ბინის დაკარგვის საფრთხე - როგორ დაიცვათ საკუთრება გარიგების დროს?
უძრავი ქონება, ბინა და სესხის პირობები ხშირად იწვევს სამართლებრივი გაუგებრობების რისკებს. "ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით" შესაძლოა ფორმალურად სესხის საშუალება იყოს, თუმცა რეალურად შესაძლოა საფრთხე შეუქმნას საკუთრების უფლებას. მნიშვნელოვანია, რომ ყველა გარიგება გაფორმდეს კომპეტენტური ადვოკატის ზედამხედველობით, განისაზღვროს დეტალურად თანხის დაბრუნების ვადები და პროცედურები, რათა დაიცვათ თქვენი ინტერესი.
მაქვს ბინა, სადაც ვცხოვრობ. მჭირდება 20 000 დოლარის სესხად აღება, თანხის მსესხებელმა შემომთავაზა ნასყიდობის გამოსყიდვის უფლებით ნოტარიულად გაფორმება ანუ უზრუნველყოფაში ჩაიდება ჩემი ბინა. ვიცი, რომ ფულს დავაბრუნებ დათქმულ ვადაში, მაგრამ მაინტერესებს, საფრთხე ხომ არ დაემუქრება ჩემს ქონებას? რა რისკს შეიცავს ასეთი გარიგება?
- ნებისმიერი ასეთი გარიგება, "ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით", რეალურად ფორმდება ხშირად სწორედ დაფარული სესხის ურთიერთობის დროს და გამოიყენება უძრავი ქონების უზრუნველყოფისთვის. მართალია, მხარეები ფორმალურად აფორმებენ ნასყიდობის ხელშეკრულებას, რეალურად ხელშეკრულების მხარეების მიზანია იპოთეკის ხელშეკრულების გადაფარვა. ამან შესაძლებელია პრობლემები შეუქმნას გამოსყიდვის უფლების მქონე სუბიექტს ანუ თქვენ, რადგან თქვენ - თუ ნასყიდობის საგანს არ გამოისყიდით ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადაში, დაკარგავთ გამოსყიდვის უფლებას, რაც, როგორც წესი, ხშირად არა აქვთ გააზრებული მესაკუთრეებს. საგულისხმოა, რომ იპოთეკის ხელშეკრულებისგან განსხვავებით, გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ხელშეკრულების დროს, თუ პირი არ გადაიხდის გამოსასყიდ თანხას, მას არ გაუჩნდება რაიმე პრეტენზია საგანთან დაკავშირებით, შესაბამისად, ვერ მოითხოვს თანხის გადაუხდელობის შემთხვევაში ხელშეკრულების საგნის რეალიზაციას და კრედიტორის მოთხოვნის დაფარვის შემდეგ დარჩენილი თანხის მისთვის გადაცემას, რასაც ითვალისწინებს იპოთეკის ხელშეკრულება. შესაბამისად, ნასყიდობის საგნის რეალური მესაკუთრე კარგავს როგორც საკუთრების უფლებას საგანზე, აგრეთვე ნივთის რეალიზაციიდან ნარჩენი თანხის მოთხოვნის უფლებასაც, რადგან ახალი მესაკუთრე გამოსყიდვისთვის გათვალისწინებული ვადის გასვლის შემდგომ ხდება ნივთის სრულუფლებიანი მესაკუთრე.
