5% თუ 20%? - რა უნდა ვიცოდეთ უძრავი ქონების გაქირავების გადასახადზე და კანონიერ რეგისტრაციაზე

უძ­რა­ვი ქო­ნე­ბის გა­ქი­რა­ვე­ბა სა­ქარ­თვე­ლო­ში შე­მო­სავ­ლის მი­ღე­ბის ერთ-ერთი გავ­რცე­ლე­ბუ­ლი გზაა. თუმ­ცა, ბევ­რმა მე­სა­კუთ­რემ არ იცის, რომ სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი ფარ­თო­ბის სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი მიზ­ნით გა­ქი­რა­ვე­ბი­სას შე­საძ­ლე­ბე­ლია შე­ღა­ვა­თი­ა­ნი, 5%-იანი სა­შე­მო­სავ­ლო გა­და­სა­ხა­დით სარ­გებ­ლო­ბა.

მაგ­რამ ეს შე­ღა­ვა­თი ყვე­ლა ტი­პის ფარ­თობ­სა და გა­ქი­რა­ვე­ბის ყვე­ლა შემ­თხვე­ვა­ზე არ ვრცელ­დე­ბა. მნიშ­ვნე­ლო­ვა­ნია, რა მიზ­ნით გა­მო­ი­ყე­ნე­ბა ქო­ნე­ბა, ვინ არის დამ­ქი­რა­ვე­ბე­ლი და შეს­რუ­ლე­ბუ­ლია თუ არა კა­ნო­ნით გათ­ვა­ლის­წი­ნე­ბუ­ლი მო­თხოვ­ნე­ბი.

რო­დის იხ­დით 5%-ს და რო­დის - 20%-ს? რო­გორ უნდა და­რე­გის­ტრირ­დეთ შე­მო­სავ­ლე­ბის სამ­სა­ხურ­ში და რა პა­სუ­ხის­მგებ­ლო­ბა შე­იძ­ლე­ბა და­გე­კის­როთ სა­გა­და­სა­ხა­დო ვალ­დე­ბუ­ლე­ბე­ბის შე­უს­რუ­ლებ­ლო­ბის შემ­თხვე­ვა­ში? 

1. რა გან­სხვა­ვე­ბაა 5%-იან და 20%-იან გა­ნაკ­ვე­თებს შო­რის?

სა­ქარ­თვე­ლოს სა­გა­და­სა­ხა­დო კო­დექ­სის 81-ე მუხ­ლის მი­ხედ­ვით, ფი­ზი­კუ­რი პი­რის და­სა­ბეგ­რი შე­მო­სა­ვა­ლი, რო­გორც წესი, 20%-ით იბეგ­რე­ბა, თუ კა­ნო­ნით სხვა რამ არ არის გათ­ვა­ლის­წი­ნე­ბუ­ლი.

ამა­ვე მუხ­ლით დად­გე­ნი­ლია შე­ღა­ვა­თი: სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი ფარ­თო­ბის სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი მიზ­ნით გა­ქი­რა­ვე­ბი­დან მი­ღე­ბუ­ლი შე­მო­სა­ვა­ლი 5%-ით იბეგ­რე­ბა, თუ გამ­ქი­რა­ვე­ბე­ლი ამ შე­მო­სავ­ლი­დან ხარ­ჯებს არ გა­მოქ­ვი­თავს.

5%-იანი გა­ნაკ­ვე­თი მოქ­მე­დებს, რო­დე­საც:

• ქო­ნე­ბა სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი ფარ­თო­ბია;
• ის გა­ქი­რა­ვე­ბუ­ლია სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი მიზ­ნით;
• გამ­ქი­რა­ვე­ბე­ლი ფი­ზი­კუ­რი პი­რია და გა­ქი­რა­ვე­ბი­დან მი­ღე­ბუ­ლი შე­მო­სავ­ლი­დან გა­მოქ­ვით­ვებს არ ახორ­ცი­ე­ლებს.

სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი ფარ­თო­ბის გა­ქი­რა­ვე­ბა შე­საძ­ლე­ბე­ლია რო­გორც ფი­ზი­კურ პირ­ზე, ისე ორ­გა­ნი­ზა­ცი­ა­სა თუ იუ­რი­დი­ულ პირ­ზე - მთა­ვა­რია, ფარ­თო­ბი რე­ა­ლუ­რად სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი მიზ­ნით გა­მო­ი­ყე­ნე­ბო­დეს.

