როგორ გვეხმარება ტექნოლოგიები უძრავი ქონების რისკების დაზღვევაში - ინტერვიუ ანა ბარათაშვილთან

უძრავი ქონების შეძენა ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ფინანსური გადაწყვეტილებაა ადამიანის ცხოვრებაში. დღეს, როდესაც ბინის ყიდვა მსოფლიოს ნებისმიერი წერტილიდან, დისტანციურად არის შესაძლებელი, სიმარტივესთან ერთად იზრდება პასუხისმგებლობაც. ხშირად, მყიდველები ზედმეტად ენდობიან ციფრულ პლატფორმებს და ყურადღების მიღმა ტოვებენ იმ სამართლებრივ ნიუანსებს, რომლებიც წლების შემდეგ ხანგრძლივ სასამართლო დავებში გადაიზარდოს.

რა ხდება მაშინ, როდესაც დეველოპერი ვადებს არღვევს? როგორ დავაზღვიოთ თავი ხარისხობრივი შეუსაბამობისგან და შეუძლია თუ არა ხელოვნურ ინტელექტს შეცვალოს კვალიფიციური იურისტი ხელშეკრულების ანალიზისას?

Tia.ge-ს ინტერვიუში იურისტი, ანა ბარათაშვილი, დეტალურად გვიხსნის დისტანციური გარიგებების რისკებს და გვთავაზობს კონკრეტულ გზამკვლევს, რომელიც დაგეხმარებათ საკუთარი უფლებების დაცვასა და უსაფრთხო ინვესტირებაში.

რამდენად სანდოა დღეს საქართველოში ბინის ყიდვა დისტანციურად, ციფრული ხელმოწერით? არსებობს თუ არა რაიმე სამართლებრივი რისკი, როცა გარიგება მხოლოდ ონლაინ ხდება?

- დღეს საქართველოში ბინის დისტანციურად ყიდვა და ციფრული ხელმოწერით გარიგების დადება იურიდიულად სრულად ლეგალურია და სწორად ორგანიზების შემთხვევაში - საკმაოდ სანდოც. ელექტრონულ დოკუმენტს და კვალიფიციურ ელექტრონულ ხელმოწერას იგივე სამართლებრივი ძალა აქვს, რაც ფიზიკურ ხელმოწერას და რეესტრის სერვისებიც საშუალებას იძლევა პროცესი მთლიანად ონლაინ წარიმართოს. მაგრამ აქ მთავარი რისკი მოდის არა "ონლაინ ფორმატიდან“, არამედ გარიგების შინაარსიდან და კონტროლის ნაკლებობიდან.

ძირითადი სამართლებრივი რისკები ასეთია:

• ხელმოწერის ტიპი - თუ გამოყენებულია არა კვალიფიციური, არამედ უბრალო (მაგ. სკანირებული) ხელმოწერა, მისი მტკიცებითი ძალა მნიშვნელოვნად სუსტდება და დავის შემთხვევაში შეიძლება პრობლემად იქცეს.
• მხარის იდენტიფიკაცია - დისტანციურ რეჟიმში კრიტიკულია დარწმუნდე, რომ ხელშეკრულებას ნამდვილად აწერს ხელს უფლებამოსილი პირი.
• უძრავი ქონების სამართლებრივი მდგომარეობა - იპოთეკა, ყადაღა, მესამე პირის უფლებები - ეს ყველაფერი ონლაინ გარიგებასაც თან სდევს, თუ წინასწარ არ გადაამოწმე.
• ხელშეკრულების შინაარსი - დეველოპერული კონტრაქტები ხშირად შეიცავს დისბალანსურ ან ბუნდოვან პირობებს, რაც მომავალში დავის საფუძველი ხდება.
• პრაქტიკული კონტროლის ნაკლებობა - ადგილზე არყოფნის გამო მყიდველი ნაკლებად ამოწმებს ობიექტის რეალურ მდგომარეობას ან პროექტის პროგრესს.

როგორ გავხადოთ ასეთი გარიგება უსაფრთხო:

• გამოყენებული უნდა იყოს კვალიფიციური ელექტრონული ხელმოწერა და სანდო პლატფორმა;
• უნდა გადაამოწმო რეესტრის ამონაწერი და ქონების სრული სამართლებრივი ისტორია;
• მნიშვნელოვანია დეველოპერის/გამყიდველის რეპუტაცია და მიმდინარე პროექტები;
• ხელშეკრულება სასურველია გადაამოწმოს იურისტმა - განსაკუთრებით ვადების, ჯარიმების და ცვლილებების ნაწილში;
• თუ შესაძლებელია, ჩაერთოს ნოტარიუსი ან წარმომადგენელი, რომელიც ადგილზე გააკონტროლებს პროცესს.

თქვენი პრაქტიკიდან გამომდინარე, რა თემაზე დაობენ ყველაზე ხშირად მყიდველები და დეველოპერები სასამართლოში და როგორ ავირიდოთ ეს თავიდან ყიდვის ეტაპზე?