მაგალითად, თუ თქვენი ქონება ღირს რეალურად 50 000 დოლარი და თქვენ მსესხებლისგან იღებთ, როგორც ამბობთ, 20 000 დოლარს და თუ გააფორმებთ ნასყიდობა-გამოსყიდვის ხელშეკრულებას, შეგეძლებათ ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ გამოსყიდვის ვადაში ამ თანხით ქონება უკან გამოისყიდოთ, მაგრამ, თუ ამ ვადაში ვერ გადაიხდით გამოსასყიდ თანხას, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადის გასვლის შემდეგ თქვენ, როგორც მესაკუთრე, დაკარგავთ გამოსყიდვის უფლებას და ვერ მოითხოვთ ნივთის რეალიზაციას, რაც ნიშნავს, რომ 50 000-დოლარიანი ქონება 20 000 დოლარად გასხვისდება. მაგრამ თუ გააფორმებთ მსესხებელთან იპოთეკის ხელშეკრულებას და დროულად ვერ გადაიხდით თანხას, მაშინ ის მსესხებელი მოითხოვს ბინის რეალიზაციას, წაიღებს თავის კუთვნილ თანხას და დანარჩენ თანხას შეინარჩუნებთ.
ასეთ დროს უნდა გახსოვდეთ, რომ რისკები ძალიან მაღალია. თუ თანხას დროულად ვერ დააბრუნებთ, გამსესხებელს ექნება სამართლებრივი საფუძველი, რომ თქვენი ქონება სრულად დაიკავოს, რადგან ქონება ფორმალურად გაყიდულია. ასევე გაითვალისწინეთ, მიუხედავად იმისა, რომ თანხას სრულად აბრუნებთ, თუ ხელშეკრულება ერთმნიშვნელოვნად არ აწესებს გამოსყიდვის მექანიზმს ან გამსესხებელი თანამშრომლობაზე უარს იტყვის, ქონება შესაძლოა დაკარგოთ. ამიტომ, თუ მაინც გადაწყვეტთ ასეთი გარიგების დადებას, გირჩევთ ასეთ გარიგებას ხელი არ მოაწეროთ იურისტთან შეთანხმების გარეშე. აჩვენეთ იურისტს დოკუმენტი. აქვე განგიმარტავთ, აუცილებლად გააფორმეთ გადაწყვეტილება გამოსყიდვის პირობებზე ნასყიდობის ხელშეკრულებაში. სავალდებულოდ უნდა ეწეროს თანხის დაბრუნების ვადა, პროცედურა და ის, რომ ქონება დაუბრუნდება რეალურ მფლობელს. უფრო დაცული რომ იყოთ, გირჩევთ დადოთ სესხის ხელშეკრულება გირავნობით, ანუ იპოთეკური ხელშეკრულება, რაც გამჭვირვალე სამართლებრივი ინსტრუმენტია და დაიცავს თქვენს ინტერესებს. გირჩევთ საქმეში ჩართოთ კომპეტენტური ადვოკატი, რომელიც დაგეხმარებათ, რომ თქვენი უფლება იყოს დაცული და არ დაკარგოთ ქონება.
ჩემი საქმრო უცხო ქვეყნის მოქალაქეა. ვგეგმავთ საქართველოში ქორწინებას, რა უნდა გავაკეთოთ, რომ ქორწინება კანონიერად გაფორმდეს?
- თუ ქორწინების რეგისტრაციის მსურველი პირი უცხო ქვეყნის მოქალაქეა, სააგენტო უფლებამოსილია, მიიღოს უცხო ქვეყნის მოქალაქის პასპორტი ქართულენოვანი თარგმანის გარეშე, თუ იგი შეიცავს უცხოელის პერსონალურ მონაცემებს ლათინური ტრანსლიტერაციით. სხვა სახელმწიფოში გაცემული (დამოწმებული) დოკუმენტი (გარდა საიდენტიფიკაციო დოკუმენტისა) უნდა წარდგენილ იქნეს სათანადო წესით ლეგალიზაციის ან აპოსტილით დამოწმების შემდეგ, სანოტარო წესით დამოწმებული ქართული თარგმანით. უცხო ქვეყნის მოქალაქემ საქართველოში ქორწინების რეგისტრაციისთვის უნდა წარადგინოს საქართველოში კანონიერი საფუძვლით ყოფნის დამადასტურებელი საბუთიც. ქორწინების რეგისტრაციისათვის კი აუცილებელი საბუთებია: დასაქორწინებელ პირთა ერთობლივი წერილობითი განცხადება, დასაქორწინებელ პირთა და მოწმეების პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი, თუ დაქორწინების მსურველი პირი ადრე იმყოფებოდა ქორწინებაში, წინა ქორწინების შეწყვეტის დამადასტურებელი საბუთი. ასევე აუცილებელია უცხოეთის მოქალაქემ წარადგინოს შესაბამისი საბუთი, სადაც ნათქვამია, რომ ის ადრე არ იყო ქორწინებაში ან მისი წინა ქორწინება შეწყვეტილია და ამჟამად არ არის დაქორწინებული. ქორწინების რეგისტრაცია სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოს ტერიტორიულ სამსახურებსა და იუსტიციის სახლის ფილიალში სპეციალური სარიტუალო მომსახურების გარეშე უფასოა. ქორწინების რეგისტრაცია უნდა მოხდეს ორი სრულწლოვანი ქმედუნარიანი მოწმის თანდასწრებით.