20%-იანი გა­ნაკ­ვე­თი, რო­გორც წესი, გა­მო­ი­ყე­ნე­ბა, რო­დე­საც ფი­ზი­კუ­რი პი­რის და­სა­ბეგრ შე­მო­სა­ვალ­ზე სპე­ცი­ა­ლუ­რი 5%-იანი შე­ღა­ვა­თი არ ვრცელ­დე­ბა. მა­გა­ლი­თად, კო­მერ­ცი­უ­ლი ფარ­თო­ბის გა­ქი­რა­ვე­ბი­დან მი­ღე­ბუ­ლი შე­მო­სა­ვა­ლი ავ­ტო­მა­ტუ­რად არ სარ­გებ­ლობს სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი ფარ­თო­ბის­თვის დად­გე­ნი­ლი შე­ღა­ვა­თით.

მნიშ­ვნე­ლო­ვა­ნია: მხო­ლოდ ის ფაქ­ტი, რომ ფარ­თო­ბი დო­კუ­მენ­ტებ­ში სა­ცხოვ­რებ­ლად არის მი­თი­თე­ბუ­ლი, საკ­მა­რი­სი არ არის - მნიშ­ვნე­ლო­ბა აქვს მის რე­ა­ლურ გა­მო­ყე­ნე­ბა­საც.

2. რა უნდა იცო­დეთ 5%-იანი შე­ღა­ვა­თის შე­სა­ხებ?

შე­ღა­ვა­თი­ან რე­ჟიმს რამ­დე­ნი­მე მნიშ­ვნე­ლო­ვა­ნი პი­რო­ბა აქვს.

ხარ­ჯე­ბის გა­მოქ­ვით­ვა არ ხდე­ბა. 5%-იანი გა­და­სა­ხა­დი გა­მო­ით­ვლე­ბა გა­ქი­რა­ვე­ბი­დან მი­ღე­ბულ შე­მო­სა­ვალ­ზე. ამ რე­ჟიმ­ში მე­სა­კუთ­რე ვერ გა­მო­აკ­ლებს რე­მონ­ტის, ავე­ჯის შე­ძე­ნი­სა და სხვა ხარ­ჯე­ბის ღი­რე­ბუ­ლე­ბას.

რე­გის­ტრა­ცი­ის წესი დამ­ქი­რა­ვებ­ლის ტიპ­ზეც არის და­მო­კი­დე­ბუ­ლი. სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი ფარ­თო­ბის გამ­ქი­რა­ვე­ბელ პირ­თა რე­ესტრში მო­ნა­ცე­მე­ბის შე­ტა­ნა სა­ჭი­როა, თუმ­ცა რე­გის­ტრა­ცი­ის არ­ქო­ნის სა­გა­და­სა­ხა­დო შე­დე­გე­ბი გან­სხვავ­დე­ბა იმის მი­ხედ­ვით, ბინა ფი­ზი­კურ პირ­ზე ქი­რავ­დე­ბა თუ იუ­რი­დი­ულ პირ­ზე.

თუ სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი ფარ­თო­ბი იუ­რი­დი­ულ პირ­ზე ქი­რავ­დე­ბა და შე­მო­სა­ვა­ლი გა­დახ­დის წყა­როს­თან იბეგ­რე­ბა, 5%-იანი გა­ნაკ­ვე­თის გა­მო­სა­ყე­ნებ­ლად გამ­ქი­რა­ვებ­ლის მო­ნა­ცე­მე­ბი რე­ესტრში შე­სა­ბა­მი­სი სა­გა­და­სა­ხა­დო ვალ­დე­ბუ­ლე­ბის წარ­მო­შო­ბის მო­მენ­ტის­თვის უნდა იყოს შე­ტა­ნი­ლი.

