რამდენია დეველოპერული კომპანიების მოგება საქართველოში?
ბინის ყიდვისას ხშირად ჩნდება კითხვა: რამდენს შოულობენ დეველოპერები? რეალურად რამდენი ჯდება 1 კვადრატული მეტრის მშენებლობა და რამდენად მაღალია ფასსა და თვითღირებულებას შორის სხვაობა?
რამდენი ჯდება 1 კვადრატული მეტრის მშენებლობა?
საქართველოს სამშენებლო ბაზარზე ხარჯების დიდი ნაწილი შემდეგ კატეგორიებად იყოფა:
- სამშენებლო მასალები – ბეტონი, არმატურა, სამშენებლო ბლოკი, ხის/ლითონის კონსტრუქციები. ეს ხარჯი საერთო ღირებულების დაახლოებით 30–35%-ს შეადგენს;
- შრომის ანაზღაურება – მშენებლები, ინჟინრები, არქიტექტორები. საშუალოდ 15–20%-მდე;
- ინჟინერია და კომუნიკაციები – წყალი, კანალიზაცია, ელექტროობა, ლიფტები. დაახლოებით 10–15%;
- ინფრასტრუქტურა და კეთილმოწყობა – პარკინგი, გამწვანება, ფასადის მოპირკეთება. 5–10%;
- დამატებითი ხარჯები – ნებართვები, სესხის პროცენტები, მარკეტინგი და გაყიდვები. დაახლოებით 10–15%.
ჯამში, თბილისში ახალი კორპუსის აშენება საშუალოდ 400–600 დოლარი ჯდება 1 კვ.მ-ზე (ეკონომ-კლასის შემთხვევაში). პრემიუმ-სეგმენტში ეს თანხა 700–900 დოლარს აღწევს, რადგან გამოიყენება უფრო ძვირი მასალები და მაღალი ხარისხის არქიტექტურული გადაწყვეტები.
2025 წლის მონაცემებით, თბილისში ბინის საშუალო ფასი 1100–1500 დოლარის ფარგლებში მერყეობს 1 კვ.მ-ზე, პრემიუმ კლასში კი 2000 დოლარსაც აჭარბებს. რეგიონებში ფასი შედარებით დაბალია და 600–900 დოლარია.
ამგვარად, დეველოპერის მოგება საშუალოდ 25–35%-ს შეადგენს, თუმცა საბოლოო ციფრი დამოკიდებულია პროექტის ლოკაციაზე, კლასზე, გაყიდვის სისწრაფესა და ფინანსურ სტრუქტურაზე.
საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის მიხედვით, ბოლო წლებში ბინების გაყიდვების რაოდენობა წლიურად 30–35 ათასს აღწევს (მათგან უმრავლესობა თბილისში). ზრდას ხელს უწყობს:
- იპოთეკური სესხების ხელმისაწვდომობა;
- უცხოელი მყიდველების დაინტერესება;
- ქალაქის სწრაფი ურბანიზაცია.
დეველოპერული ბიზნესი საქართველოში ერთ-ერთ ყველაზე მომგებიან სექტორად რჩება. 1 კვ.მ-ის მშენებლობა საშუალოდ 500 დოლარი ჯდება, ხოლო გაყიდვის ფასი ორჯერ მეტია. მიუხედავად ამისა, დეველოპერები დიდი რისკის ქვეშაც არიან — მიწის შეძენა, ნებართვების აღება, ფინანსური ვალდებულებები და გაყიდვების ტემპი ხშირად განსაზღვრავს, საბოლოოდ წარმატებული იქნება თუ არა პროექტი.
