ინვესტიცია, ტექნოლოგია და კომფორტი - როგორ იცვლება უძრავი ქონების ბაზარი საქართველოში?

ქართულ უძრავი ქონების ბაზარზე, სადაც გადაწყვეტილებებს ერთდროულად განსაზღვრავს ეკონომიკური რეალობა, ტექნოლოგიური პროგრესი და ადამიანური კომფორტი, სანდო ექსპერტის შეფასება განსაკუთრებით ფასეულია. ინვესტორებისთვის სტაბილური სარგებლის ძიება, მყიდველებისთვის კი სწორი არჩევანის გაკეთება სულ უფრო რთულდება იმ პირობებში, როცა ბაზარი სწრაფად იცვლება და დეტალებს გადამწყვეტი მნიშვნელობა ენიჭება.

Tia.ge გთავაზობთ ინტერვიუს უძრავი ქონების ექსპერტთან, მონიკა გაბელაიასთან, რომელიც მრავალწლიანი პრაქტიკისა და ბაზრის ღრმა ანალიზის საფუძველზე პასუხობს ყველაზე აქტუალურ კითხვებს: რომელი ტიპის უძრავი ქონება უზრუნველყოფს გრძელვადიან და სტაბილურ სარგებელს, რა ტექნოლოგიური ინოვაციები ახდენს ყველაზე ძლიერ გავლენას მყიდველთა გადაწყვეტილებებზე და რომელი ერთი შეხედვით უმნიშვნელო დეტალები ხდება ბინის შერჩევის პროცესში გადაწყვეტილების შეცვლის მიზეზი.

- რომელი ტიპის უძრავი ქონება უზრუნველყოფს ყველაზე ხანგრძლივ და სტაბილურ სარგებელს?

უძრავი ქონების ბაზარზე ინვესტორებისათვის ერთ-ერთ მთავარ საკითხს წარმოადგენს ისეთი აქტივის შერჩევა, რომელიც გრძელვადიან პერსპექტივაში იძლევა სტაბილურ და პროგრნოზირებად სარგებელს. სხვადასხვა სეგმენტს განსხვავებული რისკები და შემოსავლის პოტენციალი აქვს, თუმცა გამოცდილება და ბაზრის ანალიზი აჩვენებს, რომ რამდენიმე კატეგორია განსაკუთრებით გამოირჩევა მდგრადობით.

პირველ რიგში, საცხოვრებელი უძრავი ქონება - განსაკუთრებით გრძელვადიანი ქირავნობისთვის განკუთვნილი ბინები - მიიჩნევა ყველაზე სტაბილურ წყაროდ. მიზეზი მარტივია: საცხოვრებელი ფართის მოთხოვნა თითქმის ყოველთვის მაღალია, ეკონომიკური კრიზისების დროსაც კი. ადამიანები ნებისმიერ პირობებში საჭიროებენ საცხოვრებელს, რის გამოც გაქირავების ბაზარი შედარებით ნაკლებად მერყეობს. სტაბილურობას აძლიერებს ისიც, რომ საცხოვრებელი ქონება იაფდება იშვიათად და ფასის ვარდნის ტენდენციაც ზომიერია.

მეორე სეგმენტი, რომელიც ხანგრძლივ სარგებელს უზრუნველყოფს, კომერციული ობიექტები, თუმცა ამ ტიპის ინვესტიცია შედარებით მეტ მენეჯმენტს და კონტრაქტების იმედიანობას მოითხოვს. განსაკუთრებით სტაბილურად ითვლება ლოჯისტიკური სასაწყობო ფართები, რომლებიც ბოლო წლებში ონლაინ-ვაჭრობის ზრდის ფონზე ყველაზე სწრაფად განვითარდა. მათი გაქირავება ხშირად ხანგრძლივი კონტრაქტებით ხდება, რაც ინვესტორს უზრუნველყოფს პროგნოზირებად ნაკადს. საერთო ჯამში, ყველაზე ხანგრძლივი და სტაბილური სარგებელი, როგორც წესი, მოდის საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე, რადგან მისი მოთხოვნა მუდმივად მაღალია, გაქირავების რისკი დაბალია და ბაზრის ციკლების გავლენა შედარებით მცირეა. სხვა ტიპის ქონებები შეიძლება უფრო მომგებიანი იყოს გარკვეულ ეტაპებზე, მაგრამ სტაბილურობის თვალსაზრისით საცხოვრებელი სექტორი უმეტესად ლიდერია.

- რომელი ტექნოლოგიური ინოვაციები ახდენს ყველაზე დიდი გავლენას მყიდველთა გადაწყვეტილებებზე?

