გაძვირებული ბინები - რომელ ქალაქებში იზრდება უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა და ფასი?

უძრავი ქონება თბილისსა და საქართველოს მასშტაბით ყოველდღიურად ძვირდება.

2022 წელს თბილისის და ბათუმის გარდა, უძრავი ქონება საქართველოს სხვა ქალაქებშიც გაძვირდა. როგორც "თიბისი კაპიტალში" აცხადებენ, ყველაზე დიდი ზრდა წლიურად ზუგდიდში, ქუთაისში, თელავში, რუსთავსა და გორში დაფიქსირდა.

გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტში“ თიბისი კაპიტალის უფროსმა, ასოცირებულმა მკვლევარმა გიორგი მჟავანაძემ განაცხადა, რომ თუკი თბილისში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე, საშუალო შეწონილი გასაყიდი ფასი კვ.მ-ზე 1 070 დოლარი, ბათუმში კი 930 დოლარია, ზუგდიდის და თელავის შემთხვევაში მ²-ის ღირებულება 700 დოლარს, ქუთაისსა და რუსთავში კი 600 დოლარის ფარგლებში მერყეობს. გიორგი მჟავანაძე განმარტავს, რომ ზუგდიდში და თელავში მაღალ ფასს ბაზრის მცირე ზომა განაპირობებს, სადაც პრემიუმ სეგმენტზე გათვლილი ერთეული პროექტებიც კი საშუალო ფასს ზრდის.

რაც შეეხება მოთხოვნას, "თიბისი კაპიტალში" აცხადებენ, რომ ხსენებულ ქალაქებში მოთხოვნა 2022 წელს 10-დან 20%-ის ფარგლებში გაიზარდა.

„2022 წელი ძალიან პოზიტიური იყო არა მხოლოდ თბილისის და ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრისთვის, არამედ რეგიონებისთვის. ჩვენ ამ მონაცემებს ყოველთვიურად ვაკვირდებით. შეგვიძლია უკვე 2022 წლის დეკემბრის მონაცემები დავასახელოთ და ვთქვათ, რომ ზრდის ტენდენცია როგორც ბაზრის აქტივობაში ანუ გაყიდული ბინების რაოდენობაში, ისე ფასის ნაწილში გაგრძელდა როგორც ქუთაისის, ისე რუსთავის, გორის, თელავის და ზუგდიდის შემთხვევაში. თუ 2022 წლის დეკემბერს შევადარებთ 2021 წლის დეკემბერს ფასის ნაწილში, ზრდა დაახლოებით 10-20%-მდეა, რაც შეეხება ტრანზაქციებს ამ მხრივ განსხვავებული სურათია, მაგ. ქუთაისში ზრდა იყო 5%-მდეა, რაც ძალიან დაბალია, თუმცა ეს იმით იყო გამოწვეული, რომ 2021 წელი ამ ქალაქისთვის უკვე ძალიან პოზიტიური იყო, რადგან რამდენიმე ათეული ახალი დეველოპერული პროექტი დაიწყო და გაყიდვაში გაეშვა. სხვა ქალაქებში, მაგალითად ზუგდიდში, გაყიდვებში 50%-იანი ზრდა გვაქვს და ეს ზრდა როგორც ფასის ისე გაყიდვების კუთხით ფიქსირდება.

რაც შეეხება ფასებს, თბილისში თუ დეკემბრის მონაცემებით დაახლოებით კვ.მ-ის ფასი 1 070 დოლარია, ბათუმში 930 დოლარი, ქუთაისის და რუსთავის შემთხვევაში საშუალო შეწონილი ფასი კი 600 დოლარია. გასაკვირია, ის რომ ზუგდიდში და თელავში ფასი რუსთავის და ქუთაისის ფასს აღემატება და 700$-მდე მერყეობს. თუმცა გასათვალისწინებელია, რომ ბაზარი მცირე ზომისაა, ერთეული პროექტია და თითოეულის ჩაშვება გაყიდვაში ბაზარზე გავლენას ახდენს. თუ პროექტი მაღალ სეგმენტზეა ორიენტირებული საშუალო შეწონილ ფასში ზრდას დავინახავთ. დავაკვირდით რა წილი აქვს 1000 დოლარზე უფრო ძვირიან ბინებს ამ ქალაქებში და ქუთაისში ყველაზე მაღალი წილი 6%-ის ფარგლებში იყო, 5%-ია ზუგდიდის და რუსთავის, 4% კი თელავის შემთხვევაში“, - განაცხადა მჟავანაძემ.

