თეგებით ძიება

არის თუ არა უძრავი ქონების ბაზარზე საფასო ბუშტის წარმოქმნის რისკი - სებ-ი შეფასებას აქვეყნებს

საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა ქვეყანაში უძრავი ქონების ფასების ზრდის ფონზე შეაფასა ის თუ რამდენად არსებობს ალბათობა რომ აღნიშნული მატება გადაიზარდოს უძრავი ქონების ბაზარზე საფასო ბუშტში. სებ-ის მიერ გამოქვეყნებული ფინანსური სტაბილურობის მაისის თვის ბიულეტენი სწორედ უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული ვითარების ფინანსური რისკების შეფასების ანალიზს მოიცავს.

სებ-ის თანახმად, პოსტ-პანდემიურ პერიოდში იპოთეკის ხელშემწყობმა პროგრამებმა, ასევე შერბილებულმა მონეტარულმა პოლიტიკამ, ლარის იპოთეკების პირობების გაუმჯობესებამ ასევე უფრო შემდგომში მიგრაციულმა ეფექტებმა უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა გაზარდა, რასაც ფასების მატება მოჰყვა. ამას დაერთო ასევე მშენებლობის ღირებულების ზრდაც, რაც სამშენებლო და სარემონტო მასალების გაძვირებით, ასევე მშენებლობის სექტორში ხელფასების მატებით იყო განპირობებული.

სწორედ ამის ფონზე, კვლევითი ნაშრომის ავტორებმა ბაზარზე ბუშტის არსებობის ჰიპოთეზის შესამოწმებლად GSADF ტესტი გამოიყენეს. აღნიშნული ტესტი თავდაპირველად გამოიყენებოდა საფონდო ბირჟაზე S&P 500-ის ინდექსში ბუშტის არსებობის შესაფასებლად, თუმცა 2023 წელს ის სავალუტო ფონდის ეკონომისტებმაც გამოიყენეს ამჯერად უკვე უძრავი ქონების ბაზარზე ტესტის არსებობის შესაფასებლად. შესაბამისად, აღნიშნული მეთოდოლოგია გამოიყენეს სებ-ის ნაშრომის ავტორებმაც.

შეფასების თანახმად, ამჟამად ბაზარზე ბუშტის ნიშნები არ იკვეთება, თუმცა ბუშტის არსებობა დგინდება 2008 წელს, მაშინ როდესაც გლობალური ფინანსური კრიზისის და რუსეთთან ომის პერიოდი იყო. ბუშტის არსებობის მეორე ნიშნები კი 2014-2015 წლებში ლარის გაუფასურების პირველი ტალღის დროს ვლინდება. ამ დროს საცხოვრებელი უძრავი ქონების დოლარში გამოხატულმა ფასებმა გარკვეული ზრდა განიცადა, ადგილობრივ ვალუტაში დენომინირებული ფასები გაუფასურების გამო გაცილებით სწრაფად გაიზარდა, რამაც ფასების ბუშტის შთაბეჭდილება შექმნა.

სებ-ის შეფასება არსებობს თუ არა უძრავი ქონების ბაზარზე ბუშტი

"საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ბუშტი, რომელიც ხშირ შემთხვევაში სესხის გაცემის დაბალი სტანდარტებითა და უძრავი ქონების ბაზრის გადაჭარბებული შეფასებითაა გამოწვეული, ფინანსური სტაბილურობისთვის სისტემური რისკის წყაროს წარმოადგენს. ამის ნათელი მაგალითია 2008 წლის გლობალური ფინანსური კრიზისი (GFC). ამ პერიოდში უძრავი ქონების ბაზარზე წარმოქმნილი რისკები ფინანსურ სისტემას გადაეცა, რასაც მასშტაბური ეკონომიკური დანაკარგები მოყვა მთელს მსოფლიოში.

უძრავი ქონების ბაზრის დინამიკა და მასთან დაკავშირებული ფინანსური სტაბილურობის რისკები კვლავ აქტიური განხილვის თემად იქცა პოსტპანდემიურ მსოფლიოში. COVID-19 პანდემიის დროს შერბილებულმა მონეტარულმა პოლიტიკამ, იპოთეკის ხელშემწყობმა პროგრამებმა და საცხოვრებელი პრეფერენციების ცვლილებამ მნიშვნელოვნად გაზარდა უძრავი ქონების ფასები, რამაც ფასების ბუშტის გაჩენის რისკები წარმოქმნა. თუმცა, ინფლაციასთან გასამკლავებლად გამკაცრებულმა მონეტარულმა პოლიტიკამ პოსტ-პანდემიურ პერიოდში რიგ ბაზარზე ფასების დაკორექტირება გამოიწვია, რასაც უძრავი ქონების ბაზრის აქტივობის შენელება მოჰყვა.

