თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი 2026-ში - ვინ ყიდულობს, რას ირჩევენ და როგორ იცვლება ფასები?

2026 წლის იანვარ-ივლისის მონაცემები აჩვენებს, რომ თბილისში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა კვლავ მაღალია. მიუხედავად ეკონომიკური გარემოს ცვლილებებისა, წლის პირველ შვიდ თვეში როგორც გაყიდვების რაოდენობა, ისე ბაზრის საერთო ღირებულება გაიზარდა. "თიბისი კაპიტალის“ მონაცემებით, იანვარ-ივლისში თბილისში საცხოვრებელი ბინების 26 770-ზე მეტი ტრანზაქცია განხორციელდა. ეს გასული წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 20%-იანი ზრდაა. ამავე პერიოდში ბაზრის მოცულობამ 2.371 მლრდ დოლარს მიაღწია, რაც წლიურად 24%-ით მეტია.

ახალი თუ ძველი ბინა - რომელზეა მეტი მოთხოვნა?

2026 წლის შვიდი თვის შედეგებში განსაკუთრებით თვალსაჩინოა მეორეული ბაზრის აქტიურობა. ძველი ბინების გაყიდვები წლიურად 24%-ით გაიზარდა, მაშინ როდესაც ახალი ბინების შემთხვევაში ზრდა მხოლოდ 4% იყო. ივლისში სხვაობა კიდევ უფრო მკაფიო გახდა: ძველი ბინების გაყიდვები წლიურად 34%-ით გაიზარდა, ახალი ბინების გაყიდვები კი 17%-ით შემცირდა. "თიბისი კაპიტალი“ აღნიშნულ ცვლილებას, მათ შორის, მაღალი საბაზისო ეფექტით ხსნის.

ამასთან, ახალი ბინების წილი ივლისში გაყიდული საცხოვრებელი უძრავი ქონების საერთო რაოდენობაში 16%-ს შეადგენდა.

მშენებლობის ახალი ნებართვებიც იზრდება

მოთხოვნის პარალელურად, სამშენებლო აქტივობის მიმართულებითაც მნიშვნელოვანი ცვლილება ფიქსირდება.

"გალთ ენდ თაგარტის“ შეფასებით, ივლისში საცხოვრებელი ფართების მშენებლობისთვის გაცემული ნებართვების მოცულობა წლიურად 50%-ზე მეტად გაიზარდა. მხოლოდ ამ თვეში ნებართვები 17 საცხოვრებელ კომპლექსზე, ჯამურად 182 789 კვ.მ-ზე გაიცა. წლის დასაწყისში ნებართვების მიმართულებით შემცირების პერიოდის შემდეგ, ბოლო ორ თვეში აქტივობა მნიშვნელოვნად დაჩქარდა. შედეგად, 2026 წლის იანვარ-ივლისში გაცემული ნებართვების ჯამური ფართობი თითქმის გაუთანაბრდა 2025 წლის შესაბამის მაჩვენებელს და წლიურად მხოლოდ 0.3%-ით ნაკლებია.

ვინ ყიდულობს ბინებს თბილისში?

მყიდველების წარმომავლობის მიხედვით, ბაზარზე კვლავ საქართველოს მოქალაქეები დომინირებენ.

"გალთ ენდ თაგარტის“ მონაცემებით, გაყიდული უძრავი ქონების მყიდველთა 74% საქართველოს მოქალაქეა, 11% - ისრაელის, 4% - რუსეთის, ხოლო 11% სხვა ქვეყნების მოქალაქეებს ეკუთვნით. ამასთან, მთლიან მყიდველებში საქართველოს მოქალაქეების წილი წინა პერიოდთან შედარებით შემცირებულია.

რა ტიპის ბინებზეა ყველაზე დიდი მოთხოვნა თბილისში?

