დეველოპერთა ვალდებულებები: რას უნდა ითხოვდეს მყიდველი ახალაშენებული ბინის შეძენისას?
მშენებარე ბინის შეძენისას მომხამრებელი შედის სამართლებრივ ურთიერთობებში დეველოპერთან, რომელიც პასუხისმგებელია ბინის აშენებაზე, ტექნიკურ მდგომარეობაზე და მასთან დაკავშირებულ იურიდიულ საკითხებზე. ამიტომ მნიშვნელოვანია ვიცოდეთ, რას უნდა ველოდოთ და ვკითხოთ დეველოპერს, რათა მომავალში თავი დავიცვათ გაუთვალისწინებელი სიურპრიზებისგან.
მყიდველისა და დეველოპერის ურთიერთობა ფორმდება წინასახელშეკრულებო შეთანხმებით ან პირდაპირ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით (მშენებარე ბინის შემთხვევაში ხშირად ჯერ მომავალი საკუთრების გადაცემის ვალდებულების ხელშეკრულება იდება).
ხელშეკრულებაში უნდა იყოს მკაფიოდ გაწერილი:
- შენობის დასრულების ვადა;
- მობინადრებისთვის ბინის ჩაბარების ფორმა (შავი, თეთრი, მწვანე კარკასი ან სრული რემონტი);
- ინფრასტრუქტურის მოწყობის პირობები (სადარბაზო, ლიფტი, ეზო, პარკირება);
- დამატებითი გადახდების არსებობა (ბინაზე გარე ფასის გარდა უნდა გაირკვეს, ითხოვს თუ არა დეველოპერი სხვა სერვისებზე თანხას);
- დაგვიანების სანქციები - რას მიიღებს მყიდველი თუ ბინა არ ჩაბარდა დათქმულ ვადაში.
საქართველოს კანონმდებლობა უშუალოდ არ აწესრიგებს დეტალურად დეველოპერულ საქმიანობას, თუმცა მოქმედებს რამდენიმე მნიშვნელოვანი ნორმა:
1. სამოქალაქო კოდექსი
- განსაზღვრავს ხელშეკრულების ვალდებულებების შესრულების წესებს;
- იცავს მყიდველის ინტერესებს "ნამდვილ" ქონებრივ მდგომარეობასთან მიმართებაში.
2. საქართველოს კანონი სამშენებლო ამნისტიის, მშენებლობის რეგულაციისა და ნებართვების შესახებ
- ითვალისწინებს შენობის ლეგალურ სტატუსს;
- მოითხოვს სამშენებლო ნებართვის, გენგეგმისა და პროექტის შესაბამისობას.
3. მიმართვა საჯარო რეესტრში
უძრავი ქონების რეგისტრაციისას, დეველოპერმა ვალდებულია წარმოადგინოს შესაბამისი დოკუმენტები: სამშენებლო ნებართვა, საკუთრების დამადასტურებელი საბუთი, კადასტრი.
რას უნდა ითხოვდეს მყიდველი?
- სამშენებლო ნებართვა და პროექტის შესაბამისობა
- ფართის ზუსტი გეგმარება
- ბინის ჩაბარების სტანდარტი
- დამატებითი საფასურის საკითხი
- საგარანტიო ვადა
რა იურიდიული პრობლემები შეიძლება გაჩნდეს?
- შენობა არ დგას კანონის ფარგლებში და ვერ რეგისტრირდება;
- ფართის რაოდენობა არ ემთხვევა აღდგენილ მონაცემებს;
- ბინა იპოთეკით ან ყადაღითაა დატვირთული;
- დეველოპერი ვერ ასრულებს ვალდებულებებს, მაგრამ ხელშეკრულება არ განსაზღვრავს სანქციებს.
იურიდიული რჩევები:
- მოთხოვეთ დოკუმენტაცია - ნებართვები, სარეგისტრაციო ამონაწერი, მშენებლობის პროექტი და ტექნიკური პირობები;
- მიაწოდეთ ხელშეკრულება იურისტს - ყოველი წინასახელშეკრულებო დოკუმენტი, რაც უნდა მოკლე იყოს, სასურველია გადაამოწმოს პროფესიონალმა;
- გადახდები განახორციელეთ მხოლოდ დოკუმენტურად და ანგარიშზე - თავიდან აირიდებთ უნებართვო პირებთან ურთიერთობას;
- შეამოწმეთ საჯარო რეესტრი - გადაამოწმეთ ბინის სტატუსი, შეზღუდვები ან იპოთეკა;
- დამატეთ ჯარიმები ხელშეკრულებაში - თუ დეველოპერი ბინას არ ჩაგაბარებთ ვადაში, ეს უნდა იყოს დაფიქსირებული სანქციებით.