აქვე აღსანიშნავია, რომ მსოფლიოს მასშტაბით წლების განმავლობაში ჭარბვალიანობის შესამცირებლად დანერგილმა მაკროპრუდენციულმა ინსტრუმენტებმა და საკრედიტო პორტფელის ხარისხის მხარდამჭერმა რეგულაციებმა იპოთეკური სესხის მაღალი ზრდით გამოწვეული რისკები შეამსუბუქა და უძრავი ქონების ფასების შედარებით „რბილ დაშვებას“ (soft landing) შეუწყო ხელი. ევროპაში პოსტ-პანდემიური ფასების ჭარბი ზრდა ეტაპობრივად შენელდა და ზოგ ქვეყანაში ფასები შემცირების მიმართულებით გადაიხედა. ბოლო 1.5 წლის განმავლობაში პიკურიდან მინიმალურ ნიშნულამდე ფასების შემცირების კუმულატიურმა მაჩვენებელმა ევროპაში დაახლოებით 3 პროცენტი შეადგინა. თუმცა აღნიშნული დინამიკა დროებითი სახის მატარებელი აღმოჩნდა და ფასებმა შენელებული ტემპით თუმცა ზრდა კვლავ განაგრძო. სიტუაცია უფრო კომპლექსურია ჩინეთის უძრავი ქონების ბაზარზე, სადაც სუსტი მოთხოვნისა და ჭარბი მიწოდების ფონზე უძრავი ქონების ფასების შემცირებით წარმოქმნილი ფინანსური სტაბილურობის რისკები უფრო მასშტაბური ხასიათისაა.

პოსტ- პანდემიურ პერიოდში გაზრდილი უძრავი ქონების გაყიდვების მედიანური ფასი ასევე დაკორექტირდა ამერიკის ბაზარზე. თუმცა სურათი განსხვავებულია შტატებისა და ქალაქების მიხედვით. მიუხედავად მიმდინარე დინამიკისა, ფინანსური მარეგულირებლები გლობალურად განსაკუთრებული სიფრთხილით ეკიდებიან აღნიშნული სექტორის დინამიკას და მასთან დაკავშირებულ ფინანსური სტაბილურობის რისკებს. წლების განმავლობაში საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარმაც განიცადა მიწოდებისა და მოთხოვნის არაერთი შოკი. GFC-მდე პერიოდში ფასები მკვეთრად გაიზარდა, რაც მაღალი მოთხოვნით, ხელსაყრელი ეკონომიკური პირობებითა და ცვალებადი დემოგრაფიული ფაქტორებით იყო განპირობებული.

2003-2008 წლებში ფასების დონე 4-5-ჯერ გაიზარდა, ხოლო 2008 წელს წლიურმა ზრდამ დაახლოებით 40 პროცენტი შეადგინა. უძრავი ქონების ფასების ზრდამ საშუალო ნომინალური შემოსავლებისა და ქირის ზრდას გადააჭარბა, რაც უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ გადაჭარბებულ შეფასებაზე და ფასების ბუშტის წარმოქმნის რისკებზე მიუთითებდა. მიწოდების ნაწილში მნიშვნელოვნად გაიზარდა სამშენებლო ნებართვების რაოდენობა და სამშენებლო სექტორზე გაცემული სესხები. 2008 წლის ივნისში ამ სექტორზე გაცემული სესხების წლიურმა ზრდამ 69 პროცენტი შეადგინა. აღსანიშნავია, რომ 2007 წელს ახალი მშენებლობების რაოდენობა სწრაფად გაიზარდა, თუმცა ბევრი პროექტი დაუსრულებელი დარჩა, რაც ფასების შესაძლო ზრდის მოლოდინებით ან სამშენებლო კომპანიებში არსებული ფინანსური პრობლემებით იყო განპირობებული. გლობალური ფინანსური კრიზისისა და საქართველოში ომის შემდგომ პერიოდში შინამეურნეობების შემოსავალი და იპოთეკის ხელმისაწვდომობა შემცირდა, მომხმარებელთა მოლოდინები გაუარესდა და უძრავმა ქონებამ საინვესტიციო მიმზიდველობა დაკარგა (იხ. დიაგრამა 1, დიაგრამა 4). ამასთან, მომხმარებელთა ნდობის შესუსტებასთან ერთად შემცირდა დაუსრულებელ პროექტებში წინასწარი გადახდებიც, რამაც უძრავი ქონების დეველოპერების ფინანსური მდგომარეობა გააუარესა. შედეგად, ფასების ბუშტი გასკდა, რამაც მნიშვნელოვნად იმოქმედა უძრავი ქონებისა და მშენებლობის სექტორებზე და ფინანსური სტაბილურობის რისკები წარმოქმნა. 2009 წლის ივნისში სამშენებლო სექტორის უმოქმედო სესხების წილმა 50 პროცენტს გადააჭარბა, მაშინ როცა მთლიანი უმოქმედო სესხების წილის საშუალო მაჩვენებელი 19 პროცენტს შეადგენდა . მიუხედავად 2009 წლის მეორე ნახევრიდან დაფიქსირებული სტაბილური შემცირებისა, მომდევნო წლებში სამშენებლო სექტორის უმოქმედო სესხების წილი მაინც მაღალ დონეზე შენარჩუნდა (იხ. დიაგრამა 2).

