რატომ არ უნდა ველოდოთ უძრავი ქონების ფასების კლებას თბილისში? - უძრავი ქონების ბაზრის ანალიტიკა

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების შესაძლო კლების შესახებ დისკუსია სულ უფრო აქტუალური ხდება, თუმცა რეალური ეკონომიკური მაჩვენებლების ანალიზი სრულიად საპირისპირო სურათს აჩვენებს. მოლოდინი იმისა, რომ ბინების ღირებულება შემცირდება, ხშირად არ ითვალისწინებს იმ ფუნდამენტურ ფაქტორებს, რომლებიც დღეს ბაზრის მყარ სტრუქტურას განსაზღვრავს.

თვითღირებულების ფაქტორი - ფასების ზრდის რეალური მიზეზი 

მთავარი მიზეზი, რის გამოც თბილისში ბინის ფასების რადიკალური კლება (ეგრეთ წოდებული ბუშტის გასკდომა) მოსალოდნელი არ არის, სამშენებლო სექტორის შიდა, სტრუქტურული ხარჯებია. ბაზარზე ფასი ვერ ჩასცდება იმ ნიშნულს, რაც დეველოპერს ფიზიკურად უჯდება კვადრატული მეტრის აშენება. 

“საქსტატის“ უახლესი მონაცემებით, მშენებლობის ღირებულების ინდექსი 2022 წლის თებერვალთან შედარებით 26%-ით არის გაზრდილი. მხოლოდ მიმდინარე წლის მარტში, წინა თვესთან შედარებით, ინდექსი 1.9%-ით გაიზარდა. ეს მკვეთრი ნახტომი ორმა ძირითადმა ფაქტორმა განაპირობა:

• სატრანსპორტო და ენერგორესურსების ხარჯები - საწვავისა და ელექტროენერგიის კატეგორიაში ფასები ერთ თვეში 7.7%-ით გაიზარდა.
• სამუშაო ძალის დეფიციტი - სექტორში დაქირავებით დასაქმებულთა საშუალო თვიური ნომინალური ხელფასი წლიურად 2.7%-ით გაიზარდა. კვალიფიციური კადრების დეფიციტის გამო, დეველოპერებს მუშახელის ანაზღაურების მუდმივად ზრდა უწევთ. ამას ემატება გადამზადების ხარჯებიც - მუდმივად განვითარებად სამშენებლო სექტორში ახალი მასალები და ტექნოლოგიები სწრაფად იცვლება, რაც მუშახელის რეგულარულ გადამზადებას და ტრენინგს მოითხოვს. 

სამშენებლო ნებართვების კლება - მიწოდება მცირდება

ეკონომიკის საბაზისო კანონია, როდესაც ბაზარზე პროდუქტის მიწოდება იკლებს, მოთხოვნა კი სტაბილურია, ფასი გარდაუვლად იზრდება. უძრავი ქონების ბაზარზე კი ზუსტად ეს მდგომარეობაა.

Galt & Taggart-ის კვლევის მიხედვით, თბილისში გაცემული სამშენებლო ნებართვების საცხოვრებელი ფართობი ზედიზედ მე-6 თვეა წლიურ ჭრილში მცირდება. 2026 წლის პირველ კვარტალში გაცემული ნებართვების მოცულობა წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით მკვეთრად,  29.9%-ით შემცირდა.

რას ნიშნავს ეს პრაქტიკაში? - მომდევნო 2-3 წლის განმავლობაში თბილისის ბაზარზე ახალი ბინების რაოდენობა საგრძნობლად შემცირდება. წინა წლების მკვეთრად გაზრდილი მიწოდება სტაბილურდება, რაც გამორიცხავს ბაზრის გადაჯერებას.

როდისაა უძრავი ქონების ყიდვისთვის სწორი დრო?

პირდაპირი პასუხი ამ კითხვაზე, რა თქმა უნდა, ინდივიდუალური გარემოებებიდან გამომდინარეობს, მაგრამ ბაზრის ლოგიკა რამდენიმე ფაქტორზე მიანიშნებს.

პირველი - ადრეული ეტაპის პროექტები ყოველთვის ყველაზე მომგებიანია. ამას ბაზრის ექსპერტებიც ადასტურებენ, მშენებლობის წინსვლასთან ერთად, ფასი ეტაპობრივად იზრდება.

მეორე - “დაველოდები, ფასი დაიწევს" - ეს სტრატეგია მაშინ ამართლებს, როდესაც მიწოდება იზრდება ან მოთხოვნა ეცემა. ამჟამინდელ ბაზარზე ორივე შემთხვევაში საპირისპირო სიტუაციაა.

მესამე - ქირის 8.5%-იანი ამონაგები ნიშნავს, რომ საინვესტიციოდ შეძენილი უძრავი ქონება ჯერ კიდევ მომგებიანია. გადახდილი ფასი ქირიდან გონივრულ ვადებშია დაბრუნებადი.

თუ ყიდვას ფიქრობთ, გამოიყენეთ "ალფა სახლის" AI ასისტენტი - ალფიკო, ის დაგეხმარებათ მოიძიოთ თქვენთვის საიტერესო პროექტები და საბოლოოდ თქვენთვის საუკეთესო გადაწყვეტილება მიიღოთ.