"ალფა სახლი"-ს ხმაურიანი საახალწლო შეთავაზებები - რა ხდება რეალურად უძრავი ქონების ბაზარზე?

ახალ წლამდე სულ რამდენიმე კვირა რჩება. სწორედ ამ პერიოდში აღწევს პიკს მომხმარებლების აქტიურობა და კომპანიების წინასაახალწლო შეთავაზებები. განსაკუთრებით გამოირჩევა უძრავი ქონების სექტორი, სადაც დეველოპერები წლის ბოლოს ცდილობენ ბაზარზე წარდგნენ ახალი პროექტებით, ინოვაციური პირობებითა და მომხმარებლისთვის მიმზიდველი შეთავაზებებით.

ბაზრის მიმდინარე ტენდენციებსა და მყიდველების ქცევას შეახებ გადაცემაში "ბიზნეს პარტნიორი" საუბრობს ლემონს ჯგუფის დამფუძნებელი, ირინე მელიმონაძე.

დავიწყოთ ახალი წლის პერიოდით, იმიტომ, რომ ეს არის პერიოდი, როდესაც არა მხოლოდ დეველოპმენტი, არამედ მთლიანად ბიზნეს სექტორი აქტიურობს, იმიტომ რომ თუ რაიმე პერიოდში იყიდება, რაღაც ნივთი თუ პროდუქტი, იყიდება სწორედ ამ დროს იმის მიუხედავად,  აქვს თუ არა შესაბამისი შემოსავალი. დეკემბერი არის ძალიან ცნობილი და გამორჩეული გაყიდვების თვე.

- რა ხდება ამ კუთხით დეველოპმენტში, რამდენად აქტიურები ხართ დეველოპერები თავად წინა საახალწლო პერიოდში შეთავაზებების კუთხით?

"წინა საახალწლო და უშუალოდ ბოლო ორი-სამი კვირში მაღალია ყიდვის განწყობა, ფუსფუსი თითქოს თითოეული ჩვენგანიც მომხმარებლები ვართ. მოდი ასე განვიხილოთ ახალი ეტაპისთვის ვემზადებით, ამიტომაც დეველოპერების მხრიდან განსაკუთრებული შეთავაზებებიც პიკს აღწევს 5 დეკემბრიდან 31 დეკემბრის ჩათვლით, თუმცა უნდა ვიცოდეთ, რომ ნებისმიერი განსაკუთრებული შეთავაზება დეველოპერსაც გარკვეული ლიმიტით აქვს. შესაბამისად თუ რაღაც განსაკუთრებული პირობით გვინდა სარგებლობა, მაქსიმალურად სწრაფი გადაწყვეტილებებისკენ უნდა მივდიოდეთ, თუმცა მომხმარებელი საკმაოდ დაბნეულია, ყველა განსაკუთრებულ პირობას ეძებს, ყველას უფრო დაბალი ფასი და თავისზე მორგებული გადახდის პირობა უნდა. ამიტომ უწევს რომ ძალიან დიდ რაოდენობის ინფორმაციაში ქაოტურად იმსჯელოს ან მიიღოს ყველა ინფორმაცია და კონსულტაციის გარეშე მიიღოს გადაწყვეტილება", - ამბობს ის.

- ბოლო წლების ტენდენციამ ცხადად აჩვენა, რომ მომხმარებელი დეველოპერების მიერ შეთავაზებულ სხვადასხვა ბენეფიტს გაცილებით უფრო გააზრებულად აკვირდება. დღევანდელ ბაზრის პირობებში განსაკუთრებით საინტერესოა იმის ანალიზი, თუ სად აკეთებს მომხმარებელი აქცენტს - დეველოპერის ბრენდის ცნობადობაზე, თუ კონკრეტული შეთავაზების რეალურ ღირებულებაზე. პრაქტიკაში გადაწყვეტილება, უმეტეს შემთხვევაში, სწორედ ამ ორი ფაქტორის შეჯერებით მიიღება. როგორც აღნიშნეთ, გარკვეული შეთავაზებები ხშირად ლიმიტირებულია. ბაზარზე გვხვდება შემთხვევები, როდესაც კომპანიები დროებით ამცირებენ კვადრატული მეტრის ფასს, ან აჩენენ დამატებით ფინანსურ სარგებელს. მიხვდა თუ არა მომხმარებელი რა მიმართულებით გააკეთოს აქცენტი? 