ბოლო პერიოდი ასევე მნიშვნელოვანი იყო აღნიშნული სექტორისთვის. 2020 წელს ეკონომიკური რეცესია და მომხმარებლების შემცირებული მსყიდველუნარიანობა უარყოფითად აისახა უძრავი ქონების მოთხოვნაზე, თუმცა ბაზრის მდგრადობამ და სექტორის მხარდასაჭერად მიღებულმა სამთავრობო პროგრამებმა ხელი შეუწყო ფასების სტაბილურობას. პოსტ-პანდემიური აღდგენის პერიოდში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა გაიზარდა; ძლიერ მოთხოვნასთან ერთად, გლობალური მიწოდების ჯაჭვების რღვევამ და სამშენებლო მასალების გაძვირებამ უძრავი ქონების ფასების ზრდა გამოიწვია. ამასთან, 2022 წელს რუსეთ-უკრაინის ომის ფონზე საქართველოში საგრძნობლად იმატა მიგრანტთა შემოდინებამ, რამაც მნიშვნელოვნად იმოქმედა სექტორზე. კერძოდ, საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა გაიზარდა, რასაც ქირის ფასის ზრდა მოჰყვა. აღნიშნულმა დინამიკამ დადებითად იმოქმედა გასაყიდ ფასზეც (იხ. დიაგრამა 3). მიუხედავად მიგრანტთა ნაწილობრივი გადინებისა, 2023 წელს ქირის ფასი თავის გრძელვადიან ტრენდს 30 პროცენტით აღემატებოდა. უძრავი ქონების ქირის ფასის ინდექსის კორექტირებით გამოწვეული ფინანსური სტაბილურობის რისკის შესარბილებლად ეროვნული ბანკის ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტმა 2023 წლის მაისში რეკომენდაცია მისცა ფინანსურ ინსტიტუტებს, რომ სესხის გაცემის პროცესში იჯარიდან მიღებული შემოსავლების სტაბილურობის შეფასებისას ქირის ფასის ჭარბი ზრდა გაეთვალისწინებინათ. მას შემდეგ ქირის ფასის ინდექსი, როგორც მოსალოდნელი იყო, შემცირების მიმართულებით დაკორექტირდა და მის გრძელვადიან დონეს დაუახლოვდა. ამ უკანასკნელის დინამიკა, თავის მხრივ, შესაძლოა მოქმედებდეს ქონების მესაკუთრეთა შესაძლებლობაზე მოემსახურონ იპოთეკურ სესხს და შესაბამისად, მისი მონიტორინგი და ანალიზი არსებითია ფინანსური სტაბილურობის რისკების შეფასებისას. ამ ყველაფრის გათვალისწინებით, უძრავი ქონების ბაზრის დინამიკაზე დაკვირვება და ფასების ბუშტის ფორმირების რისკების ანალიზი განსაკუთრებული მნიშვნელობის მატარებელია.