პირველი - ვადების დარღვევა (დაგვიანებული ჩაბარება) სამშენებლო კომპანია აგვიანებს მშენებლობის დასრულებას, მყიდველი კი რჩება ან ბინის გარეშე, ან დამატებითი ხარჯებით (ქირა და ა.შ.).

როგორ ავირიდოთ? - ვადა უნდა იყოს კონკრეტული, და რაც მთავარია - უნდა იყოს რეალური სანქცია ყოველ გადაცილებულ დღეზე.

მეორე - ფართის და ხარისხის შეუსაბამობა მყიდველი ელოდება ერთს და იღებს სხვას, ნაკლები კვადრატურა, განსხვავებული მასალები, ან დაბალი ხარისხი.

როგორ ავირიდოთ? - უნდა არსებობდეს დეტალური ტექნიკური აღწერა, რას მოიცავს კარკასი, რა მასალები გამოიყენება, რა სტანდარტია. ასევე წინასწარ უნდა იყოს გაწერილი, რა ხდება, თუ ფართი იცვლება - ფასის დაკლება/გაზრდა თუ ხელშეკრულების გაწყვეტის უფლება.

მესამე - პროექტის ცვლილებები, დეველოპერი ცვლის გეგმას: სართულებს, ხედს, საერთო სივრცეებს, პარკინგს. ხელშეკრულებაში ხშირად აქვს ჩადებული უფლება, რომ ეს ცვლილებები განახორციელოს.

როგორ ავირიდოთ? - უნდა ჩაიწეროს, რომ ცვლილება დასაშვებია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ არ აუარესებს მყიდველის მდგომარეობას, ან საჭიროებს მყიდველის წინასწარ თანხმობას.

მეოთხე - გადახდის პირობები და ჯარიმები, ხშირად მყიდველზე დაწესებულია მკაცრი სანქციები დაგვიანებისთვის, ხოლო დეველოპერზე - თითქმის არაფერი.

როგორ ავირიდოთ? - ხელშეკრულებაში უნდა იყოს ბალანსი, თუ მყიდველი იხდის ჯარიმას, დეველოპერსაც უნდა ჰქონდეს ანალოგიური პასუხისმგებლობა ვადების დარღვევაზე.

მეხუთე - საკუთრების გადაცემის გაჭიანურება ბინა ფაქტობრივად ჩაბარებულია, მაგრამ საკუთრება არ რეგისტრირდება დროულად (დოკუმენტაციის პრობლემები, ექსპლუატაციაში მიღება და ა.შ.).

როგორ ავირიდოთ? - ხელშეკრულებაში უნდა იყოს მკაფიო ვადა რეგისტრაციაზე და პასუხისმგებლობა მისი დარღვევისთვის.

უკვე არსებობს პროგრამები, რომლებიც წამებში პოულობენ რისკებს ხელშეკრულებაში. რამდენად ენდობით, როგორც იურისტი, ხელოვნურ ინტელექტს დოკუმენტების გადამოწმებისას და სად ხედავთ ყველაზე დიდ რისკს ასეთი ავტომატიზაციისას?

ხელოვნურ ინტელექტს დოკუმენტების გადამოწმებაში უკვე რეალური პრაქტიკული ღირებულება აქვს - განსაკუთრებით სისწრაფეში და ბუნდოვანი ჩანაწერების აღმოჩენაში. შეუძლია წამებში გამოკვეთოს დისბალანსური პირობები, უცნაური ჯარიმები, არათანაბარი ვალდებულებები ან რისკიანი ფორმულირებები. ამ კუთხით როგორც ინსტრუმენტს, ნამდვილად ვენდობი. მაგრამ ხელშეკრულება მხოლოდ ტექსტი არ არის.

ყველაზე დიდი რისკები ასეთია:

კონტექსტის არგაგება - ერთი და იგივე პუნქტი შეიძლება სრულიად განსხვავებულად მნიშვნელობის მქონდე იყოს სხვადასხვა ხელშეკრულებაში.

არსებული პრაქტიკის უცოდინრობა - საქართველოში ხშირია შემთხვევა, როცა ხელშეკრულება ფორმალურად ერთს ამბობს, მაგრამ ბაზრის პრაქტიკა სხვანაირად მუშაობს. ამ ნიუანსებს AI ხშირად ვერ აფასებს.

სტრატეგიული ხედვის არქონა - AI გეტყვის სად არის რისკი, მაგრამ ვერ გეტყვის ბოლომდე - ღირს თუ არა ამ რისკზე წასვლა ამ კონკრეტულ გარიგებაში, რა არის მოლაპარაკების სწორი სტრატეგია, ან სად შეგიძლია რეალურად "მოგება“.

პრაქტიკაში გამოყენება - AI კარგია როგორც პირველი ფილტრი და დამხმარე ანალიტიკა, სწრაფად გაჩვენებს სად უნდა ჩაუღრმავდე. მაგრამ საბოლოო შეფასება უნდა აკეთებდეს იურისტი, რომელიც ხედავს არა მარტო ტექსტს, არამედ რისკის რეალურ შედეგს და აღსრულებადობას.