რა უნდა ვიცოდეთ, თუ სახელმწიფო უძრავ ქონებას იძულებით გვართმევს? - იურისტის რჩევები
სახელმწიფოს საზოგადოებრივი საჭიროებისთვის კერძო საკუთრების ჩამორთმევა შეუძლია, თუმცა ექსპროპრიაცია კანონით განსაზღვრულ პროცედურებსა და პირობებს ითვალისწინებს. ექსპროპრიაცია მხოლოდ მიწის ნაკვეთის ჩამორთმევას არ გულისხმობს - შესაბამისი სამართლებრივი საფუძვლის არსებობის შემთხვევაში, ის შეიძლება საცხოვრებელ სახლსაც ან სხვა დანიშნულების შენობასაც შეეხოს.
ამასთან, ქონების მესაკუთრისთვის კომპენსაციის გადახდა აუცილებელია, თუმცა თანხის ოდენობაზე მხარეებს შორის უთანხმოება ხშირად დავის მიზეზი ხდება.
როგორ მიმდინარეობს ეს პროცესი, რა უფლებები აქვს ქონების მფლობელს და რა ხდება მაშინ, როდესაც ის სახელმწიფოს შეთავაზებას არ თანხმდება ან ქონების დატოვებაზე უარს ამბობს? - ამ და სხვა საკითხებზე იურიდიული კომპანია „ოქეი ენდ სი ჯის“ დამფუძნებელმა, ოთარ კაჭკაჭაშვილმა „პალიტრანიუსისა“ და რადიო „პალიტრას“ გადაცემაში „საქმე“ ისაუბრა.
- როგორია ბოლო წლების ტენდენცია, ხშირია თუ არა სასამართლოში დავები ექსპროპრიაციის მიზეზით?
ეს ერთ-ერთი საგამონაკლისო შემთხვევაა როგორც ქართულ ისე საერთაშორისო კანონმდებლობაში, როდესაც სახელმწიფოს შეუძლია აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისთვის, კერძო მესაკუთრეს, მთავარი უფლება, რასაც კონსტიტუციით აღიარებული საკუთრების უფლება ჰქვია, ჩამოართვას და განახორციელოს შესაბამისი პროექტი.
ბოლო პერიოდში გააქტიურებულია მომართვიანობა აღნიშნულ საკითხზე მოქალაქეების მხრიდან, ვინაიდან ცალ მხარეს არის სახელმწიფო თავისი ინსტიტუტებით, მეორეს მხრივ კი არის კერძო სექტორი. ეს შეიძლება იყვნენ ფიზიკური პირები, იურიდიული პირები. არ აქვს მნიშვნელობა, ვინ არის ქონების მესაკუთრე, თუ სახელმწიფოს საზოგადოებრივი აუცილებლობისთვის დასჭირდა.
- რა ითვლება საზოგადოებრივ აუცილებლობად?
ამ საკითხს წყვეტს სასამართლო. მეტი სიცხადე რომ შევიტანოთ, ქონების ჩამორთმევის დროს სასამართლოსთან ურთიერთობა ორ ეტაპად ხდება.
პირველია, როდესაც სახელმწიფო გადაწყვეტს, რომ რომელიმე ქონება ესაჭიროება ამა თუ იმ საზოგადოებრივი საჭიროებისთვის, უნდა იხელმძღვანელოს ორგანული კანონით, რომელიც კონკრეტულად ამ ურთიერთობას არეგულირებს. ეს არის კანონი „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისთვის საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“, სადაც ჩამონათვალია მოცემული. ეს შეიძლება იყოს ძალიან ბევრი რამ, რაც კონკრეტულად ამ ჩამონათვალში უნდა ჯდებოდეს. არ შეიძლება, სახელმწიფოს ნებაზე იყოს დამოკიდებული და თავად გადაწყვიტოს.
ეს შეიძლება იყოს რკინიგზის ხაზის, მაგისტრალის მშენებლობა, ნავთობის, ბუნებრივი გაზის, ნავთობპროდუქტების მილსადენის გაყვანა, აუცილებელი ელექტროენერგიის გადამცემი ხაზების მოწყობა, ასევე წყალმომარაგების, კანალიზაციის, ატმოსფერული ნალექების ხაზების გაყვანა, სატელეფონო ხაზების, სატელევიზიო კაბელების განთავსება, საზოგადოებრივი საჭიროებისთვის აუცილებელი ნაგებობებისა და ობიექტების მშენებლობა. ეს ტერმინი - „საზოგადოებრივი საჭიროებისთვის აუცილებელი ნაგებობები და ობიექტები“ - საკმაოდ ფართოა და შეიძლება ბევრი რამ მოიცვას.
