უძრავი ქონების ფასი თბილისში - რა შეცვალა ბოლო წლებმა?
თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი ბოლო წლებში მუდმივი დინამიკის პირობებშია. ფასები სტაბილურად იზრდება, გაყიდვების რაოდენობა მაღალია, ხოლო მყიდველთა ინტერესები თანდათან იცვლება. ეს ყველაფერი ქმნის ერთიან სურათს, სადაც ფასების ზრდა უკვე არა დროებითი, არამედ გრძელვადიანი ტენდენციაა.
სტატისტიკა ნათლად აჩვენებს, რომ 2025 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი ქონების ფასების ინდექსი საქართველოში 11.5%-ით გაიზარდა, ინფლაციით გასწორებული მაჩვენებელი კი 7.7%-ს აღწევს. თბილისის მასშტაბით ზრდა განსაკუთრებით იგრძნობა ცენტრალურ უბნებში – ჭუღურეთში ბინების ღირებულება 28%-ით მოიმატა, მთაწმინდაზე 21%-ით, ვაკეში კი 20%-ით. შედარებით დაბალი, მაგრამ მაინც მნიშვნელოვანი ზრდა ფიქსირდება დიღომში (+16.8%) და სამგორში (+16%).
გაყიდვების მონაცემებიც ფასების ტენდენციას ადასტურებს. 2024 წელს თბილისში 41 ათასზე მეტი ბინა გაიყიდა, საერთო ღირებულებით 2.8 მილიარდი დოლარი. ეს წინა წელთან შედარებით 12%-ით მეტია. 2025 წელს აქტივობა კვლავ მაღალია: მაგალითად, აპრილში თბილისში 3 200-ზე მეტი ბინა გაიყიდა, საშუალო ფასით 1 255 დოლარი კვადრატულ მეტრზე, რაც წინა წელთან შედარებით 4%-ით მეტია.
მაგრამ აქვე უნდა აღვნიშნოთ, რომ ბოლო თვეებში ბაზარი ნაწილობრივ ნელდება. მაგალითად, 2025 წლის თებერვალში ტრანზაქციების რაოდენობა 5%-ით შემცირდა, ხოლო ფასების ზრდის ტემპი მხოლოდ 1% იყო. ეს ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების ბაზარი თანდათან მოდერირდება და ბუნებრივ ბალანსს უბრუნდება.
ფასების ზრდის მიზეზები მრავალფეროვანია. პირველ რიგში, მნიშვნელოვანი როლი შეასრულა საქართველოს ეკონომიკის სტაბილურმა ზრდამ: ბოლო წლებში ეკონომიკური ზრდის მაჩვენებელი საშუალოდ 7–9%-ს აღწევს. ამას ემატება მიგრაციული პროცესები – ბოლო პერიოდში საქართველოში საცხოვრებლად ჩამოსული უცხოელების რაოდენობამ, განსაკუთრებით რუსეთიდან, უკრაინიდან და ისრაელიდან, მნიშვნელოვნად გაზარდა მოთხოვნა ბინებზე. ინვესტორებიც სწორედ ამ ბაზარზე ხედავენ სტაბილურ და უსაფრთხო შესაძლებლობებს.
მეორე მნიშვნელოვანი ფაქტორი მშენებლობის ხარჯების ზრდაა. სამშენებლო მასალებზე ფასები ბოლო წლებში 40%-ზე მეტით მოიმატა, რაც ავტომატურად აისახა ახალაშენებული ბინების ღირებულებაზე. სწორედ ამიტომ, ახალი აშენებული პროექტების კვადრატულზე ფასი საშუალოდ 10–12%-ით გაიზარდა.
თბილისში განსაკუთრებით საინტერესოა უბნების გადანაწილება. თუ რამდენიმე წლის წინ ბაზარს სრულად მართავდა ვაკე-საბურთალო, დღეს მოთხოვნა თანდათან გადადის ისეთ რაიონებზე, როგორიცაა დიდი დიღომი, გლდანი და სამგორი. მიზეზი მარტივია – აქ ბინები შედარებით იაფია, ინფრასტრუქტურა სწრაფად ვითარდება და ახალგაზრდა ოჯახებისთვის უფრო ხელმისაწვდომი გარემო იქმნება.
საერთო სურათის შეჯამებით შეიძლება ითქვას, რომ თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი კვლავ იზრდება, თუმცა ზრდის ტემპი თანდათან ზომიერდება. მაღალი მოთხოვნა, ეკონომიკური სტაბილურობა და მიგრაციული პროცესები ფასების ზრდას კვლავ განაგრძობს, თუმცა ბაზარი აღარ არის ისეთი გადახურებული, როგორიც 2022–2023 წლებში იყო. ეს ნიშნავს, რომ მყიდველებს და ინვესტორებს უფრო რეალისტური გარემო ექმნებათ, სადაც არჩევანი როგორც ფასით, ისე მდებარეობით უფრო მრავალფეროვანი ხდება.
