როგორ ვიყიდოთ სახლი აშშ-ში და რა უპირატესობას ანიჭებს ემიგრანტს ამერიკაში უძრავი ქონების შეძენა?

იცოდით, რომ ამერიკის შეერთებულ შტატებში უძრავი ქონების მფლობელი შეიძლება ნებისმიერი უცხოელი გახდეს?.. მართალია, უძრავი ქონების შეძენა ბინადრობის ნებართვას არ ანიჭებს, მაგრამ ბინის მფლობელი, სამუშაო ვიზის ან მწვანე ბარათის მოთხოვნისას, გარკვეულ უპირატესობას იღებს. 

ამერიკაში უძრავი ქონების შეძენა მომგებიანი ინვესტიციაა. ბოლო წლებში აშშ-ში სახლების ფასები 20%-ზე მეტით, იჯარის ფასი კი 7,5%-ით გაიზარდა. მიუხედავად ამისა, უძრავი ქონების ყიდვა-ქირავნობაზე მოთხოვნა იზრდება.

აშშ-ში უძრავი ქონების ყიდვის დადებითი და უარყოფითი მხარეები

აშშ-ში ბინის შეძენა უცხოელს გარკვეულ უპირატესობებს ანიჭებს:

• მაღალლიკვიდური უძრავი ქონების შეძენის შესაძლებლობა აშშ-ის ნებისმიერ რეგიონში, მათ შორის იპოთეკით.

• ტრანზაქციის შესრულების მოკლე ვადები.

• საგადასახადო შეღავათები, მათ შორის იპოთეკურ სესხებზე. 

• ფართის გაქირავება და ყოველწლიურად, 8–9% შემოსავალის მიღება (ადგილმდებარეობის მიხედვით).

• 1 მილიონ დოლარზე მეტი ღირებულების კომერციული უძრავი ქონების შეძენისას მუდმივი საცხოვრებელი ადგილის მიღების პერსპექტივა.

აშშ-ში უძრავი ქონების ყიდვის უარყოფით მხარედ შეიძლება ჩაითვალოს სავალდებულო თანამშრომლობა უძრავი ქონების კომპანიასთან, რადგან უფლება არ გაქვთ ბინის შეძენა ან ქირაობა დამოუკიდებლად განახორციელოთ. კიდევ ერთი ფაქტორი, რომელიც უნდა გაითვალისწინოთ, უძრავი ქონების მაღალი ფასი და გადასახადების გადახდის აუცილებლობაა, იმის მიუხედავად თუ სად ცხოვრობთ. ამასთან, შეერთებულ შტატებში უძრავი ქონების ფლობა ბინადრობის მიღებისას რაიმე განსაკუთრებულ პრივილეგიას არ იძლევა. 

აშშ უძრავი ქონების ბაზარი

აშშ-ის რეალტორთა ეროვნული სააგენტოს მონაცემებით, ქვეყანაში მცხოვრები უცხოელების 40% ქვეყანაში უძრავ ქონებას ფლობს. ბინებზე მოთხოვნა მუდმივად იზრდება, რამაც მარტო ბოლო წლის განმავლობაში უძრავი ქონების ფასის საშუალოდ, 20%-ით ზრდა განაპირობა, თუმცა ფასების მაჩვენებლები 50 შტატში ერთმანეთისგან მნიშვნელოვნად განსხვავდება. აშშ-ში ერთი კვადრატული მეტრი საცხოვრებლი ფართის საშუალო ღირებულება 3 000 აშშ დოლარია. მსოფლიო რეიტინგში საცხოვრებელი ფართის კვადრატული მეტრის ფასის მიხედვით, ამერიკის შეერთებული შტატები მე-6 ადგილზეა.

რა სახის უძრავი ქონება შეიძლება შეიძინოს უცხოელმა აშშ-ში?

ამერიკული კანონმდებლობის მიხედვით, უცხოელებს შეერთებულ შტატებში ნებისმიერი ტიპის უძრავი ქონების შეძენა შეუძლიათ: საცხოვრებელი და კომერციული ფართები, მიწის ნაკვეთები და ა.შ.

