რატომ არ იკლებს ბინის ფასები და რა შეცდომას უშვებს მყიდველთა უმრავლესობა? - ინტერვიუ ანანო ცხომარიასთან

დღევანდელ დინამიკურ რეალობაში უძრავი ქონების ბაზარი ერთ-ერთი ყველაზე განხილვადი და რთულად პროგნოზირებადი სფეროა. მუდმივად მზარდი ფასები, ახალი რეგულაციები და სამშენებლო სტანდარტები მყიდველებს არაერთი კითხვის წინაშე აყენებს. რა განაპირობებს ბინის ღირებულების ზრდას მაშინ, როცა ბევრი ფასების ვარდნას ელოდება? რატომ ხდება "ოქროს მომენტის" გაშვება ყველაზე ძვირადღირებული შეცდომა და როგორ უნდა დავიზღვიოთ თავი არასანდო დეველოპერებისგან?

ამ და სხვა აქტუალურ თემებზე უძრავი ქონების ექსპერტი, ანანო ცხომარია გვესაუბრება. ანანო თავის მრავალწლიან პრაქტიკულ გამოცდილებას გვიზიარებს და გვეხმარება იმ "უხილავი" დეტალების დანახვაში, რაც ერთი შეხედვით მარტივ გადაწყვეტილებას – ბინის შეძენას, წარმატებულ ინვესტიციად აქცევს.

თქვენი გამოცდილებით, რა არის მთავარი მიზეზები, რის გამოც ბინის ფასები არ ეცემა (ან პირიქით, იზრდება)?

- ბინის ფასების დინამიკა, რამდენიმე ძირითადი ფაქტორით განისაზღვრება. ჩემი გამოცდილებით, რის გამოც ფასები არ ეცემა და პირიქტით იზრდება, არის არაერთი ფაქტორი. პირველი ადგილი უკავია, ქალაქში მიწების სიმცირებს და არსებულზე ფასის ზრდას, ამის შემდეგ მოდის ნებართვების ღირებულება და ნებართვის გააცემის დროს არსებული ვალდებულებულები, რომელიც ეკისრება მშენებელს იმისთვის, რომ კეთილსინდისიერად, უსაფრთხოდ და ეკოლოგიურად სუფთა მასალებით ააშენოს, რაც მობინადრეებისთვის, სიმშვიდეს და ჯანსაღ გარემოში ცხოვრებას უზრუნველყოფს.

ბინის ფასის მატებას ასევე განაპირობებს, მასალის ღირებულების და მუშახელის ანაზღაურების ზრდა. ფასს ზრდის ინვესტიციური მოთხოვნაც. უძრავი ქონება ერთ-ერთი ყველაზე სტაბილურ ინვესტიციად ითვლება, რის გამოც ინვესტორები აქტიურად ყიდულობენ ბინებს. აქვე ვიტყვი, რომ ფასს ზრდის, ქალაქებში მოსახლეობის მატება, რადგან ყოველ წლიურად იქმნება ახალი ოჯახები და სურთ ცალკე ცხოვრება, გვემატებიან სტუდენტები და ქვეყანაში დაბრუნებული ემიგრანტები.

თქვენი პრაქტიკიდან, რა არის ყველაზე ძვირადღირებული შეცდომა, რომელსაც მყიდველები უშვებენ?

- ჩემ პრაქტიკაში, მყიდველების მიერ ყველაზე ძვირადღირებული, დაშვებული შეცდომა არის, მომენტის ხელიდან გაშვება, როდესაც ისინი იწყებენ ყოყმანს და არჩევენ მოცდას, რომ ფასი დაიწევს და ეხლა ჯობია თავი შეიკავონ. ჩემ, მრავალწლიან პრაქტიკაზე დაყრდნობით თამამად ვიტყვი, რომ ერთი შემთხვევაც კი არ მქონია, მოსულიყოს ადამიანი თვეების ან წლების შემდეგ და ეთქვას, რომ გაუმართლა და კმაყოფილია იმით რომ არ იჩქარა გადაწყვეტილების მიღება.

პრაქტიკაში მუდმივად ხდება პირიქით, მოდიან დადარდიანებულები, რომ მაშინ არ გადაწყვიტეს და "შანსი“ ხელიდან გაუშვეს. ასევე ბევრი მყიდველი ფოკუსირებს მხოლოდ ფასზე, არჩევანს აკეთებს, ყველაზე დაბალ ფასზე, მაგრამ არ ითვალისწინებს მშენებლობის ხარისხს, ლოკაციასა და დეველოპერის რეპუტაციას, ხოლო დეველოპერის არასაკმარისად შემოწმება, კომპანიის გამოცდილების, დასრულებული პროექტების და სანდოობის გაუთვალისწინებლობა ყოველთვის იწვევს, მყიდველის მოტყუებას და დაზარალებას.

როგორ აფასებთ სამშენებლო კომპანიას, როცა პირველად ეცნობით პროექტს?

- სამშენებლო კომპანიის შეფასება, პირველივე ეტაპზე, კრიტიკულად მნიშვნელოვანია. პრაქტიკაში ყურადღებას ვამახვილებ რამდენიმე ძირითად კრიტერიუმზე.

1. კომპანის გამოცდილებაზე და რეპუტაციაზე - ვიკვლევ რამდენი პროექტი აქვს დასრულებული და რა ვადაში, მოხდა ეს იმ სახელშეკრულებო პერიოდშიმ რაც იყო თავიდანვე შეთნხმებული თუ ფიქსირდება არსებითად ხანგრძლივი ვადაგადაცილება.

2. ვამოწმებ იურიდიულ "სისუფთავეს“, მშნებლობის ნებართვას, მიწის სტატუსს, საკადასტო კოდებს და ა.შ.

3. ვარკვევ მშნებლობის ხარისხს, თუ რა მასალებით მიმდინარეობს მშნებლობა, რამდენად მდგრადი და უსაფრთხოა, ასევევ რამდენად შეესაბამა დადგენილ სტანდარტებს.

4. უდიდეს ყურადღებას ვანიჭებ პირველ კომუნიკას და სულერთია ეს კომპანის რომელი რგოლის წარმომადგენელთან იქნება, ეს შეიძლება იყოს ცხელი ხაზის ოპერატორი, სოცმედია ან გაყიდვების წამომადგენლი, მჯერა რომ თუ პირველივე კომუნიკაცი გარკვეული ხარვეზებით დაიწყება მისი გაგრძელებაც ანალოგიული იქნება, ამიტომ ვთვლი რომ ნებისმიერი რგოლი, თავისი კომპეტენციის ფარგლებში, უნდა მუშაობდეს გამართულად.