რა ხდება ამის შემდეგ, როდესაც სახელმწიფო ამ ჩამონათვალიდან რომელიმე პროექტისთვის გადაწყვეტს, რომ კერძო საკუთრებას შეეხოს - ვინაიდან ეს კერძო საკუთრებაა და კონსტიტუციით გარანტირებული უფლებაა, ის ვალდებულია, გამოსცეს ბრძანება და რომელიმე მუნიციპალურ ორგანოს, სახელმწიფოს მიერ შექმნილ ან არასახელმწიფო ორგანოს მიანიჭოს ექსპროპრიაციის უფლება. ანუ სახელმწიფო გამოსცემს ბრძანებას და, მაგალითად, რომელიმე მუნიციპალიტეტს მისცემს უფლებას, რომ მან მოახდინოს - ანუ ის იქნება შემდეგ ამ პროექტის განმახორციელებელი.
ეს პირი, მუნიციპალური ორგანო თუ სახელმწიფოს მიერ დაფუძნებული ორგანო, მიმართავს სასამართლოს და მოითხოვს ამ უფლების მინიჭებას. მიუხედავად იმისა, რომ ეკონომიკის მინისტრმა ასეთი ბრძანება უკვე გამოსცა, ეს არ არის გადამწყვეტი დოკუმენტი. სასამართლომ უნდა მოახდინოს ამის ლეგიტიმაცია. ის პირი, რომელმაც შესაბამისი ექსპროპრიაციის უფლება მინისტრის ბრძანების საფუძველზე მიიღო, სასამართლოსგანაც იღებს თანხმობას, რომ შეამოწმოს, ნამდვილად არის თუ არა ეს საზოგადოებრივი აუცილებლობა.
სანამ გამოსყიდვამდე მივალთ, ჯერ ეს ეტაპები უნდა გაიაროს ექსპროპრიატორმა. თუ სასამართლო დაუდასტურებს მინისტრს და კონკრეტულ პირს, რომ ის საზოგადოებრივი აუცილებლობის ფარგლებში ჯდება, შეუძლია საქმიანობის გაგრძელება და ამ თანხმობას მიიღებს, მერე უკვე სრულფასოვანი ექსპროპრიატორია და დაიწყებს ქონების მესაკუთრეებთან მოლაპარაკებას.
აი, აქ უკვე მეორედ შეიძლება შევხვდეთ სასამართლო სისტემას. რა შემთხვევაში? კანონში მითითებულია, რომ ექსპროპრიატორი ვალდებულია, ყველაფერი იღონოს იმისთვის, რომ მოლაპარაკებით დაასრულოს ეს პროცესი, ქონების გამოსყიდვის ფასი სამართლიან საბაზრო ღირებულებას შეესაბამებოდეს და ადეკვატური იყოს. ამისთვის გამოიყენება სხვადასხვა სპეციალისტისა და შემფასებელი ორგანიზაციის მიერ გაკეთებული შეფასებები.
როგორც წესი, ხშირად კონფლიქტები აქ იწყება. მესაკუთრეები ფიქრობენ, რომ მათი ქონება საბაზრო ფასს არ შეესაბამება და იწყება მოლაპარაკება, ისე როგორც ორ სუბიექტს შორის.
გვესმის, ალბათ, რომ ერთ მხარეს სახელმწიფოა, მეორე მხარეს კი კერძო პირი. იქეთ ინსტიტუტია, რომელიც უამრავი ინფორმაციით არის მომარაგებული, ჰყავს იურისტები, ხოლო აქეთ შეიძლება იყოს ერთი ფიზიკური პირი, რომელმაც ბევრი რამ არ იცის და დაუცველიც შეიძლება იყოს.
- შეუძლია თუ არა მესაკუთრეს, რომ მიმართოს სასამართლოს და გაასაჩივროს სახელმწიფოს მიერ შეთავაზებული ფასი?
შეთავაზებული ფასი შეიძლება საბოლოო არ აღმოჩნდეს, რადგან ჯერ მიმდინარეობს მოლაპარაკების პროცესი. წერილობითი შეთავაზების შემდეგ მესაკუთრეს შეუძლია შესთავაზოს ალტერნატიული ფასი, გაიმართოს შეხვედრები და შესაძლებელია, ეს ფასიც კი შეიცვალოს ზეპირი საუბრების შედეგად.