უძრავი ქონების ბაზარზე ყველაზე მოთხოვნადი შემდეგი მიმართულებებია:

• ბინები;

• კონდომინიმუმები - ინფრასტრუქტურულად განცალკევებული ფართი საერთო შენობაში;

• კერძო სახლები კოტეჯურ დასახლებებში (თაუნჰაუსები);

• სახლები მიწის ნაკვეთებით.

არარეზიდენტებისთვის აშშ-ში ყველაზე შესაფერისი ის უძრავი ქონებაა, რომელსაც მმართველი კომპანია ემსახურება. ასეთ სახლში საყოფაცხოვრებო პრობლემების მოგვარებაზე კომპანიის თანამშრომლები ზრუნავენ, მფლობელი კი გადასახადს ურიცხავს. აშშ-ში ცალკე მდგომი სახლი გაცილებით ძვირია და უფრო შესაფერისია მუდმივ საცხოვრებლად.

უძრავი ქონების ძებნა

შეერთებულ შტატებში თქვენთვის შესაფერისი საცხოვრებელი ფართი  შეგიძლიათ უძრავი ქონების პოპულარულ ვებ-გვერდზებზე:  Zillow, Homes.com, Trulia და AOL Real Estate იპოვოთ. ხშირად, სახლის გამყიდველები რეკლამას პირდაპირ სახლის წინ, ქუჩაში ათავსებენ, თუმცა უძრავი ქონების კომპანიასთან თანამშრომლობა ძიების ფარგლებს მნიშვნელოვნად აფართოვებს. უძრავი ქონების აგენტი გარიგების ყველა იურიდიულ ასპექტზე ზრუნავს და შეუძლია ხარისხიანი საცხოვრებლის შერჩევაში, თუნდაც დისტანციურად დაგეხმაროთ.

აშშ-ში თქვენთვის ხელსაყრელი ქონება შეიძლება სხვების დაუხმარებლად იპოვოთ, თუმცა შეძენას შუამავალის მონაწილეობის გარეშე ვერ შეძლებთ. უძრავი ქონების სააგენტოს წარმომადგენელთან ხელშეკრულების გაფორმებამდე მნიშვნელოვანია შეამოწმოთ აქვს თუ არა მას რეალტორთა ეროვნული ასოციაციის ლიცენზია. მყიდველისთვის აგენტთან თანამშრომლობა უფასოა - საკომისიოს გამყიდველი იხდის.

სად არის მომგებიანი უძრავი ქონების ყიდვა?

აშშ-ში ბინის ან სახლის შერჩევის კრიტერიუმი შეძენის მიზანია. ბიზნესმენებისა და მეიჯარეებისთვის მნიშვნელოვანი მაჩვენებლებია  უძრავი ქონების მდებარეობა და მდგომარეობა, მიგრანტებითვის - ქონების ფასი და ხარისხი. მყიდველმა ყურადღება უნდა მიაქციოს ამ კონკრეტულ ადგილზე ინფრასტრუქტურის განვითარებას და პროფესიული განვითარების შესაძლებლობებს.

აშშ-ში უძრავი ქონების შეძენაზე ყველაზე დიდი მოთხოვნა შემდეგ რეგიონებშია: 

• სიეტლი - სიეტლი ვაშინგტონის შტატის უდიდესი ქალაქია, რომელიც ადამიანებს განვითარებული ინფრასტრუქტურით და ეკონომიკით იზიდავს. ამ ქალაქში მსხვილი საერთაშორისო კომპანიების ოფისები მდებარეობს. სიეტლში უმუშევრობის დონე აშშ-ში ერთ-ერთი ყველაზე დაბალია, საშუალო ხელფასი კი საათში დაახლოებით 17 აშშ ს შეადგენს. უამრავი დადებითის გარდა, სიეტლს უარყოფითი მხარეებიც აქვს. მაგალითად, უძრავი ქონების მაღალი ფასები და დიდი ხარჯები. ამ ქალაქში ბინის ან სახლის 1 მ2 საშუალო ფასი 8000 აშშ დოლარია.

