რა შეცვალა საპოლიციო გამოსახლების გაუქმებამ და რატომ ვერ იცავს კანონი უძრავი ქონების მესაკუთრეებს?

საპოლიციო გამოსახლების გაუქმების შემდეგ სასამართლო სისტემაში ასეულობით საქმე დაგროვდა, რომელიც უძრავი ქონებიდან არაკეთილსინდისიერი მოიჯარის გამოსახლებას ეხება. იურისტების განმარტებით, ისედაც გადატვირთული სასამართლოს პირობებში აღნიშნული საქმეები წლებია განხილვის ეტაპზეა, თუმცა პრობლემაა გადაწყვეტილების აღსრულებაც.

„გვაქვს საქმეები, რომლებიც 2-3 წელია მიმდინარეობს და პირველი ინსტანციის სხდომაც კი არ არის ჩანიშნული. განსაკუთრებით რთული მდგომარეობაა რეგიონებში,“ - აცხადებს BM.GE-სთან იურიდიული ფირმა GLG Legal-ის დირექტორი ლაშა მჭედლიძე.

იურისტი გამოსავალს არასასამართლო მექანიზმების დანერგვაში ხედავს. ერთ-ერთი ინიციატივა ქირავნობის ხელშეკრულების აღსრულების ბიუროში რეგისტრაციას გულისხმობს. მისივე თქმით, ეს ცვლილება სახელმწიფოსთვისაც მოგებიანი იქნება, რადგან მესაკუთრეებს გაუჩნდებათ მეტი მოტივაცია, დაარეგისტრირონ ხელშეკრულება და გადაიხადონ კუთვნილი 5%-იანი საშემოსავლო გადასახადი, სანაცვლოდ კი მიიღონ გარანტია, რომ მათი საკუთრების უფლება დაცული იქნება.

“პრაქტიკაში სამი მიმართულებით არის გავრცელებული პრობლემა: ერთი არის, როდესაც კლასიკურად ქირავნობის ხელშეკრულებით შედის დამქირავებელი; მეორე არის, როდესაც ბანკის მეშვეობით ხდება რაღაც უძრავი ქონების შესყიდვა ერთი სუბიექტის მიერ და ძველი მესაკუთრე უბრალოდ რჩება და მის გამოსახლებას ცდილობს ახალი მყიდველი და მესამე არის საკუთრებაში ყოველგვარი საფუძვლის გარეშე შეჭრილი ადამიანი.

მას შემდეგ, რაც სასამართლოს ქვემდებარე გახდა ერთპიროვნულად უძრავი ქონებიდან არაკეთილსინდისიერი მოსარგებლის გამოსახლება, მთელმა რიგმა ადამიანებმა განახორციელეს ამ კანონის არაკეთილსინდისიერად გამოყენება. ეს ნიშნავს იმას, რომ ბოროტად იყენებენ შესაძლებლობას, რომ გადაწყვეტილება სწრაფად აღარ ხორციელდება. ამისთვის საჭირო არის, რომ სასამართლოს მიმართოს მესაკუთრემ. სასამართლოსთვის მიმართვა კი, ბუნებრივია, ასოცირებული არის მრავალწლიან დავასთან.

მრავალწლიანი დავის განმავლობაში, რა თქმა უნდა, სარგებლობს ეს პიროვნება ამ უძრავი ქონებით და ბუნებრივია, ეს ყველაფერი თანხა ჯდება. რომ გაექირავებინა, მაგალითად, მესაკუთრეს ეს ქონება კეთილსინდისიერ დამქირავებელზე, მას ექნებოდა შესაძლებლობა, რომ თანხა მიეღო, შემოსავალი ჰქონოდა და ამ თვალსაზრისით დიდი ზიანია მისთვის. ყველაზე დიდი პრობლემა იმაში მდგომარეობს, რომ რომც დააკისრო ზიანის ანაზღაურება ასეთ არაკეთილსინდისიერ დამქირავებელს, პრაქტიკულად შეუძლებელია თანხის ამოღება, რადგანაც, როგორც წესი, ისეთი ადამიანი გისახლდება უსაფუძვლოდ, რომელსაც არავითარი ფინანსური წყარო არ გააჩნია და არავითარი ქონება, საიდანაც თანხის ამოღებას შეძლებს მესაკუთრე. აქედან გამომდინარე, დიდი პრობლემა არის და ძალიან მნიშვნელოვანი არის, რომ სწორად მოხდეს მსგავსი საკითხების რეგულირება