ფასების ბუშტის შესაფასებლად შემუშავებულია არაერთი ემპირიული მეთოდი, რომლის მიზანია დაადგინოს ავლენს თუ არა ფასები ფეთქებად ქცევას და რამდენად შეესაბამება ზრდის ტემპი ეკონომიკური საფუძვლებით განსაზღვრულ მდგრად დონეს. საქართველოში ფასების ბუშტების არარსებობის ნულოვანი ჰიპოთეზის შესამოწმებლად გამოყენებულია ფილიპსი, ში და იუს (2015) მიერ შემოთავაზებული GSADF (generalized supremum augmented Dickey-Fuller) ტესტი, რომელიც გამოიყენება დროით მწკრივში ფეთქებადი ქცევის გამოსავლენად. მიუხედავად იმისა, რომ თავდაპირველად ეს მეთოდი S&P500 ინდექსის ბუშტების ანალიზისთვის გამოიყენებოდა, 2023 წელს საერთაშორისო სავალუტო ფონდმა გამოაქვეყნა კვლევა, რომელმაც აღნიშნული მეთოდოლოგია ლიეტუვაში უძრავი ქონების ფასების ბუშტის ანალიზს მოარგო (Cevik & Naik, 2023). რეკურსიულ generalized supremum augmented Dickey-Fuller (GSADF) ტესტს შეუძლია დაადგინოს მოცემულ პერიოდში ფასების ჭარბი ზრდის ეპიზოდის არსებობა (ანუ უძრავი ქონების ფასების ბუშტის განვითარება) და BSADF ტესტის გამოყენებით ამ ეპიზოდების დაწყება-დამთავრების შუალედი.

აღნიშნული ეპიზოდების დროს BSADF ტესტის სტატისტიკა აჭარბებს ტესტის კრიტიკულ მნიშვნელობას. აღსანიშნავია, რომ ეს უკანასკნელი მონტე კარლოს სიმულაციის გამოყენებით დაითვლება. საქართველოსთვის უძრავი ქონების ბუშტის ანალიზი გაკეთდა ლარში გამოხატული ფასებისა და კაპიტალიზაციის შებრუნებული ინდექსისთვის თვიურ მონაცემებზე დაყრდნობით. აღნიშნული ანალიზი მოიცავს 2004 წლის იანვრიდან 2025 წლის თებერვლამდე პერიოდს. ფასის ინდექსი დაკორექტირდა სამომხმარებლო ფასების ინდექსის (CPI) გამოყენებით, ხოლო კაპიტალიზაციის შებრუნებული ინდექსი გამოთვლილია როგორც ფასის ქირასთან ფარდობა.

უძრავი ქონების ფასების ანალიზის მიხედვით საქართველოში ბოლო 20 წლის განმავლობაში ფასების ბუშტის შესაძლო ეპიზოდი ორჯერ დაფიქსირდა (იხ. დიაგრამა 5). პირველი ბუშტი 2008 წელს, მსოფლიო ფინანსური კრიზისისა და რუსეთთან ომის პერიოდს ემთხვევა, რამაც უარყოფითი გავლენა იქონია უძრავი ქონების ბაზრის აქტივობაზე და ფასების ინდექსის მკვეთრი ვარდნა გამოიწვია. აღნიშნულ ეპიზოდს წინ უძღვოდა უძრავი ქონების ფასების ზრდა. 2008 წლამდე მნიშვნელოვნად გაუმჯობესდა იპოთეკური სესხების ხელმისაწვდომობა და ბანკებმა აქტიურად დაიწყეს ახალი სახლების დეველოპმენტის დაკრედიტება. ამ წლებში მნიშვნელოვნად გაიზარდა სამშენებლო სექტორიც. ეკონომიკური ზრდის შედეგად, მოთხოვნაც ძლიერი იყო. ამ ყველაფერმა უძრავი ქონების ფასების ზრდას შეუწყო ხელი. რაც შეეხება ქირის ფასს, იგი ძირითადად უცვლელი დარჩა. ყოველივე ეს სექტორში რისკების დაგროვებაზე მიუთითებდა, რამაც ეკონომიკური ზრდის ვარდნასა და ფინანსური სტაბილურობის რისკების მატერიალიზაციას, მათ შორის ფინანსურ სექტორში უმოქმედო სესხების გაზრდილ წილს, შეუწყო ხელი. კაპიტალიზაციის შებრუნებული ინდექსის ანალიზიც ადასტურებს 2008 წელს ბუშტის არსებობას და მიანიშნებს, რომ ფასების გადაჭარბებული ზრდა ბაზრის მოლოდინებით ან/და სპეკულაციებით იყო განპირობებული (იხ. დიაგრამა 6).