თუ ფარ­თო­ბი სხვა ფი­ზი­კურ პირ­ზე ქი­რავ­დე­ბა სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი მიზ­ნით, რე­ესტრში რე­გის­ტრა­ცი­ის არ­ქო­ნა თა­ვის­თა­ვად არ ნიშ­ნავს, რომ შე­მო­სა­ვა­ლი ავ­ტო­მა­ტუ­რად 20%-ით უნდა და­ი­ბეგ­როს. თუმ­ცა, რე­გის­ტრა­ცი­ის ვალ­დე­ბუ­ლე­ბის შე­უს­რუ­ლებ­ლო­ბას შე­იძ­ლე­ბა ჯა­რი­მა მოჰ­ყვეს.გა­და­სა­ხა­დის დეკ­ლა­რი­რე­ბის ვადა. თუ გა­ქი­რა­ვე­ბი­დან მი­ღე­ბუ­ლი შე­მო­სა­ვა­ლი გა­დახ­დის წყა­როს­თან არ იბეგ­რე­ბა, ფი­ზი­კურ­მა პირ­მა სა­შე­მო­სავ­ლო გა­და­სა­ხა­დის წლი­უ­რი დეკ­ლა­რა­ცია უნდა წა­რად­გი­ნოს და გა­და­სა­ხა­დი გა­და­ი­ხა­დოს სა­ან­გა­რი­შო წლის მომ­დევ­ნო წლის 1 აპ­რი­ლამ­დე.

თუ გა­და­სა­ხა­დი დამ­ქი­რა­ვე­ბე­ლი იუ­რი­დი­უ­ლი პი­რის მიერ კა­ნო­ნი­ე­რად არის და­კა­ვე­ბუ­ლი გა­დახ­დის წყა­როს­თან, ამ შე­მო­სა­ვალ­ზე დეკ­ლა­რი­რე­ბის ვალ­დე­ბუ­ლე­ბა გან­სხვა­ვე­ბუ­ლად გა­ნი­სა­ზღვრე­ბა.

3. რო­გორ და­რე­გის­ტრირ­დეთ შე­მო­სავ­ლე­ბის სამ­სა­ხურ­ში?

სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი ფარ­თო­ბის გამ­ქი­რა­ვე­ბელ პირ­თა რე­ესტრში რე­გის­ტრა­ცი­ის­თვის გან­ცხა­დე­ბის წარ­დგე­ნა შე­საძ­ლე­ბე­ლია ელექტრო­ნუ­ლად, შე­მო­სავ­ლე­ბის სამ­სა­ხუ­რის პორ­ტალ­ზე.

ძი­რი­თა­დი ნა­ბი­ჯე­ბია:

• შე­დით შე­მო­სავ­ლე­ბის სამ­სა­ხუ­რის ვებგ­ვერ­დზე და გა­ი­ა­რეთ ავ­ტო­რი­ზა­ცია. eservices.rs.ge. (თუ მომ­ხმა­რებ­ლის სა­ხე­ლი და პა­რო­ლი არ გაქვთ, უნდა აი­ღოთ RS-ის ნე­ბის­მი­ერ სერ­ვის­ცენ­ტრში პი­რა­დო­ბის მოწ­მო­ბით).
• მო­ძებ­ნეთ ელექტრო­ნუ­ლი სერ­ვი­სი - „სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი ფარ­თო­ბის გამ­ქი­რა­ვე­ბელ პირ­თა რე­ესტრში მო­ნა­ცე­მე­ბის შე­ტა­ნა“.
• შე­ავ­სეთ მო­თხოვ­ნი­ლი ინ­ფორ­მა­ცია, მათ შო­რის, გა­ქი­რა­ვე­ბუ­ლი ფარ­თო­ბის მი­სა­მარ­თი და სა­კა­დას­ტრო კოდი, დამ­ქი­რა­ვებ­ლის მო­ნა­ცე­მე­ბი და ხელ­შეკ­რუ­ლე­ბის დას­რუ­ლე­ბის თა­რი­ღი.
• მო­ამ­ზა­დეთ სა­კუთ­რე­ბის ან სარ­გებ­ლო­ბის უფ­ლე­ბის და­მა­დას­ტუ­რე­ბე­ლი დო­კუ­მენ­ტი.
• თუ ფარ­თო­ბი იუ­რი­დი­ულ პირ­ზე ქი­რავ­დე­ბა, და­მა­ტე­ბით წა­რად­გი­ნეთ ხელ­შეკ­რუ­ლე­ბის ასლი ან სხვა დო­კუ­მენ­ტი, რო­მე­ლიც ადას­ტუ­რებს, რომ ფარ­თო­ბი სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი მიზ­ნით გა­მო­ი­ყე­ნე­ბა.
• გა­და­აგ­ზავ­ნეთ გან­ცხა­დე­ბა და და­ე­ლო­დეთ შე­მო­სავ­ლე­ბის სამ­სა­ხუ­რის პა­სუხს.