არსებობს პრობლემის მოგვარების არასასამართლო მეთოდიკა. არასასამართლო გზებით საკითხის გადაჭრა ხშირად ბევრად ეფექტურია, ვიდრე სასამართლოში წასვლით და იქ მრავალწლიანი დავის წარმოებით შეიძლება მიაღწიოს ადამიანმა. მაგალითისთვის შეგვიძლია ვთქვათ ნოტარიუსის სააღსრულებო ფურცელი. არსებობს ასეთი ბერკეტი, სასამართლოს გარეშე შეგიძლია ნოტარიუსში დაარეგისტრირო ხელშეკრულება და პირდაპირ ნოტარიუსი გასცემს ამ დროს სასამართლო ძალის მქონე სააღსრულებო ფურცელს. ამან ძალიან განტვირთა ფინანსური სფერო სასამართლო დავებიდან.

მსგავსი ცვლილების განხორციელება, რა თქმა უნდა, შესაძლებელი არის უძრავი ქონების ნაწილშიც. მაგალითად, თუ მოხდება ქირავნობის ხელშეკრულების რეგისტრაცია ისეთ ადმინისტრაციულ ორგანოში, რომელსაც აქვს ამის უფლებამოსილება, მაგალითად, აღსრულების ბიუროში, რომელიც თავადვე გასცემს არა მხოლოდ გამოსახლების სააღსრულებო ფურცელს, არამედ თანხის დაკისრების სააღსრულებო ფურცელსაც, ვფიქრობ, ეს ძალიან განტვირთავდა სასამართლო, ასე ვთქვათ, მიმართულებას. დამატებითი პოზიტიური ეფექტი ექნებოდა გადასახადების შეგროვებაზე სახელმწიფოს მიერ, იმიტომ რომ ამ დროს ადამიანი უფრო მეტად არის მოწადინებული მისივე უსაფრთხოების დაცვის გამო დაარეგისტრიროს ეს ხელშეკრულება და თუნდაც გადაიხადოს ის 5%, რაც საცხოვრებელ ბინებზე არის დაწესებული დღევანდელი კანონმდებლობით. შესაბამისად, ასეთი ტიპის ხელშეკრულებების ორგანოში რეგისტრაცია და არასასამართლო რეჟიმით საკითხის მოგვარების პერსპექტივა ძალიან გააუმჯობესებს მესაკუთრის მდგომარეობას და ბევრად შეამცირებს იმ მოლოდინის დროს, რისი ცდაც სჭირდება რეალურად დავის გადასაწყვეტად უძრავი ქონების მესაკუთრეს დღეის მდგომარეობით”, - აცხადებს იურიდიული ფირმა GLG Legal-ის დირექტორი.

აღნიშნული ინიციატივა ჰქონდა 2 წლის წინ იუსტიციის სამინისტროსაც, თუმცა მომზადებულ საკანონმდებლო ცვლილებებს ამ დრომდე დღის სინათლე არ უნახავს.

იუსტიციის სამინისტროს ინიციატივას მესაკუთრეები უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ ფინანსურ ოპერაციებში სახელშეკრულებო რისკებისგან უნდა დაეცვა. იჯარა/ქირავნობის ხელშეკრულებაში გაჩნდებოდა ახალი მუხლი, რომლის მიხედვითაც ფინანსური ვალდებულების დარღვევის შემთხვევაში, აღსრულების ეროვნული ბიურო სასამართლოს გარეშე, შეძლებდა უძრავ ქონებაში მყოფთა გამოყვანის აღსრულებას. იუსტიციის სამინისტრო ამ ეტაპზე ვერ გვიზუსტებს დგას თუ არა ისევ დღის წესრიგში შესაბამისი კანონის მიღება. სანამ შესაბამისი პოლიტიკური ნება იქნება იურისტების თქმით, მოქალაქეები სრულად დაუცველები არიან, სამართლებრივ ხვრელებს კი არაკეთილსინდისიერი მოიჯარეები კვლავ აქტიურად იყენებენ, სასამართლოში კი საკუთრების უფლების აღდგენას ამ დრომდე ასეულობით მოქალაქე ელოდება.