მაგრამ თუ ფასი არ იცვლება, პირს, რომელსაც ქონებას ართმევენ, აქვს უფლება, ამ დროს მიმართოს სასამართლოს და მანაც დაიწყოს სამართლიანი ფასის დადგენა.
თუმცა, ის, რომ მას არ სურს ამ ქონების გადაცემა და მოსამართლემ ეს არ დაუშვას, ასეთი მოთხოვნის დაყენების უფლება არ აქვს. ანუ ერთი საკითხი გადაწყვეტილია უკვე, რომ უნდა ჩამოერთვას, ეს ცალსახაა და ამას ვერ ასაჩივრებს მოქალაქე. დავის საგანი შეიძლება იყოს მხოლოდ ფასი.
- რა ხდება იმ შემთხვევაში, როდესაც სახელმწიფო ვერ უკავშირდება კერძო მესაკუთრეს?
სახელმწიფოს და სასამართლოს უამრავი ბერკეტი აქვს იმისთვის, რომ ამის შესახებ შეატყობინოს. შესაძლებელია საჯარო გამოცხადება, მათ შორის, შეიძლება გამოიყენოს შინაგან საქმეთა სამინისტროში არსებული მონაცემები.
მაგრამ ეს შეიძლება მიებას იმას, როდესაც მოქალაქე ან აქ არ არის, ან საბოლოოდაც არ დათანხმდება გამოსყიდვას. სახელმწიფოს აქვს იძულებითი, სასამართლოს მიერ მინიჭებული უფლება. მოსამართლე გამოსცემს აქტს, რომ გარკვეული თანხა ექსპროპრიატორმა განათავსოს სასამართლოს სადეპოზიტო ანგარიშზე და იმავე დოკუმენტში წერია, რომ მესაკუთრე ხდება ექსპროპრიატორი.
შესაბამისად, ექსპროპრიატორი მიდის ამ დოკუმენტით და ქონებას იფორმებს, ოღონდ წარადგენს დეპოზიტზე თანხის განთავსების დამადასტურებელ დოკუმენტს.
ეს თანხა იქნება დეპოზიტზე მანამდე, სანამ ივარაუდება, რომ ეს ადამიანი შეიძლება ცოცხალი იყოს მისი დაბადების თარიღიდან გამომდინარე. მაგრამ, პირობითად, 100 წლის შემდეგ იცით, რომ ყველა უმკვიდრო ქონების მესაკუთრე ხდება სახელმწიფო. ამ ქონებას, ისევე როგორც ზოგადად უძრავ ქონებას, შეიძლება არ აღმოაჩნდეს მემკვიდრე და მერე ამ ყველაფრის მესაკუთრე ხდება სახელმწიფო. ეს შეიძლება საცხოვრებელ სახლსაც შეეხოს, რაღაც დანიშნულების შენობასაც და მათ შორის მიწასაც. ამიტომ შეიძლება სახლიც კი დადგეს ამის წინაშე.
- დეპოზიტზე განთავსებულ თანხაზე პრეტენზია ყველა რანგის მემკვიდრეს შეუძლია ჰქონდეს?
აქ უკვე მემკვიდრეთა შესახებ სამოქალაქო კოდექსი ერთვება და თუ პირველი რანგის მემკვიდრეები არსებობენ, მეორე რანგის მემკვიდრეებს უფლება არ აქვთ, პრეტენზია განაცხადონ. მაგრამ პირველი რიგის მემკვიდრეები მიიღებენ ამ თანხას.
აქ ერთი ნიუანსიც არის, ეს თანხა ითვლება კომპენსაციად და არ ექვემდებარება რაიმე გადასახადს - არც გადამხდელის მხრიდან და არც თანხის მიმღების მხრიდან. ეს თანხა გათავისუფლებულია გადასახადებისგან.
- რა ხდება მაშინ, როდესაც სასამართლოს ყველა ინსტანცია გავლილია და მოქალაქე მაინც არ ტოვებს ქონებას?
თუ მოქალაქე მაინც არ ემორჩილება ამ გადაწყვეტილებას, ერთის მხრივ, დეპოზიტზე თანხა დაუდეს, მეორეს მხრივ კი ის არ არის თანახმა, არც თანხას იღებს და არც გამოდის საცხოვრებელი ფართიდან, მაშინ ექსპროპრიატორს უფლება აქვს, მიმართოს სააღსრულებო ბიუროს, თუმცა ჯერ - სასამართლოს.