შე­მო­სავ­ლე­ბის სამ­სა­ხუ­რის ოფი­ცი­ა­ლუ­რი გან­მარ­ტე­ბით, სრულ­ყო­ფი­ლი გან­ცხა­დე­ბის მი­ღე­ბი­დან მო­ნა­ცე­მე­ბის რე­ესტრში ასახ­ვას ორი სა­მუ­შაო დღე სჭირ­დე­ბა. თუ დო­კუ­მენ­ტა­ცია არას­რუ­ლია ან არას­წო­რია, შე­საძ­ლოა და­მა­ტე­ბი­თი ინ­ფორ­მა­ცი­ის წარ­დგე­ნა გახ­დეს სა­ჭი­რო.

გა­ით­ვა­ლის­წი­ნეთ, რომ რე­ესტრში მო­ნა­ცე­მე­ბის შე­ტა­ნა არ არის იგი­ვე, რაც გა­და­სა­ხა­დის გა­დამ­ხდე­ლად აღ­რი­ცხვა­ზე დად­გო­მა. სა­ჭი­რო­ე­ბის შემ­თხვე­ვა­ში ეს სა­კი­თხიც ცალ­კე უნდა მო­აგ­ვა­როთ.

4. ვინ იხ­დის გა­და­სა­ხადს, თუ ბინა კომ­პა­ნი­ა­ზეა გა­ქი­რა­ვე­ბუ­ლი?

თუ მე­სა­კუთ­რე ფი­ზი­კუ­რი პი­რია, ხოლო დამ­ქი­რა­ვე­ბე­ლი კომ­პა­ნია ან სხვა იუ­რი­დი­უ­ლი პირი, მნიშ­ვნე­ლო­ვა­ნია გა­ირ­კვეს, ექ­ვემ­დე­ბა­რე­ბა თუ არა შე­მო­სა­ვა­ლი გა­დახ­დის წყა­როს­თან და­ბეგ­ვრას.

ასეთ შემ­თხვე­ვა­ში კომ­პა­ნია შე­იძ­ლე­ბა სა­გა­და­სა­ხა­დო აგენ­ტის ფუნ­ქცი­ას ას­რუ­ლებ­დეს და ვალ­დე­ბუ­ლი იყოს, მე­სა­კუთ­რის­თვის თან­ხის გა­დახ­დი­სას შე­სა­ბა­მი­სი სა­შე­მო­სავ­ლო გა­და­სა­ხა­დი და­ა­კა­ვოს და ბი­უ­ჯეტ­ში გა­და­ი­ხა­დოს.

თუ ბინა კომ­პა­ნი­ას სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი მიზ­ნით აქვს და­ქი­რა­ვე­ბუ­ლი და გამ­ქი­რა­ვებ­ლის მო­ნა­ცე­მე­ბი დრო­უ­ლად არის შე­ტა­ნი­ლი რე­ესტრში, შე­საძ­ლოა 5%-იანი შე­ღა­ვა­თი­ა­ნი გა­ნაკ­ვე­თის გა­მო­ყე­ნე­ბა.

თუ ფარ­თო­ბი ოფი­სად, მა­ღა­ზი­ად ან სხვა კო­მერ­ცი­უ­ლი და­ნიშ­ნუ­ლე­ბით გა­მო­ი­ყე­ნე­ბა, სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი ფარ­თო­ბის­თვის გან­კუთ­ვნი­ლი 5%-იანი შე­ღა­ვა­თი მას­ზე ავ­ტო­მა­ტუ­რად არ გავ­რცელ­დე­ბა.

ამი­ტომ ხელ­შეკ­რუ­ლე­ბის გა­ფორ­მე­ბამ­დე სა­სურ­ვე­ლია ზუს­ტად გა­ნი­სა­ზღვროს ქო­ნე­ბის გა­მო­ყე­ნე­ბის მი­ზა­ნი და გა­და­სა­ხა­დის და­კა­ვე­ბის წესი.

5. რა ჯა­რი­მე­ბი შე­იძ­ლე­ბა და­გე­კის­როთ?

