როგორ დავიცვათ ჩვენი ინტერესები უძრავი ქონების გარიგებაში? - იურისტის რჩევები

უძრავი ქონების შეძენა ხშირად წარმოადგენს ერთ-ერთ ყველაზე მნიშვნელოვან ფინანსურ გადაწყვეტილებას ადამიანის ცხოვრებაში. თუმცა, ამ პროცესთან ყოველთვის ახლავს იურიდიული რისკები, რომლებიც ხშირად სერიოზულ პრობლემებსა და დაძაბულ სამართლებრივ სიტუაციებს იწვევს. სწორედ ამიტომ, მნიშვნელოვანია, რომ მყიდველები კარგად ერკვეოდნენ საკუთარ ვალდებულებებში და შეძლონ შეცდომების თავიდან აცილება.

TIA.GE-ის მკითხველისთვის ამ საკითხზე დეტალურად გვესაუბრა იურისტი, თაკო ამაზაშვილი, რომელმაც გვირჩია, როგორ ავირიდოთ ყველაზე გავრცელებული იურიდიული შეცდომები უძრავი ქონების შეძენის დროს, რა ვალდებულებები აქვთ მსესხებლებს იპოთეკური სესხის შემთხვევაში, და რა პროცედურები აუცილებელია უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის საქართველოში უძრავი ქონების ყიდვისას.

- ყველაზე გავრცელებული იურიდიული შეცდომები, რასაც ადამიანები უძრავი ქონების ყიდვისას უშვებენ - რას ურჩევთ, როგორ ავირიდოთ?

უძრავი ქონების შეძენა ადამიანების ცხოვრებაში ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ფინანსური გადაწყვეტილებაა. თუმცა, ხშირად ამ პროცესს თან ახლავს იურიდიული რისკები, რომლებიც შეიძლება რთულ და ხანგრძლივ სასამართლო დავებად გადაიქცეს. შეცდომა, რომელსაც უძრავი ქონების შეძენით დაინტერესებული პირები ხშირად უშვებენ არის ის, რომ წინასწარ არ ამოწმებენ რეალურად ეკუთვნის თუ არა ქონება გამყიდველს, გადამოწმება საჯარო რეესტრში აუცილებელია, შემდგომში გაუგებრობების თავიდან ასაცილებლად.

ასევე, მნიშვნელოვანია უძრავი ქონების შეძენამდე, განსაკუთრებით თუ ეს ეხება მშენებარე ბინებს, შემოწმდეს დეველოპერის სტატუსი და მშენებლობის ნებართვა. არის შემთხვევები, როდესაც მყიდველები ხელშეკრულებებს თავად ადგენენ ან ინტერნეტში მოძიებულ შაბლონებს იყენებენ. თუმცა, ამ დროს შესაძლოა ხელშეკრულება არ ასახავდეს მყიდველის ინტერესებს, ამიტომ, ხელშეკრულების გაფორმებამდე აუცილებლია კონსულტაცია გაიაროთ უძრავი ქონების სფეროში გამოცდილ იურისტთან.

- რა იურიდიული ვალდებულებები ახლავს იპოთეკური სესხით შეძენილ ქონებას?

იპოთეკური სესხით უძრავი ქონების შეძენა საქართველოში იურიდიულად საკმაოდ სერიოზულ ვალდებულებებს უკავშირდება, რომელთა დარღვევამ შეიძლება ქონების დაკარგვა ან დამატებითი ფინანსური სანქციები გამოიწვიოს. უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი გრძელვადიანი კრედიტით შეგიძლიათ შეიძინოთ, ააშენოთ ან გაარემონტოთ ნებისმიერი უძრავი ქონება - ბინა, სახლი, აგარაკი, თუმცა თანხის დიდი მოცულობიდან გამომდინარე, იპოთეკური სესხი სხვა საკრედიტო პროდუქტებს შორის გადახდის ხანგრძლივობით გამოირჩევა. თქვენსა და ბანკს შორის გაფორმებული სესხის ხელშეკრულება ზუსტად განსაზღვრავს თქვენს ვალდებულებებს: გადახდის ვადებს, სარგებლის (პროცენტის) განაკვეთს, ჯარიმების ოდენობას დაგვიანებისთვის. აღნიშნული ვალდებულების დარღვევა საბანკო რეიტინგზე ზეგავლენას ახდენს, ეს ნიშნავს, რომ სესხის გამცემს ეძლევა უფლება, სესხის არგადახდის შემთხვევაში ქონება გაყიდოს და ვალი ამ გზით დაიბრუნოს. გადახდის დაგვიანების შემთხვევაში შესაძლოა მსესხებელს ჯარიმა დაეკისროს ან მოხდეს მისთვის საპროცენტო განაკვეთოს გაზრდა. საქართველოში იპოთეკური სესხების უმეტესობა ავალდებულებს მსესხებელს, რომ მოახდინოს ქონების დაზღვევა, რაც ბანკისთვის რისკის შემცირების გარანტიაა, თუმცა მსესხებლისთვის დამატებითი ვალდებულება. ამასთანავე, იპოთეკა აუცილებლად უნდა nდარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრში, სხვა შემთხვევაში, მას არანაირი იურიდიული ძალა არ გააჩნია.

