საჭიროა თუ არა ნოტარიუსის ჩართულობა ბინის შეძენისას? - იურიდიული რჩევები ოთარ კაჭკაჭაშვილისგან

ბინის შეძენა რამდენადაც მნიშვნელოვანი, იმდენად რთული პროცესია დღევანდელ რეალობაში, რადგან განსაკუთრებული სიფრთხილე და დაკვირვება გვმართებს. 

რა მოთხოვნებს აწესებს კანონი უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებით, უნდა მივმართოთ თუ არა ნოტარიუსს ბინის შეძენის პროცესში, აუცილებელია თუ არა ხელშეკრულების გაფორმება და რა უნდა გავითვალისწინოთ, ვიდრე ბინას შევიძენთ? ამ საკითხებზე Law Office/საადვოკატო ბიურო OK&CG-ის დამფუძნებელი, ადვოკატი ოთარ კაჭკაჭაშვილი გვესაუბრება:

- ბატონო ოთარ, პირველ რიგში, რომ განგვიმარტოთ, რა მოთხოვნებს აწესებს კანონი უძრავი ქონების შეძენისას?

- უძრავ ნივთზე საკუთრების წარმოშობისათვის, კანონი მოძრავი ნივთების შემთხვევისგან განსხვავებულ წესს ადგენს, რაც გულისხმობს შემდეგს - იმისათვის, რათა ბინის შემძენი ჩაითვალოს უძრავი ნივთის მესაკუთრედ და წარმოეშვას მესაკუთრის უფლება-მოვალეობები, აუცილებელია 2 კომპონენტის დაცვა:

• ხელშეკრულების წერილობითი ფორმით დადება და

• საჯარო რეესტრში უძრავი ნივთის მესაკუთრედ რეგისტრაცია

- გამოდის, რომ თუკი გავაფორმეთ ნასყიდობის ხელშეკრულება და ნასყიდობის საფასურიც გადავიხადეთ, ეს საკმარისი არ არის...

- დიახ, არ არის, მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულება მხარეთა ვალდებულებებს წარმოშობს, თუმცა ვერ უზრუნველყოფს საკუთრების უფლების ცვლილებას უძრავ ნივთზე. 

უფრო დეტალურად რომ განვმარტო, სამოქალაქო სამართალში მოქმედებს საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმცია, რომლის მიხედვითაც, უძრავის ნივთის მესაკუთრედ სწორედ ის პირი ითვლება, ვინც ასეთად რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში.

შესაბამისად, თუკი რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრაცია არ განხორციელდა, მხოლოდ ხელშეკრულების დადება საკუთრების უფლებას ვერ შეცვლის უძრავ ნივთზე. საკუთრების უფლება შემძენზე წარმოიშობა სარეგისტრაციო წარმოების დასრულების შემდგომ.

ამდენად, უძრავი ნივთის შეძენისას, აუცილებელია როგორც წერილობითი ხელშეკრულება, ასევე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. 

- გამოდის, რომ დოკუმენტების ნოტარიულად დამოწმება არ არის სავალდებულო?

- საკუთრების უფლების წარმოშობის წესთან დაკავშირებით, კანონის ამ ჩანაწერმა არაერთი ცვლილება განიცადა. მისი თავდაპირველი რედაქცია განსაზღვრავდა სწორედ საჯარო რეესტრში სანოტარო წესით დამოწმებული დოკუმენტების წარდგენას.

დღეის მდგომარეობით კი, ასეთი მოთხოვნა აღარ არსებობს, ანუ დოკუმენტების ნოტარიულად დამოწმება სავალდებულო აღარ არის, თუმცა ნებაყოფლობითია და საკმაოდ ბევრი ადამიანი მიმართავს დღემდე ამ გზას.

- რატომ ინარჩუნებს კვლავ აქტუალურობას ნოტარიუსის ჩართულობა? რაიმე „პრივილეგია“ გვაქვს ასეთ შემთხვევაში?

- ნოტარიუსს საკმაოდ მრავალი ფუნქცია აქვს და შესაბამისად, მათთვის მიმართვიანობაც ძალიან მაღალია. ბინის შეძენისას ნოტარიუსს მაშინ მიმართავენ ხოლმე, მაგალითად, როცა სურთ ხელმოწერის დამოწმება, უშუალოდ გარიგების დადასტურება და სხვ.

აქვე რომ განვმარტოთ, სანოტარო დადასტურების 2 ფორმა არსებობს - მარტივი და რთული. მარტივი მოიაზრებს სწორედ მხარეთა ხელმოწერის დადასტურებას, ხოლო რთული სანოტარო ფორმა გულისხმობს ხელშეკრულების შინაარსობრივ დადასტურებასა და მიღებას საჯარო აქტის ფორმით. 

შესაბამისად, საზღაურის ტარიფიც განსხვავებულია, მაგალითად, ხელმოწერის ნამდვილობის დამოწმება - 1 გვერდისთვის 6 ლარი, 2-10 გვერდის შემთხვევაში, 1 გვერდისთვის - 4 ლარი და ა.შ.

გარიგების დამოწმების შემთხვევაში განსხვავებული ვითარებაა. კანონით მოთხოვნილი სანოტარო წესით გარიგების დადასტურებისას, ფიქსირებული განაკვეთებია დადგენილი (მაგალითისთვის, თუკი გარიგების ღირებულებაა 100,000-დან 500,000 ლარამდე, საზღაური, ასეთ შემთხვევაში, 362,5 ლარს + 100,000 ლარს ზემოთ თანხის 0,2%-ია და ა.შ). რაც უფრო იზრდება გარიგების ღირებულება, მით უფრო იკლებს საზღაურის დადგენილი პროცენტული ზღვარი.

ხოლო, ბინის შეძენისას, რადგან სავალდებულო არ არის ნოტარიუსის ჩართულობა, საზღაურის ოდენობის განსაზღვრისას შესაძლოა როგორც უკვე დადგენილი, ფიქსირებული წესით სარგებლობა, ასევე ნოტარიუსსა და დაინტერესებულ მხარეს შორის შეთანხმება.

რაც შეეხება ნოტარიუსისთვის მიმართვის დადებით მხარეს, გარდა დაინტერესებული მხარეებისათვის დაცულობისა და უსაფრთხოების ხარისხს ზრდისა, ასევე, ბინის შეძენის ხანგრძლივი პროცედურის ფარგლებში, „კომფორტის“ შემომტანიცაა.

კანონის საფუძველზე, ნოტარიუსებს სარეგისტრაციო მომსახურების გაწევის უფლება აქვთ დელეგირებული, თუმცა ასეთი სერვისის შემოთავაზება მხოლოდ სპეციალურ, საჯარო რეესტრის ავტორიზებულ ნოტარიუსებს შეუძლიათ. 

- გამოდის, რომ ნოტარიუსს შეუძლია უშუალოდ თვითონვე მიიღოს დოკუმენტები და გადასცეს სააგენტოს რეგისტრაციისათვის?

- დიახ, ავტორიზებულ ნოტარიუსს საჯარო რეესტრის პროგრამაში (NAPRREG), უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში, სანოტარო მომსახურების შედეგად, უფლება აქვს განახორციელოს ვალდებულების წარმოშობის/შეწყვეტის რეგისტრაცია, ასევე, მაგალითად, იჯარის, ქირავნობის წარმოშობის რეგისტრაცია, იპოთეკის წარმოშობის რეგისტრაცია და სხვ.

მიუხედავად მეტი უსაფრთხოებისა და დაცულობისა, ისიც უნდა აღინიშნოს, რომ ხშირად მოქალაქეები ნოტარიუსს არ/ვერ მიმართავენ ფინანსური სახსრების უქონლობის გამო და ამდენად, ურჩევნიათ უშუალოდ თვითონ მივიდნენ საჯარო რეესტრში და ისე გააფორმონ უძრავი ქონების ნასყიდობა. 

ამიტომ, რჩევის სახით ვიტყოდი, რომ თუკი ვერ ახერხებთ ნოტარიუსთან მისვლას ან წერილობით გააფორმეთ ხელშეკრულება და ბუნდოვნად გეჩვენებათ რაიმე დეტალი, აუცილებლად გაესაუბრეთ იურისტს/ადვოკატს და განამარტინეთ ბუნდოვანი ჩანაწერები, საჭიროების შემთხვევაში კი, დააკორექტირებინეთ კიდეც ხელშეკრულება. 

ესაუბრა: ნათია ვასაძე