თბილისის უბნებს შორის ყველაზე დიდი მოთხოვნა საბურთალოზე ფიქსირდება. შემდეგ მოდის დიდი დიღომი და სამგორი. რაც შეეხება ბინის ფართობს, მყიდველები ყველაზე ხშირად 51-80 კვ.მ-ის საცხოვრებლებს ირჩევენ. ამ კატეგორიის ბინებზე მთლიანი გაყიდვების თითქმის 54% მოდის. 35-50 კვ.მ-ის მცირე ზომის ბინების წილი კი 24.6%-ია, რაც წინა პერიოდთან შედარებით შემცირებულ მოთხოვნაზე მიუთითებს.

ფასის მიხედვითაც ბაზრის სტრუქტურა იცვლება. ბოლო ორი წლის განმავლობაში 1100-2000 დოლარის ღირებულების საშუალო სეგმენტის წილი 27.1%-დან 42.9%-მდე გაიზარდა. ამავე პერიოდში ბიუჯეტური სეგმენტის წილი 68.8%-დან 49.5%-მდე შემცირდა, ხოლო პრემიუმ კატეგორიაზე მოთხოვნა მცირედით, თუმცა მაინც მზარდი ტენდენციით ხასიათდება.

რამდენია ბინის საშუალო ფასი?

პირველადი ბაზრის მიმართულებით კვადრატული მეტრის საშუალო ფასი 1 426 დოლარამდე გაიზარდა. მეორეული ბაზრის ახალ პროექტებში - ანუ იმ საცხოვრებლებში, რომელთა მშენებლობის ნებართვაც 2013 წლიდან გაიცა - საშუალო ფასი 2%-ით, 1 372 დოლარამდე გაიზარდა.

უძრავი ქონების გაქირავების მიმართულებითაც შემოსავალი კვლავ საკმაოდ მაღალ დონეზე რჩება. „თიბისი კაპიტალის“ გათვლებით, წლიური ამონაგები 8%-ს აღემატება, თუმცა საშუალო ქირის ფასი წლიურად 5%-ით შემცირდა და კვ.მ-ზე 10.1 დოლარი შეადგინა.

რა ხდება ბათუმში?

თბილისის მსგავსად, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი აქტიურია ბათუმშიც.

„კოლიერს ჯორჯიას“ მონაცემებით, 2026 წლის პირველ ნახევარში ბათუმში საცხოვრებელი ბინების 7 838 ტრანზაქცია განხორციელდა - 11.4%-ით მეტი, ვიდრე გასული წლის იმავე პერიოდში. ამავე პერიოდში ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის მოცულობა 29%-ით გაიზარდა და 507 მლნ დოლარს მიაღწია.

ახალაშენებულ ბინებზე საშუალო შეწონილი გასაყიდი ფასი წლიურად 14.2%-ით გაიზარდა და კვ.მ-ზე 1 360 დოლარი შეადგინა. ზრდის მთავარი წყარო პირველადი ბაზარი იყო, სადაც ფასი 17.4%-ით გაიზარდა. მეორეულ ბაზარზე კი ზრდამ 11.1% შეადგინა.

წლის პირველი შვიდი თვის მონაცემებით, თბილისის ბაზარზე მოთხოვნა შენარჩუნებულია, თუმცა მყიდველის არჩევანი და ბაზრის სტრუქტურა იცვლება: იზრდება საშუალო ფასის სეგმენტის წილი, მაღალია ინტერესი 51-80 კვ.მ-ის ბინების მიმართ და გაყიდვებში კვლავ მეორეული ბაზარი ლიდერობს. ამავე დროს, სამშენებლო ნებართვების ბოლო პერიოდის ზრდა მიუთითებს, რომ ბაზარზე მომავალ მიწოდებასთან დაკავშირებული აქტივობაც მატულობს.

ბათუმში კი ტრანზაქციების, ბაზრის მოცულობისა და ფასების ერთდროული ზრდა აჩვენებს, რომ მოთხოვნის ზრდა მხოლოდ თბილისის ბაზრით არ შემოიფარგლება.