• ატლანტა - ჯორჯიის შტატის დედაქალაქი აშშ-ის მუსიკალური და კულტურული ცენტრია, რომელიც უამრავ სამუშაო ადგილს ქმნის. ეს ქალაქი შემოქმედ ადამიანებს მთელი მსოფლიოდან იზიდავს, ამიტომ ატლანტაში სხვადასხვა ეთნიკური ჯგუფებისა და სახელმწიფოების წარმომადგენლები ცხოვრობენ. ამიტომ ბინის ქირაობის მსურველები ყოველთვის მოიძებნებიან. ატლანტაში, ახალ აშენებულ სახლში კვადრატული მეტრის ფასი 2160 აშშ დოლარია, მეორადი უძრავი ქონება უფრო იაფია და დაახლოებით, 1800 აშშ დოლარს შეადგენს. ატლანტაში ცხოვრება იმითაც მიმზიდველია, რომ ქალაქში დანაშაულის დაბალი მაჩვენებელია. რაც შეეხება უარყოფით მხარეს, ქალაქის სიახლოვეს ქვეყნის ერთ-ერთი უდიდესი აეროპორტი მდებარეობს, რაც მუდმივ ხმაურს უკავშირდება.

• დენვერი - დენვერი ინვესტორებსა და ადგილობრივ მოსახლეობას შორის ძალიან პოპულარული ქალაქის. ის ცნობილია მთაგორიანი ეკო-პარკებით, კარგად განვითარებული მრეწველობითა და ინფრასტრუქტურით. უძრავი ქონების ვებ-გვერდზებზე დენვერში საცხოვრებელი ფართის კვადრატული მეტრი დაახლოებით, 4000 აშშ დოლარი და მეტია, მაგრამ მაღალი ფასის მიუხედავად, დენვერზე მოთხოვნა არ მცირდება. ქალაქის გარეუბნებში ბინის ფასი შედარებით ხელმისაწვდომია, თუმცა ქალაქის ცენტრში მუდმივად იზრდება. დენვერში ცხოვრების უარყოფით მხარედ შეიძლება ცხოვრების სიძვირე და სხვა რეგიონებთან შედარებით უსაფრთხოების დაბალი დონე შეიძლება ჩაითვალოს.

• ვაშინგტონი - აშშ-ის დედაქალაქი უძრავი ქონების ფასის მიხედვით უდავო ლიდერია. აქ ბინის ფასები დამოკიდებულია მის მდებარეობასა და ცენტრიდან დაშორებაზე. ქალაქი შესაფერისია აქტიური ადამიანებისთვის - ბიზნეს საქმიანობის ცენტრში დასაქმებისა და ბიზნესის კეთების ფართო შესაძლებლობებია. სწორედ აქ მდებარეობს ქვეყნის ყველაზე ძვირადღირებული ბინები და ვილები. ვაშინგტონში უძრავი ქონების  ყიდვა-გაქირავებაზე მოთხოვნა სტაბილურად მაღალია. ვაშინგტონში ცხოვრების უარყოფით მხარედ შეიძლება ხალხმრავლობა და ცხოვრების მაღალი ღირებულება ჩაითვალოს.

უძრავი ქონების შეძენის ალგორითმი აშშ-ში

აშშ-ში უძრავი ქონების შეძენა დისტანციურად შეგიძლიათ. ამისთვის  წარმომადგენელზე მინდობილობა უნდა გასცეთ და უძრავი ქონების კომპანიასთან  ხელშეკრულება დადოთ. 2024 წელს აშშ-ში უძრავი ქონების შეძენის ძირითადი ეტაპებია:

1. საცხოვრებელი ფართის შერჩევა

ქონების მომავალი მფლობელი დამოუკიდებლად ან საშუამავლო ორგანიზაციის დახმარებით ირჩევს ბინას, სახლს ან კომერციულ ფართს. ამავე ეტაპზე, თქვენ უნდა წარადგინოთ საბანკო ამონაწერი, რომელიც სახლის შესაძენად საკმარისი თანხის ხელმისაწვდომობას დაადასტურებს.

2. ადვოკატთან ხელშეკრულების დადება

ვინაიდან გარიგება შუამავლების გარეშე არ სრულდება, ბინის მყიდველი ლიცენზირებულ სპეციალისტს უკავშირდება და დებს ხელშეკრულებას იურიდიული მომსახურების გაწევაზე. ადვოკატის პოვნა რეკომენდაციით ან ინტერნეტის საშუალებით შეგიძლიათ.