თიბისი კაპიტალის ანალიტიკის მიხედვით, გასულ წელს არარეზიდენტების წილი საერთო გაყიდვებში თბილისში - 18%, ბათუმში - 46%, საქართველოს სხვა ქალაქებში კი 9% იყო.

„2022 წლის ტურიზმის სტატისტიკაში საკმაოდ კარგი აღდგენა იყო. კომპლექსური წელი იყო რადგან მიგრანტებიც დაემატა. 2023 წელს ველოდებით, რომ წმინდა ტურიზმს რასაც ვეძახით გაიზრდება და ეს არამხოლოდ თბილისსა და ბათუმზე, არამედ სხვა ქალაქებზეც იმოქმედებს. ქუთაისის და ზუგდიდის შემთხვევაში ვხედავთ, რომ ტურისტები, რომლებიც დასავლეთ საქართველოს სტუმრობენ მეტწილად ამ ქალაქები 1-2 ღამით რჩებიან, შესაბამისად უფრო მეტი ინფრასტრუქტურის განვითარება და პაკეტების შეთავაზებაა საჭირო, რომ უფრო დიდხანს დარჩნენ და მაღალი დამატებითი ღირებულება შექმნან.

ასევე ხაზი მინდა გავუსვა არარეზიდენტების მხრიდან საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე წამოსულ მოთხოვნას. ჩვენი დათვლებით თბილისის შემთხვევაში ეს - 18%, ბათუმის შემთხვევაში კი 46%-ია. ბათუმის შემთხვევაში ეს არ უნდა გაგვიკვირდეს, რადგან აღნიშნული მაჩვენებელი წინა წლებშიც მაღალი იყო, თუმცა წლევანდელმა მონაცემებმა 2019 წლის მონაცემებს მაინც გადაჭარბა. საქართველოს სხვა ქალაქებზე კი დაახლოებთ 9% მოდის, როდესაც 2019 წელს 6% იყო, ანუ აქაც მოთხოვნაში მნიშვნელოვანი ზრდაა.

მიუხედავად იმ დიდი ზრდისა, რაც 2022 წელს გვქონდა ამ ქალაქებში, იგივე რუსთავი ან ქუთაისი რომ ავიღოთ, მათ ბაზრის მხოლოდ 3-3% უჭირავთ, გორის შემთხვევაში ეს 2%, თელავის და ზუგდიდის შემთხვევაში კი 1-1%-ია. ამიტომ ჯერჯერობით საცხოვრებელი უძრავი ქონების ცენტრი 58%-იანი წილით თბილისი, 22%-იანი წილით კი ბათუმია. თუმცა თუ განვითარების დინამიკას დავაკვირდებით, სავარაუდოდ დიდ ქალაქებს შორის ქუთაისს გამოვარჩევდი და ვიტყოდი, რომ პოტენციალი ზრდის და განვითარების როგორც ინფრასტრუქტურის, ისე საცხოვრებელი უძრავი ქონების მხრივ მაინც ქუთაისს აქვს. თუ ნიშურ ქალაქებს არ ავიღებთ, მაშინ ქუთაისს დავასახელებდი მითუმეტეს, რომ ბოლო 2 წლის განმავლობაში პრემიუმ სეგმენტზე ორიენტირებული ბინები აქ საკმაოდ დიდი ტემპით იყიდება.

ასევე ვითარდება რუსთავიც, რომლის უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების მთავარი უპირატესობა თბილისთან სიახლოვეა. აქაც როგორც სხვაგან პოზიტიური მოლოდინები გვაქვს. ქირის ფასს რომ შევხედოთ რუსთავი მოწინავეა. თბილისის შემთხვევაში თუ ზრდა წლიურად იყო 103%, ბათუმში კი 113% იყო, რუსთავის შემთხვევაში ზრდა 150%-ს აღწევდა“, - განმარტა გიორგი მჟავანაძემ.

წყარო: bm.ge