"მნიშვნელოვანი ზრდაა მომხმარებლის ცნობიერების ამ მიმართულებით, იქიდან გამომდინარე, რომ უკვე ბაზარზე უფრო მეტია ის ხალხი, ვინც მეორეჯერ ყიდულობს ბინას. პირველი ყიდვის დროს შეიძლება ბიუჯეტური გადაწყვეტილება მიიღოს. იგივე კვადრატული მეტრის ერთსაძინებლიანი პატარა ფართი უფრო ტრენდული და მოთხოვნადია, თუმცა ყოველდღიურ ცხოვრებაში ვხვდებით, რომ რაღაც გარკვეული 10-15 კვადრატი სათავსო ფართი აუცულებელია. შესაბამისად ნელ-ნელა ამ მხრივ ბაზარი ნამდვილად განიცდის ცვლილებას და ზრდას, თუმცა ჯერ კიდევ რჩება მინიმალური ფართის მოთხოვნილება. ერთსაძინებლიანი ბინები უფრო მოთხოვნადია შესაბამისად შესყიდვის დროს ფასის უფრო მაღალია, ვიდრე ორ სამსაძინებლიანი ბინები. კონკრეტულად "ალფა სახლის" შეთავაზებაშიც აქტიურად სამსაძინებლიან ბინებზეა. ვფიქრობ რომ მომხმარებელი ამ თვალსაზრისით გარკვეულწილად გაიზარდა და არ იღებს გადაწყვეტილებას მხოლოდ კვადრატული მეტრის მიხედვით. მნიშვნელოვანია მისთვის ჩაბარების კონდიცია, როგორი იქნება მთლიანად ინფრასტრუქტურა სად იცხოვრებს", - ამბობს ირინა.

- გადახდის პირობები რამდენად არის ერთ-ერთი გამსაზღვრელი. მაგალითად წინასწარ შენატანს ითხოვს თუ არა კომპანია რაღაც პერიოდის განმავლობაში აქვთ თუ არა შიდა განვადება, აი ეს რამდენად მუშაობს ამ ნაწილზე?

"მე ვფიქრობ რომ დღეს სამშენებლო კომპანიების უმრავლესობა გადახდის პირობებზე უფრო მოქნილია და უფრო გამარტივებულ პირობებს სთავაზობს მომხმარებლებს, ძირითადად თითქმის ერთი და იგივე პირობები აი მეტ მეტ-ნაკლებად განსხვავებული ძალიან უმნიშვნელო დეტალებში იმიტომ, რომ როდესაც მიდის მომხმარებელი მშენებლის ოფისში შეხვედრაზე ინდივიდუალური მომსახურების სტილზე გადაეწყო თითქმის ყველა დიდი დეველოპერული კომპანია. ამიტომ ვფიქრობ, რომ მაგ კუთხით მომხმარებელს პრობლემა არ უნდა ჰქონდეს არჩევის დროს. მთავარი არის, რომ სანდოობის მომენტი დაიჭიროს თავად და გულწრფელად აუხსნას რა ტიპის ბინა სურს და როგორია მისი ფინანსური მდგომარეობა. აი ამ ნაწილში მე ვურჩევდი მყიდველს, რომ მაქსიმალურად ღია იყოს, რომ თავის სასარგებლოდ მაქსიმალურად კარგი პირობება მიიღოს დეველოპერისგან. თითქოს ტენდენცია ჩამოყალიბდა, რომ ფულს არ აჩენს, ანუ უფრო ნაკლები შენატანით ფიქრობს, რომ იყიდის ბინას. თუმცა ასეთ შემთხვევაში ჯამური ღირებულება შეიძლება იმდენად გაუძვირდეს და მხოლოდ გადახდის პირობაზე იყოს ორიენტირებული. ამიტომ ვფიქრობ, რომ ორი-სამი ვერსია გადახდის პირობის, ოღონდ გულწრფელად მისი ფინანსური შესაძლებლობიდან თუ გააჟღერებს კონსულტაციის დროს და შეხვედრის დროს მისთვის უკეთესი იქნება", - ამბობს ის.

- რადგან თქვენ შეეხეთ სამსაძინებლიანი ბინების შეთავაზება, უნდა აღინიშნოს, რომ "ალფა სახლის“ პროექტმა საკმაოდ ხმაურიანი ეფექტი მოახდინა ბაზარზე - განსაკუთრებით იმ გადახდის პირობების გამო, რომლებიც მომხმარებელს გრძელვადიან და მოქნილ გადაწყვეტილებას აძლევს. ამ კონტექსტში ბუნებრივად ჩნდება კითხვა - რა სტრატეგიულ მიზანს უკავშირდებოდა ასეთი პროდუქტით ბაზარზე გამოსვლა?

