მომავლის მშენებლობა და უძრავი ქონების ბაზრის რისკები - ინტერვიუ ექსპერტ ირაკლი გზავასთან

თბილისის სამშენებლო სექტორი ტრანსფორმაციის პროცესშია. გლობალური ინოვაციები, როგორიცაა 3D ბეჭდვა და ენერგოეფექტური ტექნოლოგიები, უკვე კარზეა მომდგარი, თუმცა რამდენად არის მზად ქართული ბაზარი მათ ეფექტიანად ასათვისებლად? რა ეკონომიკურ რისკებს მალავს თანამედროვე უძრავი ქონების ბაზარი და როგორ იცვლება ქალაქის ურბანული სტრუქტურა? ამ და სხვა კრიტიკულ კითხვებზე უძრავი ქონების ექსპერტი, ირაკლი გზავავა გვპასუხობს.

ინტერვიუში განვიხილავთ როგორც ინვესტირების პრაქტიკულ რჩევებს, ისე იმ სტრატეგიულ გამოწვევებს, რომლებსაც უძრავი ქონების ბაზარზე არსებობს.

მსოფლიოში უკვე აქტიურად იყენებენ 3D პრინტერებს მშენებლობაში, ენერგოეფექტურ "ჭკვიან“ მასალებს და მზის პანელებს. საქართველოში რამდენად ვართ მზად ასეთი ტექნოლოგიების დასანერგად და რამდენად აისახება ეს ბინის საბოლოო ფასზე?

- საქართველო ამ მიმართულებით განვითარების საწყის, მაგრამ პერსპექტიულ ეტაპზეა. ტექნოლოგიურად მსგავსი ინოვაციების დანერგვა რეალისტურია, თუმცა მასშტაბური გავრცელებისთვის საჭიროა როგორც სამშენებლო რეგულაციების ადაპტაცია, ისე შესაბამისი ტექნიკური ცოდნისა და ინფრასტრუქტურის გაძლიერება. საწყის ეტაპზე მსგავსი ტექნოლოგიები, სავარაუდოდ, ბინის თვითღირებულებას გაზრდის, რადგან ინვესტიცია მოითხოვს როგორც სპეციალურ აღჭურვილობას, ასევე კვალიფიციურ ადამიანურ რესურსს. თუმცა გრძელვადიან პერსპექტივაში ეს მნიშვნელოვნად ამცირებს ექსპლუატაციის ხარჯებს, ზრდის ენერგოეფექტურობას და საბოლოოდ ქონების საბაზრო ღირებულებასაც ზრდის. ამიტომ, ეს უფრო სტრატეგიული ინვესტიციაა, ვიდრე მოკლევადიანი დანახარჯი.

თუ ხვალ უძრავი ქონების ფასები მკვეთრად დაეცემა, ვინ აღმოჩნდება ყველაზე დიდ წაგებაში და როგორ უნდა დაიზღვიოს ინვესტორმა თავი?

ფასების მკვეთრი კორექციის შემთხვევაში ყველაზე მაღალი რისკის ქვეშ აღმოჩნდებიან ისინი, ვინც ქონება შეიძინეს ზედმეტად გადაფასებულ ბაზარზე, მაღალი ბერკეტით (სესხით) ან მოკლევადიანი სპეკულაციური მოლოდინით. ყველაზე დაცული ინვესტორები არიან ისინი, ვინც არჩევანს აკეთებენ ხარისხიან პროექტებზე, ლოკაციებზე მდგრადი მოთხოვნით და უძრავ ქონებას განიხილავენ როგორც საშუალო ან გრძელვადიან აქტივს. რისკის დაზღვევის მთავარი გზებია:

• სწორი ლოკაციის შერჩევა;
• დეველოპერის სანდოობის დეტალური შემოწმება;
• პორტფელის დივერსიფიკაცია;
• ზედმეტი საკრედიტო დატვირთვის თავიდან აცილება;
• ინვესტიციის შეფასება არა მხოლოდ კაპიტალის ზრდით, არამედ საიჯარო შემოსავლითაც.

ბოლო დროს პოპულარული გახდა ე.წ. "ქალაქი ქალაქში“ კონცეფციები (დიდი კომპლექსები საკუთარი პარკით, მაღაზიებით). როგორ ფიქრობთ, ეს გამოიწვევს თბილისის ცენტრალური უბნების განტვირთვას, თუ პირიქით უფრო მეტ საცობს შექმნის?

- ეს დიდწილად დამოკიდებულია სწორ ურბანულ დაგეგმარებაზე. თუ მსგავსი კომპლექსები სრულად თვითკმარ ეკოსისტემად ჩამოყალიბდება, სამუშაო, სერვისი, რეკრეაცია და ყოველდღიური საჭიროებები ერთ სივრცეში იქნება თავმოყრილი, მაშინ ისინი ნამდვილად შეამცირებენ მოსახლეობის ყოველდღიურ გადაადგილებას და ნაწილობრივ განტვირთავენ ცენტრალურ უბნებს. მაგრამ თუ ასეთი პროექტები მხოლოდ საცხოვრებელი ფუნქციით განვითარდება და მოსახლეობას ყოველდღიურად მაინც ცენტრში გადაადგილება დასჭირდება, შედეგი საპირისპირო იქნება, გაიზრდება სატრანსპორტო დატვირთვა და საცობები კიდევ უფრო გამწვავდება. ამიტომ მთავარი არა მხოლოდ მასშტაბია, არამედ რამდენად სწორად არის ინტეგრირებული პროექტი ქალაქი სატრანსპორტო და სოციალურ ინფრასტრუქტურასთან.