ბუშტის მეორე ეპიზოდი ემთხვევა საქართველოში 2014-2015 წლებში გაცვლითი კურსის გაუფასურების პერიოდს. მაშინ როცა საცხოვრებელი უძრავი ქონების დოლარში გამოხატულმა ფასებმა გარკვეული ზრდა განიცადა, ადგილობრივ ვალუტაში დენომინირებული ფასები გაუფასურების გამო გაცილებით სწრაფად გაიზარდა, რამაც ფასების ბუშტის შთაბეჭდილება შექმნა. 2014 წელს ფასების ზრდა ასევე ნაწილობრივ აიხსნება სამშენებლო მასალების გაძვირებით. თუმცა, აღსანიშნავია, რომ ამ პერიოდში ფასები 2008 წლის დონეს ბევრად ჩამორჩებოდა. საერთო ჯამში, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე აქტივობა განპირობებული იყო ფუნდამენტური ფაქტორებით, რაც ფასების ბუშტის წარმოქმნის დაბალ რისკებზე მიუთითებს (მონეტარული პოლიტიკის ანგარიში, 2014).

ერთეულოვანი ფესვის ტესტს არ შეუძლია გაანალიზოს ფასების ზრდის გამომწვევი მიზეზი; აქედან გამომდინარე, მიუხედავად იმისა, რომ ტესტი ფასების ბუშტის არსებობაზე მიუთითებს, ფასების ზრდა არა ფასების მნიშვნელოვანი მატებით, არამედ გაუფასურების ფონზე ლარში გამოხატული ფასების გადაჭარბებულად ასახვით იყო გამოწვეული. დროსთან ერთად ლარში გამოხატული ფასები ბაზრის ფუნდამენტური დინამიკის თანაზომიერად დაკორექტირდა.

2019 წელს ფასების დონემ ისევ დაიწყო ზრდა, თუმცა პანდემიამ აღნიშნული პროცესი შეაჩერა. მიუხედავად იმისა, რომ ინდექსის მაჩვენებელი ძალიან ახლოსაა კრიტიკულ ზღვართან, 2020 წელს საქართველოში ფასების ბუშტი არ დასტურდება. თუმცა, 2020-2021 წლებში გადაჭარბებული ზრდა შეინიშნება კაპიტალიზაციის შებრუნებულ ინდექსში. იქიდან გამომდინარე, რომ ამ პერიოდში ფასების დონე იკლებდა, ინდექსის ზრდა ქირის ფასის მეტად ვარდნით იყო გამოწვეული. ქირის ფასის შემცირება განპირობებული იყო ისეთი ფაქტორებით, როგორიცაა პანდემიის პერიოდში ბიზნესების დახურვა, დისტანციურ სწავლაზე გადასვლა და სამოგზაურო შეზღუდვების გამო ტურიზმის კლება. თუმცა, ფასები მდგრადი აღმოჩნდა ამ დროებითი ფაქტორების მიმართ, რაც მოთხოვნის მხარეს განპირობებული იყო მთავრობის მიერ გამოცხადებული სუბსიდიებითა და 2020 წელს შერბილებული მონეტარული პოლიტიკით, ხოლო მიწოდების მხარეს კი 2021 წელს სამშენებლო ხარჯების ზრდით. პოსტპანდემიური პერიოდიდან დაწყებული დღემდე, უძრავი ქონების ბაზარზე ფასები სტაბილურად მზარდი დინამიკით ხასიათდება. წინამდებარე GSADF ტესტი და უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი მიუთითებს იმაზე რომ აღნიშნულ პერიოდში უძრავი ქონების ფასის ბუშტის განვითარებას ადგილი არ ჰქონია8. შესაბამისად, ფასის მნიშვნელოვანი დაკორექტირება, რომელიც, როგორც წესი, ფასის ბუშტის გასკდომას მოჰყვება, არ არის მოსალოდნელი. უცხოელი მიგრანტების გასვლის შედეგად ქირის ფასმა ნორმალიზება დაიწყო და გრძელვადიან ტრენდს დაუახლოვდა.

ბოლო ერთი წლის მანძილზე ფასების ინდექსის ზრდის მცირედით შენელებასაც ჰქონდა ადგილი. თუმცა, დაბალი ინფლაციის, შედარებით შემსუბუქებული მონეტარული პოლიტიკისა და ძლიერი ეკონომიკური ზრდის ფონზე უცხოური მოთხოვნა ადგილობრივმა ჩაანაცვლა. წინამდებარე ანალიზი მიუთითების, რომ ბოლო რამდენი წლის განმავლობაში უძრავი ქონების ფასების ბუშტი არ განვითარებულა, შესაბამისად ფასების მნიშვნელოვანი კორექტირება ნაკლებად სათუოა და ფასების ინდექსი ეკონომიკური აქტივობის თანაზომიერად იცვლება,"-ნათქვამია სებ-ის მიერ გამოქვეყნებულ ფინანსური სტაბილურობის ბიულეტენში.


თეგები


რეკომენდირებულია თქვენთვის

ყველა

აღმოაჩინეთ მეტი Tia-დან

ყველა