3. წინასწარი გადახდა

შესყიდვის ობიექტზე საბოლოო გადაწყვეტილების შემდეგ, მყიდველს გამყიდველის საბანკო ანგარიშზე შეთანხმებული თანხის ნაწილი შეაქვს. ეს პროცედურა აუცილებელია სახლის ან ბინის შეძენის განზრახვის დასადასტურებლად. 

4. შესყიდვა

გარიგება მყიდველის ინტერესების წარმომადგენელი კომპანიის ოფისში ხორციელდება. ამ ეტაპზე მყიდველი გამყიდველს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული თანხის დარჩენილ ნაწილს გადასცემს და გადასახადებს იხდის.

5. საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობის აღება

Deed -ს იგივე საკუთრების გადაცემის ამერიკულ სერთიფიკატს შტატის რაიონული სასამართლო ან შეერთებული შტატების სარეგისტრაციო ოფისი გასცემს.

რა ღირს ბინა ან სახლი აშშ-ში?

შეერთებულ შტატებში შედარებით იაფი უძრავი ქონება პატარა ქალაქებში მდებარეობს, სადაც ფასები შეიძლება რამდენჯერმე დაბალი იყოს.  ქონების ღირებულებაზე დიდ გავლენას ახდენს რეგიონის ცხოვრების დონე და ინფრასტრუქტურის განვითარება. ფასები ასევე განსხვავდება შენობის მდგომარეობის მიხედვით. 

უცხოელი მყიდველის უფლებები და მოვალეობები

შეერთებულ შტატებში უძრავი ქონების მფლობელს მოეთხოვება, რომ ქონება კომუნალურ მომსახურებებთან დააკავშიროს და საერთო სსარგებლობის ტერიტორიების მომსახურებასთან დაკავშირებული ხარჯები გადაიხადოს. ასევე შენობის მეპატრონემ მენეჯმენტ კომპანიასთან მომსახურების გაწევაზე ხელშეკრულება უნდა დადოს. მომსახურე კომპანიები პასუხისმგებელნი არიან ნაგვის გატანასა და ადგილობრივი ტერიტორიის კეთილმოწყობაზე. კომუნალური მომსახურების ღირებულებაზე გავლენას ახდენს ბინის მდებარეობა, ფართობი და კომუნიკაციების ხარისხი.

უცხოელ მყოდველს უფლება აქვს თავისი ქონება გაყიდოს ან გააქირავოს (მათ შორის,  საზღვარგარეთ ყოფნის დროსაც, უძრავი ქონების აგენტის დახმარებით). უძრავი ქონების გასხვისება შესაძლებელია მხოლოდ გადასახადების დროულად გადახდის შემთხვევაში. ფართის გაქირავებისას არარეზიდენტები სახელმწიფოს უხდიან მიღებული შემოსავლის 30%-მდე. უძრავი ქონების გაყიდვა შესაძლებელია საბროკერო კომპანიის მეშვეობით ან დამოუკიდებლად.

იპოთეკა და განვადება

აშშ-ში უძრავი ქონების შესაძენად სესხები კომერციულ და სახელმწიფო ბანკებში გაიცემა. სესხის პირობები, იპოთეკური განაკვეთები და წინასწარი გადახდის ოდენობები შეიძლება განმცხადებლის სტატუსის მიხედვით, მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს. მწვანე ბარათის მფლობელზე ბანკები სესხებს დაბალი საპროცენტო განაკვეთით გასცემენ - წლიური 4–7%. აშშ-ს არარეზიდენტს შეუძლია მხოლოდ ეროვნული ბანკის სესხის იმედი ჰქონდეს, ამასთან უფრო მაღალი იპოთეკური განაკვეთით, რომელიც სტანდარტულზე 1-2%-ით მაღალია.

აშშ-ში პოპულარულია საკრედიტო ბროკერის (შუამავალი) მომსახურება. ეს არის იურიდიული ან ფიზიკური პირი, რომელიც თანამშრომლობს ბანკებთან და არჩევს ოპტიმალურ პირობებს იპოთეკური პროგრამისთვის ინდივიდუალურად, თითოეული კლიენტისთვის.