ბოლო წლები საქართველოში უძრავი ქონების ბაზრის სწრაფი ციფრული ტრანსფორმაციით გამოირჩევა, რაც პირდაპირ მოქმედებს მყიდველთა ქცევასა და გადაწყვეტილებების მიღებაზე. ტექნოლოგიური ინოვაციები უფრო გამჭვირვალეს, ხელმისაწვდომსა და პროგნოზირებადს ხდის, რის გამოც რამდენიმე მიმართულება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია. უპირველესად აღსანიშნავია ვირტუალური ტური და 3D ვიზუალიზაცია, რომლებიც დღეს თითქმის ყველა მსხვილ სააგენტოსა და დეველოპერულ კომპანიაში გამოიყენება. მყიდველს არ სჭირდება ფიზიკურად გადასვლა სხვადასხვა ობიექტზე - 360° ტური საშუალებას აძლევს წინასწარ დაინახოს ბინის განლაგება, სივრცე და გარემო. ეს მნიშვნელოვნად ამცირებს გაურკვევლობას და აჩქარებს გადაწყვეტილების მიღებას, განსაკუთრებით უცხოეთში მყოფი ქართველებისთვის.

განსაკუთრებულად მნიშვნელოვანი გახდა დეველოპერული კომპანიების საბრენდინგო გამჭვირვალობა და CRM სისტემები. მყიდველები უფრო მეტად ენდობიან იმ კომპანიებს, რომლებიც ონლაინ რეჟიმში აჩვენებენ სამშენებლო პროგრესს, განახლებულ ფოტოებს, დრონით გადაღებულ მასალას და სერთიფიკატებს. ეს მონაცემები ნდობას ზრდის და ამცირებს რისკების აღქმას. მნიშვნელოვან ფაქტორად იქცა საბანკო ციფრული სერვისები, მათ შორის ონლაინ იპოთეკური კალკულატორები და სწრაფი წინასწარი შეფასების სისტემები. მყიდველები ხშირად არჩევენ იმ პროექტებს, სადაც ფინანსური პროცესი გამარტივებულია და წინასწარი პირობები ტექნოლოგიურად არის გამოთვლილი. ასევე მზარდი მნიშვნელობა აქვს ჭკვიან სახლში ინტეგრირებულ სისტემებს - დისტანციური გათბობა, უსაფრთხოების სენსორები, ენერგოეფექტური მართვა. ასეთი ფუნქციები განსაკუთრებით ახალგაზრდა მყიდველებისთვის ხდება გადამწყვეტი. საერთო ჯამში, გადაწყვეტილებებზე ყველაზე დიდ გავლენას საქართველოში ახდენს ვიზუალიზაცია, გამჭვირვალობა და ციფრული კომფორტი - ტექნოლოგიები, რომლებიც მყიდველს აძლევს სრულ სურათს, სწრაფად და უსაფრთხოდ.

- რა დეტალები იწვევს ბინაში ყველაზე ხშირად გადაწყვეტილების შეცვლას?

ბინის შერჩევის პროცესში მყიდველები გადაწყვეტილებებს ხშირად ცვლიან, რადგან საცხოვრებელ სივრცეში მრავალი ფაქტორი ერთდროულად მოქმედებს. როგორც პოზიტიურმა, ისე ნეგატიურმა დეტალებმა შეიძლება მთლიანად შეცვალოს შთაბეჭდილება და საბოლოოდ მყიდველის არჩევანიც. ნეგატიური ფაქტორებიდან განსაკუთრებით დიდი გავლენა აქვს ბინის დაგეგმარებასა და სივრცის არაეფექტურ გამოყენებას. როდესაც ოთახები არ არის სწორად განაწილებული. მყიდველები ხშირად უარს ამბობენ ბინაზე, მიუხედავად სხვა უპირატესობებისა. ასევე, ბუნებრივი განათლების ნაკლებობა, ვიწრო ფანჯრები, დაბალი სართული ან დაბლოკილი ხედები გადაწყვეტილებაზე სერიოზულ გავლენას ახდენს. მეორეს მხრივ, არსებობს პოზიტიური დეტალები, რომლებიც საპირისპიროდ - მყიდველის გადაწყვეტილებას უკეთესისკენ ცვლის. ყველაზე ძლიერი გავლენა აქვს ნათელ და კომფორტულ სივრცეს. ასევე მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს კარგად გაკეთებული რემონტი, თანამედროვე ინტერიერი და ხარისხიანი მასალები. დადებითი დეტალია განვითარებული ინფრასტრუქტურა: ახლომდებარე სკოლები, მაღაზიები, ტრანსპორტი, მწვანე სივრცეები.

ხელსაყრელი გარემო ხშირად აბალანსებს ბინის მცირე მინუსებსაც. საბოლოოდ, მყიდველები გადაწყვეტილებებს ყველაზე ხშირად ცვლიან მაშინ, როდესაც ბინაში აღმოჩენილი დეტალები პირდაპირ მოქმედებს ყოველდღიურ კომფორტზე.