"ნახეთ როგორ არის მაგალითად ერთსაძინებლიანი 55-60 კვადრატმდე ფართი ან თუნდაც ასეთივე 70 კვადრატმდე ორსაძნებლიანი ფართი არის ყველაზე მოთხოვნადი პროდუქტი. ჩვენ გადავწყვიტეთ, რომ პროექტში გვქონდეს 90-95 კვადრატულიორ სამსაძინებლიანის მოწყობის შესაძლებლობა იქიდან გამომდინარე, რომ როგორც თავში აღვნიშნე, მეორედ ყიდვის დროს ადამიანი აუცილებლად ფიქრობს იმას, რომ თუ იპოთეკური სესხით უნდა იყიდოს 70 კვ/მ და იცხოვროს ეკონომ ორ საძინებლიან ბინაში, 20 კვ/მ-ით მეტობა 10 წლიან 15 წლიან იპოთეკურ სესხზე ყოველთვიურ გადასახადში ეს იმხელა ჯამური მატებას არ უქმნის, რასაც ის 20 კვადრატი რეალურად 10-15 წელიწადში ცხოვრების დროს კომფორტს უქმნის. აი ამ შედარებას როცა ვაკეთებთ კონსულტაციების დროს და შეხვედრების დროს, ეს პროდუქტი გაცილებით უფრო ეკონომიური გამოდის, ვიდრე ორსაძინებლიანი ეკონომფართი. ანუ სწორად რომ ჩამოვაყალიბო 70 კვ/მ-სა და 95 კვ/მ-ს შორის 20-25 კვადრატია სხვაობა და სწორედ ამით დავიწყეთ ჩვენ საუბარი, რომ პირველად თითქოს ფიქრობ, რომ ყველაზე ეკონომიური ბიუჯეტური გადაწყვეტილება მივიღო, მეშინია ამხელა ვალდებულებებთან შეჭირდება, მაგრამ ორი-სამი წლის, ოთხი წლის შემდეგ ხედავ, რომ 100-150 $-იანი სხვაობა ყოველთვიურად მომცემდა გაცილებით უფრო კომფორტულ ცხოვრებას. ჩვენი შეთავა შეთავაზებაც დაახლოებით ამ სტილის გადაწყვეტილებებს ეხება. ამასთან ერთად ყოველთვიური შენატანის შემსუბუქება და განსაკუთრებული ჩაბარების პირობა. რემონტი, მოგეხსენებათ წარმოუდგენლად შრომატევადი და ხარჯიანი საქმეა", - ამბობს  ლემონს ჯგუფის დამფუძნებელი.

 - რამდენად ახერხებთ, რომ ვადაში ჩაეტიოთ, ვადის თემა წლების განმავლობაში ერთ-ერთი ყველაზე პრობლემური ნაწილი იყო დეველოპერული კომპანიებისთვის.

"დიახ, გვაქვს, რა თქმა უნდა, ამ მიმართულებით მნიშვნელოვანი გამოწვევები, იმიტომ რომ მნიშვნელოვანია მომხმარებელმაც იცოდეს, რომ მშენებელი ერთი მხარე არ არის და უამრავი მესამე პირია ჩართული იმისათვის, რომ ვადა შესრულდეს თვითონ, როგორც მობინადრეები. როცა ბინას ყიდულობ ძალიან დიდი ყურადღება უნდა იყოს მიქცეული ორ საკითხზე და ვიტყვი ეს არის  უშუალოდ ბინის ჩაბარების ვადა და მშენებლობის დასრულების ვადა. ორი სხვადასხვა ვადაა და თუ პრეტენზია უნდა მქონდეს მე, როგორც მომხმარებელს, მშენებელთან და დეველოპერთან, კონტრაქტში კარგად უნდა ავსახო რომელ ვადაზე მექნება პრეტენზია, იმიტომ რომ ერთია, რომ მე ბინა ჩავიბარო რეგულაციებით სარემონტო კონდიციაში და რასაც დამპირდა დეველოპერი თეთრ კარკასს, მწვანე კარკასს თუ როგორ კარკასსაც ის მივიღო, მაგრამ შესაძლოა ამავდროულად პარალელურად სამშენებლო სამუშაოები მიმდინარეობდეს, ეზო სამუშაოების და ეს ამისგან უნდა გავმიჯნოთ ან კარგად უნდა გავარკვიოთ თავიდანვე კონტრაქტის დადების დროს რა არის ჩაბარების ვადა და რა იგულისხმება", - ამბობს ის.

- განსაკუთრებით წინა საახალწლო პერიოდებში რა ტიპის გამოწვევებს და პრობლემებს აწყდებით დეველოპერები და რას აწყდება მომხმარებელი?

"ყველაზე მნიშვნელოვანი გამოწვევა დღეს რაც ჩვენ "ალფა სახლის" შემთხვევაში გვიდგას არის მაღალი მომართვიანობა. სამწუხაროდ იმის დრო რომ ყველას, ყველა დეტალი განსაკუთრებულად და ფუნდამენტალურად ავუხსნა, არ რჩება. ფაქტიურად მომართვიანობა 10-ჯერ არის გაზრდილი წინა თვეებთან შედარებით. ეს ტრადიციულად ასეა და წელს კიდევ უფრო მეტია, მე ვფიქრობ იმ შეთავაზებიდან გამომდინარე, რაც წელს გავაკეთეთ".