სა­გა­და­სა­ხა­დო ვალ­დე­ბუ­ლე­ბე­ბის შე­უს­რუ­ლებ­ლო­ბამ შე­იძ­ლე­ბა სხვა­დას­ხვა სა­მარ­თლებ­რი­ვი შე­დე­გი გა­მო­იწ­ვი­ოს. თუმ­ცა, აუ­ცი­ლე­ბე­ლია ერ­თმა­ნე­თის­გან გავ­მიჯ­ნოთ რე­ესტრში რე­გის­ტრა­ცი­ის ვალ­დე­ბუ­ლე­ბის დარ­ღვე­ვა, გა­და­სა­ხა­დის გა­და­უხ­დე­ლო­ბა და დეკ­ლა­რა­ცი­ა­ში გა­და­სა­ხა­დის შემ­ცი­რე­ბა.

რე­ესტრში რე­გის­ტრა­ცი­ის ვალ­დე­ბუ­ლე­ბის შე­უს­რუ­ლებ­ლო­ბა. შე­მო­სავ­ლე­ბის სამ­სა­ხუ­რის ოფი­ცი­ა­ლურ სი­ტუ­ა­ცი­ურ სა­ხელ­მძღვა­ნე­ლო­ში მი­თი­თე­ბუ­ლია, რომ სა­ცხოვ­რე­ბე­ლი ფარ­თო­ბის გამ­ქი­რა­ვე­ბელ პირ­თა რე­ესტრში მო­ნა­ცე­მე­ბის შე­ტა­ნის შე­სა­ხებ გან­ცხა­დე­ბის წა­რუდ­გენ­ლო­ბის­თვის შე­იძ­ლე­ბა 100-ლა­რი­ა­ნი ჯა­რი­მა და­წეს­დეს სა­ქარ­თვე­ლოს სა­გა­და­სა­ხა­დო კო­დექ­სის 291-ე მუხ­ლის სა­ფუძ­ველ­ზე.

დეკ­ლა­რა­ცი­ა­ში გა­და­სა­ხა­დის შემ­ცი­რე­ბა. სა­გა­და­სა­ხა­დო კო­დექ­სის 275-ე მუხ­ლით გათ­ვა­ლის­წი­ნე­ბუ­ლი ჯა­რი­მა და­მო­კი­დე­ბუ­ლია დარ­ღვე­ვის კონ­კრე­ტულ გა­რე­მო­ე­ბებ­ზე. ზო­გა­დი წე­სით, გა­და­სა­ხა­დის შემ­ცი­რე­ბის­თვის ჯა­რი­მა შე­იძ­ლე­ბა შემ­ცი­რე­ბუ­ლი გა­და­სა­ხა­დის თან­ხის 50%-ს შე­ად­გენ­დეს, თუმ­ცა კა­ნონ­ში გათ­ვა­ლის­წი­ნე­ბუ­ლია გა­მო­ნაკ­ლი­სე­ბიც და შემ­ცი­რე­ბუ­ლი ჯა­რი­მის შემ­თხვე­ვე­ბიც.

სა­უ­რა­ვი. თუ გა­და­სა­ხა­დი კა­ნო­ნით დად­გე­ნილ ვა­და­ში არ გა­და­იხ­დე­ბა, სა­გა­და­სა­ხა­დო და­ვა­ლი­ა­ნე­ბა­ზე სა­უ­რა­ვი ერი­ცხე­ბა. სა­გა­და­სა­ხა­დო კო­დექ­სის 129-ე მუხ­ლით გან­სა­ზღვრუ­ლი გა­ნაკ­ვე­თის მი­ხედ­ვით, სა­უ­რა­ვი გა­და­უხ­დე­ლი გა­და­სა­ხა­დის თან­ხის 0.05%-ს შე­ად­გენს ყო­ვე­ლი ვა­და­გა­და­ცი­ლე­ბუ­ლი დღის­თვის.

ეს არ ნიშ­ნავს, რომ ყვე­ლა შემ­თხვე­ვა ავ­ტო­მა­ტუ­რად იწ­ვევს 50%-იან ჯა­რი­მას ან რომ მხო­ლოდ რე­ესტრში არ­ყოფ­ნის გამო მე­სა­კუთ­რის შე­მო­სა­ვა­ლი აუ­ცი­ლებ­ლად 20%-ით და­ი­ბეგ­რე­ბა. პა­სუ­ხის­მგებ­ლო­ბა კონ­კრე­ტუ­ლი დარ­ღვე­ვი­სა და მოქ­მე­დი სა­მარ­თლებ­რი­ვი ნორ­მე­ბის მი­ხედ­ვით გა­ნი­სა­ზღვრე­ბა.