საერთო წესების მიხედვით, ამასაც სასამართლო განიხილავს. თუ სასამართლო ჩათვლის, რომ უნდა გამოასახლოს, ანუ ქონება უნდა გადაეცეს ექსპროპრიატორს, ის მიიღებს ასეთ გადაწყვეტილებას.
ამ კანონშიც განხორციელდა ცვლილება გამოსახლებასთან დაკავშირებით: პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება დაუყოვნებლივ შედის ძალაში. ამიტომ ამას შეიძლება გარკვეული პერიოდი დასჭირდეს და საბოლოოდ, მაინც ასე დასრულდეს ეს ამბავი.
აღმოჩნდა, რომ ეს საკმაოდ მძიმე კანონია. ჩვენ შეიძლება სხვადასხვა სენტიმენტალური დამოკიდებულება გვქონდეს ჩვენი უძრავი ქონების მიმართ, რაც გამომდინარეობს ჩვენი მემკვიდრეობიდან, წინაპრების ერთ სახლში ცხოვრებიდან და ა.შ. თუმცა, სამწუხაროდ, კანონი ასე არ მოქმედებს.
- ქონების ასანაზღაურებელი თანხის განთავსება მხოლოდ დეპოზიტზე ხდება?
ეს მხოლოდ მაშინ ხდება, თუ მესაკუთრე წინააღმდეგია. თუ სახელმწიფო და მესაკუთრე შეთანხმდებიან, მაშინ სასამართლო აღარ იქნება საჭირო.
რაც შეეხება თანხის განაღდებას, სასამართლო დოკუმენტში უთითებს, როგორ უნდა მოხდეს მისი განაღდება. პირადობის წარდგენით, ხაზინიდან იღებს ამ თანხას.
- თუ შეთანხმება ვერ მოხდა იძულებითი ექსპროპრიაციის დროს, სახელმწიფო ქონების ანაზღაურებას მაინც იხდის?
ექსპროპრიაცია აუცილებლად უნდა იყოს დაკავშირებული ანაზღაურებასთან. ეს არანაირად არ ნიშნავს უსასყიდლო გადაცემას. სახელმწიფო აუცილებლად ვალდებულია, ექსპროპრიატორის ანგარიშიდან გადაუხადოს ქონების მესაკუთრეს.
ჩვენ ბოლო პერიოდში ვნახეთ სხვადასხვა საპროტესტო აქცია ამასთან დაკავშირებით. მესაკუთრეები თვლიდნენ, რომ შეფასებული ფასი არ შეესაბამებოდა რეალობას. რუსთავის მიმართულებით ვნახეთ მოსახლეობის პროტესტი, რადგან ისინი თვლიდნენ, რომ შემფასებელმა ორგანიზაციამ ძალიან დაბალ ფასად შეაფასა ქონება.
ჩვენს ქვეყანაში სხვადასხვა შემფასებელი ორგანიზაცია გვაქვს, თუმცა, ერთის მხრივ, ცუდი ტენდენციაა ის, რომ სახელმწიფო და სასამართლო თითქოს პრიორიტეტულად სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნულ ბიუროს აღიარებს და მის მიერ გაცემულ დასკვნებს. ეს ჩვენთვის, როგორც ადვოკატებისთვის, ცუდი პრეცედენტების შექმნის საფუძველი ხდება ხოლმე.
- თუ ქონებას რამდენიმე მესაკუთრე ჰყავს, მათგან ნაწილი თანახმაა სახელმწიფოსთან მორიგდეს, ნაწილს კი ვერ უკავშირდებიან, რა ხდება ამ დროს?
ამონაწერში მესაკუთრეთა ჩამონათვალის მიხედვით ივარაუდება, რომ, თუ ამონაწერში წერია პირობითად ხუთი მესაკუთრე და კონკრეტული წილობრივი მითითება არ არის, თითოეული მათგანი თანაბარი წილის მესაკუთრეა.
შესაბამისად, თუ ორი მესაკუთრე სახეზეა და სამი - არა, მაშინ ორს გადაუხდიან, მესამის კუთვნილ თანხას კი დეპოზიტზე განათავსებენ, თითოეულისთვის ერთი მეხუთედის ოდენობით.