- რა ტიპის შეთავაზებაზეა საუბარი? 

"ეს არის სამი შეთავაზება ერთად, რაც არ გვქონია მთელი აი ამ პერიოდის მანძილზე, როგორც კვ/მ-ის  ფასის კლება არა მხოლოდ ერთიან გადახდაზე, არამედ 20%-იან შენატანზე. ასევე მსუბუქი ყოველთვიური შენატანი 26 თვის განმავლობაში. ასევე გვაქვს წინასწარი შენატანის გარეშე პროდუქტი და განსხვავებული კონდიციითვაბარებთ ბინებს. დღეს თბილისში ამ კონდიციით სხვა არცერთი დეველოპერი არ აბარებს, ვფიქრობ, რომ კონკურენციაში შევალთ ძალიან აქტიურად გაზაფხულიდან ამ მიმართულებითაც.

- ასევე ძაან საინტერესოა თვითონ პერსპექტივაში ქართული დეველოპმენტი საით მიდის, ის მოცემულობები რომელიც თქვენ ეხლა ახსენეთ რამდენად გათავისებული გაქვთ დეველოპერებს მათაც ვინც წლებია ამ ბაზარზე საქმიანობდა ვინც ახლა შემოდის. იმიტომ რომ თითქოს ძალიან ბევრი ახალი კომპანია გაჩნდა და ერთხელ ვხუმრობდი კიდეც, რომ მათი სახელების დამახსოვრებას და აღქმასაც ვერ ვასწრებთ მათ შორის ის ადამიანები ვინც ამ მიმართულებებს წლების განმავლობაში ვაშუქებთ. ამიტომ საინტერესოა რამდენად სწორი მიმართულებით ვითარდება ეს ბაზარი, იმიტომ რომ თითქოს იმდენად ბევრი მშენებლობაა, რომ ასეთ დროს ძალიან დიდია რისკი, მათ შორის არასწორი განაშენიანება, არასწორი განვითარება, არასწორად წასვლა ამ პროცესების და რა თქმა უნდა ის რისკი, რომელსაც ყველა ერთად ვუფრთხით 2008 წლის კრიზისი, რომლის წინაშეც ძალიან ბევრი დავდექით?

"ძალიან აქტიურად წამოვიდა ინტერესი მომხმარებლის მხრიდან, დიდი განაშენიანების პროექტებზე ან კომპლექსებზე. მე მგონია, რომ 2019-20 წლის პანდემიის პერიოდში მკვეთრად დაინახა საზოგადოებამ, რომ კორპუსში ცხოვრების დროის მხოლოდ და მხოლოდ კვადრატულს არ ვყიდულობთ. როცა უძრავ ქონებას ვყიდულობთ, ჩვენ უნდა ვიცოდეთ გვაქვს თუ არა სკვერი, მოსასვენებელი სივრცე,, რეკრეციული ნაწილი და ეს ძალიან ტენდენციური გახდა".

- თუმცა იმდენად ბევრია მშენებლობა, რომ ხშირ შემთხვევაში ესა თუ ამა თუ იმ კომპანიის მშენებლობა, რომ იქ რეკრეაციული სივრცის ადგილიც არ რჩება.

"ჩვენ პროექტში 60 000 კვ/მ არის განაშენიანება რეკრეაციული სივრცე. მარტივად რომ წარმოვადგენინოთ დაახლოებით კიკვიძის ბაღის ხელა, გამწვანებაა კორპუსებს შორის. ერთი კორპუსიდან მეორე კორპუსამდე არის 250-200 მეტრი დაშორება დიდი დიღმის პროექტზე. ეს სამშენებლო არეალი 160-180 000 კვადრატს მოიცავს. ითვლება, რომ ამიერ კავკასიაში ყველაზე მასშტაბური პროექტია დიდი დიღომის სხვა უბანი, მაგრამ სიამოვნებით ვნახავდი ქალაქ თბილისში მსგავს მასშტაბურ პროექტებს".

- ჩვენი საუბრის ბოლოს საინვესტიციოდ ეს მიმართულება კვლავაც საინტერესოა?

"დიახ ძალიან საინტერესოა საინვესტიციოდ ჯერჯერობით 10-12 წლიან ამონაგებს ინარჩუნებს უძრავი ქონება, შესაბამისად ჯერჯერობით ისევ ერთ-ერთი მთავარი საინვესტიციო გადაწყვეტილება უძრავი ქონების შეძენაა",- ამბობს ლემონს ჯგუფის დამფუძნებელი, ირინე მელიმონაძე.