რა უნდა გავითვალისწინოთ მშენებარე ბინის შეძენისას? - იურიდიული რჩევები ოთარ კაჭკაჭაშვილისგან

ბინის შეძენა მნიშვნელოვანი მოვლენაა ნებისმიერი ადამიანის ცხოვრებაში – ახალი ბინა ნიშნავს ახალ გარემოს და რაც მთავარია, უფრო კომფორტულ, სასიამოვნო სიტუაციაში ცხოვრებას.

ასეთ დროს ადამიანი არჩევანის წინაშე დგას: ბინა ახალაშენებულ კორპუსში შეიძინოს თუ ძველში, კორპუსის ბინის ყიდვა სჯობს თუ კერძო სახლის, ბინის ყიდვა მშენებლობის პროცესში უფრო მომგებიანია თუ უკვე დამთავრებულ კორპუსში და ა.შ. შესაბამისად, უძრავი ქონების შეძენა საკმაოდ პრობლემურ პროცესსაც წარმოადგენს და მეტად ორიენტირებას მოითხოვს ნიუანსებზე, განსაკუთრებით კი სამართლებრივ ნაწილში. 

უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის იურისტი, Law Office/საადვოკატო ბიურო OK & CG-ის დამფუძნებელი და დირექტორი, ოთარ კაჭკაჭაშვილი იმ ძირითად საკითხებზე გვიზიარებს პროფესიონალურ რჩევებს, რომელთა ცოდნაც მოქალაქეებს უძრავი ქონების შეძენისას მოსალოდნელი რისკებისგან დააზღვევს.

- ბატონო ოთარ, მშენებარე მდგომარეობაში ბინის შეძენას მრავალი უპირატესობა აქვს, როგორებიცაა: უფრო დაბალი ფასი, მშენებლობის ეტაპების მონიტორინგი, მეტი არჩევანი და ა.შ., თუმცა არსებობს გარკვეული რისკებიც... რას ურჩევთ ჩვენს მკითხველს ამ მიმართულებით? რა უნდა გაითვალისწინოს მშენებარე ბინის ყიდვისას?

- უძრავი ქონების შეძენისას, განსაკუთრებით, ხელშეკრულების გაფორმებამდე, ძალიან დეტალური დაკვირვებაა საჭირო. 

მაგალითად, უმჯობესი იქნება, თუკი გამყიდველ კომპანიას შევამოწმებთ სამეწარმეო რეესტრში, რათა დავადგინოთ რაიმე აკრძალვა ხომ არ აქვს ან ყადაღა, რამაც შესაძლოა სამომავლოდ პრობლემები წარმოშვას. გარდა ამისა, სასურველია შესაძენი უძრავი ქონების სტატუსის შემოწმებაც, რათა გამოირიცხოს ფართზე რაიმე სახის შეზღუდვა, იპოთეკა ან სხვა ვალდებულება.

გარდა ამისა, უშუალოდ მშენებარე ბინაზეც რომ უფრო მეტად დავკონკრეტდეთ - მას ინვიდიდუალური საკადასტრო კოდი უნდა გააჩნდეს და ვიდრე შეიძენდეთ, კონტრაქტის გაფორმებამდე უნდა განახლდეს ის.

უმეტესად, ბინის შეძენით გამოწვეული ემოციების გამო, რთული ხდება გაცნობიერება იმ რისკებისა, რომელსაც შეიძლება შემდგომ მოჰყვეს მატერიალური ზიანი ან საკუთარი ქონებით სარგებლობის შეზღუდვა.

- მშენებარე ბინის წინასწარი რეგისტრაცია აუცილებელია?

- როგორც ცნობილია, უძრავი ქონების ნასყიდობისას, კანონის მოთხოვნაა მისი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. მით უფრო, მშენებარე ბინის შემთხვევაში, ეს იქნება წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, ნასყიდობა განვადებით თუ სხვა ფორმით - როცა გავაფორმებთ კონტრაქტს, ის აუცილებლად უნდა დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრში. 

ასეთ შემთხვევაში შემძენის სტატუსი მომავალი მესაკუთრის სტატუსი იქნება, რაც მაქსიმალურ დაცულობას იძლევა იმისა, რომ შეძენილი ქონება იურიდიულად ასახული იყოს სწორედ შემძენზე და გამოირიცხოს იმავე ქონების სხვაზე გადაყიდვის ალბათობა.

კომპანიები, როგორც წესი, საჯარო რეესტრის მიღმა და გარეშე დებენ ხელშეკრულებებს მომხმარებლებთან, რათა ხელშეკრულების პირობის ცვლილებისას, მათ აღარ მოუხდეთ ზედმეტი პროცედურების გავლა.

- რა უნდა იყოს ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული?

მშენებარე ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულებით აუცილებლად უნდა რეგულირდებოდეს ისეთი საკითხები, როგორიცაა, მაგალითად, მშენებლობის დასრულების ვადა, ასევე, თუ რა მოიაზრება დასრულებულ მშენებლობაში (მხარეთა შეთანხმებით), რა ვადაში ბარდება შენობა ექსპლუატაციაში, ან ვალდებულების შეუსრულებლობისას რა სანქცია უნდა დაწესდეს გამყიდველ კომპანიისათვის და სხვ. 

- რამდენად პრობლემურია უძრავი ქონების ამონაწერში მითითებული იპოთეკა?

უძრავი ქონების ამონაწერში მითითებული, რეგისტრირებული იპოთეკა არის სანივთო უფლება, რომელიც მოიაზრებს უძრავი ქონების რეალიზაციისას პრიორიტეტულად იპოთეკარის მიმართ არსებული დავალიანების დაფარვას.

გასათვალისწინებელია, რომ იპოთეკა, როგორც საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული შეზღუდვა, ვერ იქნება განხილული როგორც უფლებრივი ნაკლი, რადგან საჯარო რეესტრის საჯაროობის პრინციპიდან გამომდინარე, იგულისხმება, რომ ბინის მყიდველისთვის ცნობილია ინფორმაცია იპოთეკის შესახებ და არ აცხადებს პრეტენზიას. 

ამდენად, ძალიან მნიშვნელოვანია, მყიდველმა ნასყიდობის ხელშეკრულებაში გაითვალისწინოს ყველა დეტალი და პასუხისმგებლობა და თუკი ბუნდოვნად რჩება რაიმე საკითხი, აუცილებლად მიმართოს იურისტს/ადვოკატს და მიიღოს კვალიფიციური რჩევა მისგან.

ესაუბრა: ნათია ვასაძე