოთ, რომელი ადგილები და ქუჩებია ყველაზე მოთხოვნადი ძველ თბილისში? 

-დიახ, ძველ თბილისში არსებობს გარკვეული ქუჩები, რომლებიც არასოდეს კარგავენ აქტუალობას და მოთხოვნად საინვესტიციო შეთავაზებების სიაში მუდმივად წინ არიან. ცენტრალური გამზირების გარდა, ასეთ ქუჩებად შეგვიძლია დავასახელოთ, მაგალითად: კოტე აფხაზის (ყოფილი ლესელიძის), ვერცხლის, ათონელის, ტაბიძის, დადიანის, ამაღლების, კოტე მესხის, ინგოროყვას, გრიბოედოვის, ჭავჭავაძის და სხვა ქუჩები. აქტუალობა დამოკიდებულია იმაზე, რა გეგმა და მიზანი აქვს მყიდველს.

- რამდენად სპეციფიკურია ძველ თბილისში უძრავი ქონების მიმართულებით მუშაობა და რა ძალისხმევას მოითხოვს?

- უძრავი ქონების ბაზარზე ძველი თბილისის ქონებები ერთ-ერთი ყველაზე პრეტენზიული და ძვირადღირებული საინვესტიციო მიმართულებაა, რასაც გულწრფელად გეტყვით, საკმაოდ დიდი ცოდნა და გამოცდილება სჭირდება. შეუძლებელია აქ არსებული ქონებები სტანდარტული, საბაზრო ანალოგის მეთოდით შეაფასო და ასე დაადგინო მისი საშუალო ფასი. სწორედ ამიტომ, 6-წლიანი მუშაობის შემდეგ გადავწყვიტე და შევქმენი ძველი თბილისის ქონებების შეფასების სრულიად განსხვავებული, ინდივიდუალური მეთოდი, რაც ითვალისწინებს როგორც რაიონის, ასევე უბნის, ქუჩის, შენობისა და თავად ბინის ხარისხს, პოტენციალს, ღირებულებას და ფასს. აღნიშნული მიდგომა დაინტერესებულ ადამიანებს საშუალებას აძლევს გაეცნოს ამ ტერიტორიას, მოიკვლიოს რომელი უბანი, რა მიმართულებით არის საინტერესო, შემდგომ გადახედოს საკუთარ ფინანსებს და მოთხოვნა-მიწოდება დააბალანსოს. 

ესაუბრა: ნათია ვასაძე