რა ხდება უძრავი ქონების ბაზარზე? - ინტერვიუ ექსპერტ მონიკა გაბელაიასთან

გსურთ შეიძინოთ უძრავი ქონება და გაინტერესებთ, არის თუ არა ახლა საუკეთესო დრო? რატომ რჩება ფასები სტაბილურად მაღალი და რა როლს ითამაშებს თანამედროვე ტექნოლოგიები თქვენი მომავალი საცხოვრებლის ექსპლუატაციის ხარჯების შემცირებაში? მონიკა გაბელაია, უძრავი ქონების ექსპერტი, გვპასუხობს ყველაზე აქტუალურ კითხვებზე - მიკრო-ბინების პერსპექტივებიდან დაწყებული, ენერგოეფექტური კორპუსების მშენებლობამდე.

გთავაზობთ ექსპერტის ანალიზს, რომელიც დაგეხმარებათ სწორი ინვესტიციის განხორციელებაში.

ბევრი ელოდება, რომ ფასები ოდესმე დაიწევს. რეალურად არსებობს თუ არა საქართველოში ამის წინაპირობა, თუ მშენებლობის თვითღირებულება ამის საშუალებას არ იძლევა?

- ბევრი ადამიანი საქართველოში ელოდება, რომ უძრავი ქონების ფასები მომავალში მნიშვნელოვნად შემცირდება, თუმცა რეალურად ამის საფუძველი ამ ეტაპზე ნაკლებად ჩანს. მთავარი მიზეზი მშენებლობის მაღალი თვითღირებულებაა, რომელიც ბოლო წლებში საგრძნობლად გაიზარდა. გაძვირდა თითქმის ყველაფერი, სამშენებლო მასალები, ლოგისტიკა, საწვავი, მუშახელის მომსახურება და მიწის ღირებულება, განსაკუთრებით თბილისში. ყოველწლიურად იცვლება მშნებელობის რეგულაციები, რაც დამატებითი ღირებულებაა მშენებლისთვის. ამას ემატება საბანკო დაფინანსების მაღალი პროცენტები და სხვადასხვა ადმინისტრაციული ხარჯები, რაც საბოლოოდ ბინის ფასზე პირდაპირ აისახება.

მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთ პერიოდში მოთხოვნა შედარებით მცირდება, ბაზარი მაინც აქტიური რჩება. თბილისში მოსახლეობის ზრდა, რეგიონებიდან მიგრაცია, უცხოელი მოქალაქეების ინტერესის ზრდა და საინვესტიციო მიზნებით ბინების შეძენა მოთხოვნას სტაბილურად ინარჩუნებს. ამიტომ დეველოპერებისთვის ფასების მკვეთრად შემცირება რთულია, რადგან ხშირ შემთხვევაში არსებული ფასიც კი მხოლოდ მინიმალურ მოგებას ტოვებს.

ფასების მნიშვნელოვანი კლება შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ქვეყანაში ეკონომიკური კრიზისი განვითარდება, მოთხოვნა მკვეთრად შემცირდება ან სამშენებლო ხარჯები დაიწევს. თუმცა დღევანდელი ეკონომიკური და საბაზრო ტენდენციები უფრო ფასების სტაბილიზაციაზე მიუთითებს, ვიდრე მასშტაბურ გაიაფებაზე.

შესაბამისად, ბაზარზე შეიძლება ვიხილოთ მცირე კორექციები ან ზრდის ტემპის შენელება, მაგრამ იმ მასშტაბის გაიაფება, რასაც ბევრი ადამიანი ელოდება, რეალისტურად ნაკლებად მოსალოდნელია. უძრავი ქონების ბაზარი დღეს უფრო სტაბილურობის ფაზაშია, ვიდრე მკვეთრი ცვლილებების ეტაპზე.

ევროპაში სულ უფრო პოპულარული ხდება "მიკრო-ბინები“. საქართველოში რამდენად არის მოთხოვნა ძალიან პატარა, მაგრამ ფუნქციურ სივრცეებზე, თუ ჩვენს რეალობაში მაინც დიდი და ფართო ოთახები ითვლება პრიორიტეტად?

- ევროპაში ბოლო წლებში სულ უფრო პოპულარული ხდება "მიკრო ბინები“. პატარა, მაგრამ მაქსიმალურად ფუნქციური საცხოვრებელი სივრცეები, რომლებიც განსაკუთრებით ახალგაზრდებზე, სტუდენტებსა და ერთ ან ორ ადამიანზეა გათვლილი. საქართველოში ეს ტენდენცია ნელ-ნელა უკვე იგრძნობა, თუმცა ჩვენს ბაზარზე ჯერ კიდევ ფართო და დიდი ოთახების მიმართ მოთხოვნა დომინირებს.

