ბინის ყიდვა თბილისში - ფასები, უბნები, შემოსავლიანობა
2025 წელს თბილისში სულ 42,388 ბინა გაიყიდა. 2024-თან შედარებით ეს 4.3%-ით მეტია, 2023-თან შედარებით კი - 7.6%-ით. პირველადი ბაზარი 5.2%-ით გაიზარდა, მეორადი – 3.5%-ით. ბაზრის ჯამური ღირებულებამ 3.6 მლიარდ დოლარს მიაღწია, რაც 2024-ის მაჩვენებელს 12.6%-ით აღემატება.
2023-ში პირველადი ბაზრის ფასი 20.2%-ით გაიზარდა, 2024-ში – 11.6%-ით, 2025-ში – 4%-ით. ეს ბაზრის სტაბილიზაციის ტენდენციაზე მიუთითებს. წლის პირველ ცხრა თვეში ზრდა თვიურ 0.2%-მდე შენელდა. მეოთხე კვარტალში კი ტემპი 0.7%-მდე გაიზარდა – ნებართვების შემცირებამ და მოთხოვნის გაზრდამ ფასზე გავლენა მოახდინა. მეორად ბაზარზე, 2013 წლის შემდეგ გაცემული ნებართვებით აშენებულ შენობებში, ფასი წლიურად 7.9%-ით გაიზარდა.
ფასი დედაქალაქის სხვადასხვა ნაწილში მნიშვნელოვნად განსხვავდება. 2025 წლის ბოლოს ვაკე ყველაზე ძვირადღირებული უბანია. ეს ფასი ინფრასტრუქტურის, ხელმისაწვდომობისა და უბნის პრესტიჟულობის მიხედვით ყალიბდება.
ვაკის შემდეგ, კატეგორიაში საბურთალო და კრწანისი თავსდება. ბინები საბურთალოზე ყველაზე ხშირად განიხილება მყიდველებისა და ინვესტორების მხრიდან, ვინც ქალაქის ცენტრთან სიახლოვესა და განვითარებულ გარემოს ეძებს და გაყიდვების სტატისტიკაც ამას ადასტურებს. 2025 წელს საბურთალოზე 7,186 ბინა გაიყიდა, რაც 12 უბანს შორის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელია.
ყველაზე ხელმისაწვდომი ფასები კი დიდ დიღომში, ასევე სამგორსა და გლდანში ფიქსირდება. ეს სამი უბანი ასევე, გაყიდვების მოცულობის მიხედვით, ლიდერებს შორისაა. ერთობლივად 2025 წელს 19,606 ბინა გაიყიდა.
50-60 კვ.მ ბინაზე ქირის წლიურმა სარგებელმა 8.6% შეადგინა. ერევანში ქირის სარგებელი 6.6%-ია, ბაქოში – 5.3%, კიშინიოვში – 5.6%, ვილნიუსსა და ტალინში – 4% და 3.6%. თბილისი ამ ჩამონათვალში მე-2 ადგილზეა.
ეს ნიშნავს, რომ ბინა თბილისში არა მხოლოდ პირადი საცხოვრებლის, არამედ ინვესტიციის კუთხითაც გასათვალისწინებელი ვარიანტია. განსაკუთრებით იმ ქვეყნების ფონზე, სადაც ფასები გაცილებით მაღალია, ხოლო სარგებელი ბევრად დაბალი.
2025 წელს სამშენებლო ნებართვების მოცულობა 1.734 მლნ კვ.მ-მდე შემცირდა – 4.2%-ით ნაკლები, ვიდრე 2024-ში. ეს კლება ძირითადად მეოთხე კვარტალში გამოიხატა. სწორედ ამ პერიოდში დაჩქარდა ფასის ზრდის ტემპიც, რაც შემთხვევითი არ არის.
2025 წელს გაყიდვების 23% უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე მოდიოდა. საქართველოს კანონმდებლობა უცხოელებს საცხოვრებელი ქონების შეძენაში არ ზღუდავს, სასოფლო-სამეურნეო მიწის გარდა, ყველა სხვა ტიპის ქონება ხელმისაწვდომია. 100,000 დოლარი და მეტი ღირებულების ქონება კი ერთწლიანი საცხოვრებელი ნებართვის საფუძველი ხდება, 300,000 დოლარიდან კი – ხუთწლიანი საინვესტიციო სტატუსის.
ამ ფაქტებმა 2025 წელს უცხოელი მყიდველების ინტერესი კიდევ უფრო გაზარდა: რუსეთის, ისრაელისა და სხვა ქვეყნების მოქალაქეები ბაზრის სულ უფრო თვალსაჩინო ნაწილი გახდნენ.
ადგილობრივ მყიდველებს შორის ყველაზე პოპულარული გადახდის მოდელი 2025 წელს ბინები შიდა განვადებით იყო. გაზრდილი კონკურენციის ფონზე, შიდა განვადება, იპოთეკური სესხის მიღმა, ყველაზე მოქნილ ალტერნატივად დამკვიდრდა. განსაკუთრებით მათთვის, ვისაც ბანკთან ურთიერთობის გარეშე, უშუალოდ დეველოპერისგან სურს ბინის შეძენა.
ანალიტიკოსები 2026 წლის პერსპექტივას 2025-ის დონესთან ახლოს განიხილავენ. მოთხოვნაზე ფუნდამენტური ფაქტორები მოქმედებს – ქირის მაღალი სარგებელი და ა.შ. ეს ტენდენციები მოკლევადიანი ეკონომიკური ან პოლიტიკური ფაქტორებით ადვილად არ იცვლება.
ფასებზე ზრდა ერთნიშნა ციფრებით გაგრძელდება, მაგრამ კონკრეტული ტემპი დამოკიდებულია მიწოდებაზე: თუ ახალი მსხვილი პროექტები ბაზარზე ერთდროულად შემოვა, ზრდა შენელდება.
2025 წელმა ბაზრის ერთი კონკრეტული მახასიათებელი გამოავლინა: გარე ფაქტორები ბაზარს აჩქარებს ან ანელებს, მაგრამ გრძელვადიანი ვექტორი – მოთხოვნა, ფასი, სარგებელი სტაბილური რჩება.