- რომელი იურიდიული ტენდენციები იმატებს უძრავი ქონების სფეროში ბოლო წლებში?

უძრავი ქონების სფეროში ბოლო წლებში ორი მთავარი ტენდენცია შეინიშნება, ეს არის რეგულაციების გამკაცრება, რაც თავის მხრივ მოიცავს, მწვანე მშენებლობისა და გარემოსდაცვითი სტანდარტების გაზრდას, მშენებლობის კონტროლისა და დაცვის მექანიზმების გაძლიერებას. ამასთან, ხდება ტექნოლოგიური ინოვაციების ინტეგრაცია, რაც გულისხმობს, ციფრული გარიგებების (მაგ., დისტანციურად ხელმოწერილი ხელშეკრულებები ), განვითარებასა და დახვეწას, ნოტარიული, საჯარო სექტორის (საჯარო რეესტრი, მერია..) მომსახურებების გაციფრულებას. აღნიშნული ცვლილებები სამართლებრივ სისტემას უფრო მოქნილს, გამჭვირვალეს და ეფექტურს ხდის თანამედროვე სამყაროში.

- რას ურჩევთ ადამიანებს, რომლებიც პირველად ყიდულობენ ბინას - რა უნდა გაითვალისწინონ იურიდიული რისკების ასარიდებლად?

ადამიანებს, რომლებიც პირველად ყიდულობენ ბინას, პირველ რიგში, ვურჩევდი, რომ აუცილებლად გადაამოწმონ ნამდვილად ეკუთვნის თუ არა გამყიდველს ქონება და აქვს თუ არა მისი გაყიდვის უფლება, მოითხოვონ ყველა შესაბამისი დოკუმენტი – მათ შორის მესაკუთრეობის დამადასტურებელი ამონაწერი, ნებართვა მშენებლობაზე, ექსპლუატაციაში მიღების აქტი, ასევე, შეამოწმონ, ადევს თუ არა ბინას იპოთეკა, გირავნობა, ყადაღა ან ხომ არ არსებობს სხვა რაიმე სახის სამართლებრივი შეზღუდვა, გადაამოწმონ ყველა პირობა, გადახდის გრაფიკი, გადაცემის ვადები, სანქციები, გარანტიები და შეამოწმონ დეველოპერის ლიცენზია, გამოცდილება, წარსული პროექტები და სამართლებრივი ისტორია.

- რა იურიდიული პროცედურებია საჭირო, თუ უცხო ქვეყნის მოქალაქე საქართველოში უძრავ ქონებას ყიდულობს?

საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა თავისუფლად შეუძლია, უცხო ქვეყნის მოქალაქეს, თუ დაცული იქნება ფორმალური პროცედურები. უცხო ქვეყნის მოქალაქე, რომელიც დაინტერესებულია უძრავი ქონების შეძენით, შეუძლია საკუთრების უფლებით გაიფორმოს არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა, ბინა ან კომერციული ფართი. გარიგებაში მონაწილეობა შეუძლია როგორც პირადად ასევე მინდობილობის საფუძველზე. დოკუმენტაცია, რომელიც აუცილებელია წარსადგენად არის, პასპორტი/პასპორტის ნოტარიულად დამოწმებული თარგმანი ქართულ ენაზე და ქონების ღირებულების დამადასტურებელი დოკუმენტი (მაგ: ინვოისი, გადახდის ქვითარი ან საბანკო გადარიცხვა). რეკომენდირებულია, რომ ქონების ღირებულების გადახდა მოხდეს საბანკო გზით, რაც გარიგების გამჭვირვალობას უზრუნველყოფს. ხელშეკრულების დასამოწმებლად გამოიყენება ნოტარიული დამოწმება ან ელექტრონული ხელმოწერა, რასაც მოჰყვება ხელშეკრულების რეგისტრაცია საქართველოს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში.