რა უნდა მოვიმოქმედოთ, როცა კომპანია ბინას დათქმულ ვადაში არ გვაბარებს? - იურიდიული რჩევები ოთარ კაჭკაჭაშვილისგან

უძრავი ქონების შერჩევისას, განსაკუთრებით, მშენებარე მდგომარეობაში, ძალიან დიდი ყურადღება გვმართებს, რათა შემდგომი გართულებები ავირიდოთ თავიდან. ამ პროცესში არსებითი ადგილი სამართლებრივ ინფორმირებულობას უჭირავს. 

განსაკუთრებით ხშირია ვადის გადაცილების პრობლემა, რომელიც არამხოლოდ მსხვილი და წარმატებული კომპანიების, ასევე შედარებით პატარა კომპანიების შემთხვევაშიც იჩენს თავს.

რას უნდა დაეთმოს ყურადღება მომხმარებელსა და კომპანიას შორის ხელშეკრულების დადებისას, ვადაგადაცილების შემთხვევაში, რა სანქციაა გათვალისწინებული და რა შემთხვევაშია შესაძლებელი სასამართლოსთვის მიმართვა? ამ საკითხებზე უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის იურისტი, Law Office/საადვოკატო ბიურო OK & CG-ის დამფუძნებელი და დირექტორი, ოთარ კაჭკაჭაშვილი გვესაუბრება:

-  ბატონო ოთარ, პირველ რიგში, რომ განგვიმარტოთ, უძრავი ქონების შეძენის რა რეგულაციას ითვალისწინებს კანონმდებლობა?

- უძრავ ნივთზე საკუთრების წარმოშობისათვის, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი მოძრავი ნივთების შემთხვევისგან განსხვავებულ წესს ადგენს, რაც მოიაზრებს შემდეგს: 

იმისათვის, რათა ბინის შემძენი ჩაითვალოს უძრავი ნივთის მესაკუთრედ და წარმოეშვას მესაკუთრის უფლება-მოვალეობები, აუცილებელია 2 კომპონენტის დაცვა: ხელშეკრულების წერილობითი ფორმით დადება და საჯარო რეესტრში უძრავი ნივთის მესაკუთრედ რეგისტრაცია.

- ანუ მხოლოდ ხელშეკრულების გაფორმება და უძრავი ქონების ნასყიდობის საფასურის გადახდა არ არის საკმარისი...

- დიახ, არ არის, მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულება მხარეთა ვალდებულებებს წარმოშობს, თუმცა ვერ უზრუნველყოფს საკუთრების უფლების ცვლილებას უძრავ ნივთზე. 

საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციიდან გამომდინარე, უძრავის ნივთის მესაკუთრედ სწორედ ის პირი ითვლება, ვინც ასეთად რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში.

შესაბამისად, თუკი რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრაცია არ განხორციელდა, მხოლოდ ხელშეკრულების დადება საკუთრების უფლებას ვერ შეცვლის უძრავ ნივთზე. საკუთრების უფლება შემძენზე წარმოიშობა სარეგისტრაციო წარმოების დასრულების შემდგომ.

- ძალიან პრობლემურია ბინის შეძენა, განსაკუთრებით, მშენებარე მდგომარეობაში. რა რჩევას მისცემდით ჩვენს მკითხველს ამ კუთხით?

- დიახ, გეთანხმებით, ბინის შეძენა საკმაოდ რთული პროცესია და დეტალურ დაკვირვებას საჭიროებს, განსაკუთრებით, ხელშეკრულების გაფორმებამდე.

უმჯობესი იქნება, შეამოწმონ გამყიდველი კომპანია სამეწარმეო რეესტრში, რათა მიიღონ ინფორმაცია შესაძლო აკრძალვებისა და ყადაღების შესახებ, რამაც შესაძლოა სამომავლოდ დაბრკოლებები წარმოქმნას. ასევე, სასურველია შეამოწმონ უძრავი ქონების სტატუსიც, რათა გამოირიცხოს ფართზე რაიმე სახის შეზღუდვა/იპოთეკა/სხვა ვალდებულება.

უშუალოდ მშენებარე ბინის შემთხვევაში, აღვნიშნავ, რომ  მას მინიჭებული უნდა ჰქონდეს ინდივიდუალური საკადასტრო კოდი და ხელშეკრულების გაფორმებამდე, სასურველია, განაახლონ ის.

- რა უნდა მოვიმოქმედოთ, როცა კომპანია ბინას არ გვაბარებს დათქმულ ვადაში?

- ვადის გადაცილების პრობლემა არამხოლოდ მსხვილი და წარმატებული კომპანიების, ასევე შედარებით პატარა კომპანიების შემთხვევაშიც იჩენს თავს.

ამ საკითხთან დაკავშირებით, მნიშვნელოვანი ყურადღება უნდა დაეთმოს ხელშეკრულებას მომხმარებელსა და კომპანიას შორის - უნდა იყოს განსაზღვრული შესაბამისი ვადა, როდისაა შესაძლებელი ხელშეკრულების შეწყვეტა, ასევე, ვადაგადაცილების შემთხვევაში, რა სანქციაა გათვალისწინებული და სხვ. 

შენობის ექსპლუატაციაში მიღება საკმაოდ მრავალსაფეხურიანი პროცესია და შესაბამისად, გონივრული ვადების დაცვა საჭირო და აუცილებელიც კია. თუკი ირღვევა შენობის ექსპლუატაციაში მიღების განსაზღვრული და გონივრული ვადა, ასეთ შემთხვევაში უკვე შესაძლებელია სასამართლოსთვის მიმართვა.

ამ მიმართულებით მომართვიანობა საკმაოდ მომატებულია. დღესდღეობით უფრო მეტად ცდილობენ მსგავსი საკითხები იურისტების/ადვოკატების ჩართულობით გადაწყვიტონ, რათა შეძლონ გააზრებული და ინფორმირებული ნაბიჯების გადადგმა.

- რამდენად მნიშვნელოვანია მშენებარე ბინის წინასწარი რეგისტრაცია?

- უძრავი ქონების ნასყიდობისას, როგორც უკვე ვახსენე, სამოქალაქო კოდექსის მოთხოვნაა - რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. განსაკუთრებით მშენებარე ბინის შეძენისას, იქნება ეს წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, ნასყიდობა განვადებით თუ სხვა ფორმით - როცა გააფორმებენ კონტრაქტს, ის აუცილებლად უნდა დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრში. 

ამ შემთხვევაში, შემძენი უფრო მეტად დაცულია, რადგან მისი, როგორც შემძენის სტატუსი მომავალი მესაკუთრის სტატუსი იქნება, რაც იძლევა საშუალებას, შეძენილი ქონება იურიდიულად სწორად იყოს ასახული მასზე და გამოირიცხოს იმავე ქონების სხვაზე გადაყიდვის ალბათობა.

როგორც წესი, კომპანიები ხელშეკრულებებს საჯარო რეესტრის მიღმა, მათი „ჩარევის“ გარეშე დებენ ხელშეკრულებებს მომხმარებლებთან/შემძენებთან, რათა ზედმეტი პროცედურები აირიდონ თავიდან ხელშეკრულების პირობის ცვლილების შემთხვევაში.

ესაუბრა: ნათია ვასაძე