ამის მთავარი მიზეზი ცხოვრების სტილი და მენტალიტეტია. ქართველი მომხმარებლისთვის ბინა მხოლოდ საცხოვრებელი სივრცე არ არის, ის ხშირად ოჯახის, სტუმრების მიღებისა და კომფორტის სიმბოლოდაც აღიქმება. ამიტომ ბევრისთვის მნიშვნელოვანია დიდი მისაღები, ცალკე სამზარეულო და ფართო ოთახები.

თუმცა რეალობა ეტაპობრივად იცვლება. უძრავი ქონების გაძვირების ფონზე, განსაკუთრებით თბილისში, ბევრმა ადამიანმა არჩევანი შედარებით პატარა ბინებზე გააკეთა, რადგან დიდი ფართის შეძენა ფინანსურად რთული გახდა. ახალგაზრდა პროფესიონალები, სტუდენტები და საინვესტიციო მიზნებით მყიდველები სულ უფრო მეტად ინტერესდებიან კომპაქტური, პრაქტიკული და კარგად დაგეგმილი სივრცეებით.

მნიშვნელოვანია ისიც, რომ თანამედროვე დიზაინი და ინტერიერის გადაწყვეტები პატარა ბინებს ბევრად უფრო კომფორტულსა და ფუნქციურს ხდის. მიუხედავად ამისა, საქართველოში მიკრო ბინები ჯერ მაინც ნიშური პროდუქტია და მასობრივი მოთხოვნა ფართო საცხოვრებელზე კვლავ ძლიერია. სავარაუდოდ, მომავალში ეკონომიკური ფაქტორები და ურბანიზაცია ამ ტენდენციას კიდევ უფრო გააძლიერებს.

რამდენად რეალურია, რომ უახლოეს წლებში საქართველოში აშენდეს კორპუსები, რომლებიც თავად გამოიმუშავებენ ელექტროენერგიას (მაგ: მზის პანელებით) და მინიმუმამდე დაიყვანენ მაცხოვრებლების კომუნალურ ხარჯებს?

- საქართველოში ენერგოეფექტური და თვითმყოფადი კორპუსების იდეა უკვე აღარ არის მხოლოდ ფანტაზია და უახლოეს წლებში ასეთი პროექტების გაჩენა საკმაოდ რეალურია. მსოფლიოში სულ უფრო პოპულარული ხდება შენობები, რომლებიც თავად გამოიმუშავებენ ელექტროენერგიას, ძირითადად მზის პანელების, ენერგოეფექტური სისტემებისა და თანამედროვე ტექნოლოგიების დახმარებით. საქართველოშიც ამ მიმართულებით ინტერესი ნელ-ნელა იზრდება, განსაკუთრებით მაშინ, როცა კომუნალური ხარჯები და ელექტროენერგიის ტარიფები ეტაპობრივად მატულობს. ქვეყანას ამ მხრივ გარკვეული უპირატესობაც აქვს. საქართველო მზიანი დღეების რაოდენობით საკმაოდ კარგი პოტენციალის მქონე ქვეყანაა, რაც მზის ენერგიის გამოყენებას ხელს უწყობს. უკვე არსებობს რამდენიმე საცხოვრებელი და კომერციული პროექტი, სადაც მზის პანელები ნაწილობრივ გამოიყენება საერთო სივრცეების ენერგომომარაგებისთვის. თუმცა მთავარი გამოწვევა ჯერ კიდევ მაღალი საწყისი ინვესტიციაა. ენერგოეფექტური ტექნოლოგიები, მზის პანელები და შესაბამისი ინფრასტრუქტურა მშენებლობის ღირებულებას ზრდის, რის გამოც დეველოპერების ნაწილი ამ მიმართულებით სიფრთხილეს იჩენს. ასევე მნიშვნელოვანია სახელმწიფო მხარდაჭერა, საგადასახადო შეღავათები, სუბსიდიები ან სპეციალური პროგრამები, რაც ასეთ პროექტებს უფრო ხელმისაწვდომს გახდის. მიუხედავად სირთულეებისა, მოთხოვნა თანამედროვე და ეკონომიურ საცხოვრებელზე იზრდება. სავარაუდოდ, უახლოეს წლებში საქართველოში გაჩნდება უფრო მეტი „მწვანე“ კორპუსი, რომლებიც მაცხოვრებლებს კომუნალური ხარჯების შემცირებას და უფრო ეკოლოგიურ ცხოვრებას შესთავაზებს.