როცა ბინადრობას ვადა გადის და ვერ მოვასწარი განახლება, შეიძლება ჩემი დეპორტაცია მოხდეს?
- გირჩევთ დროულად განაახლოთ ბინადრობის მოწმობის ვადა, წინააღმდეგ შემთხვევაში ჩაითვლება, რომ თქვენ ქვეყანაში ხართ უკანონო სტატუსით. ეს იწვევს ჯარიმას, კანონით განსაზღვრულ თანხებს და შეიძლება დეპორტაციაც გამოიყენონ. ამიტომ აუცილებელია ვადის ამოწურვამდე გაიაროთ განახლების პროცესი. უმჯობესია, განაცხადი გააკეთოთ ვადის გასვლამდე რამდენიმე კვირით ადრე.
საქმე არის აღსრულების ეროვნულ ბიუროში, ქონებას ადევს ყადაღა და გადის აუქციონზე. შემიძლია თუ არა მასში მონაწილეობა?
- პირველი ინტერნეტაუქციონი ყადაღის დადებიდან 1 თვის ვადაში ცხადდება, ხოლო საგადასახადო დავალიანების გადახდევინების მიზნით, სააღსრულებო წარმოების დაწყებიდან 2 კვირის ვადაში. თუ ქონება არ გაიყიდა პირველ აუქციონზე, მაშინ პირველი აუქციონის დასრულებისთანავე განმეორებითი აუქციონი გამოცხადდება, რომელზეც ქონების საწყისი ფასი 0 ლარს შეადგენს. ყველა პირს, ვინც დარეგისტრირდება საიტზე, შეუძლია აუქციონში მონაწილეობა. აუქციონში გამარჯვებული პირი ვალდებულია აუქციონის დასრულებიდან 10 კალენდარული დღის ვადაში სრულად დაფაროს ქონების ღირებულება. თუკი ვერ შეძლებს ამ თანხის დაფარვას, მაშინ დაკარგავს აუქციონის ჩატარების დღეს გარანტიის სახით შეტანილ თანხას. ეს თანხა გადავა აღსრულების ეროვნული ბიუროს საკუთრებაში. თუ გამარჯვებულმა თანხა არ დაფარა, მაშინ აღსრულების ეროვნული ბიურო გამოსცემს განკარგულებას შედეგების გაუქმებაზე და განკარგულების გამოცემიდან 3 კალენდარულ დღეში, ის ხელახალ აუქციონს ჩასატარებს, რომელიც არ ჩაითვლება განმეორებით აუქციონად. თუ აპირებთ აუქციონში მონაწილეობას, უნდა გაიაროთ ვებგვერდზე რეგისტრაცია და საგარანტიო თანხის გადახდას შეძლებთ პლასტიკური ბარათით.
თუ ნასამართლობა მოხსნილია, რომ ავიღო ნასამართლობის ცნობა, ცნობაში ეს გამოჩნდება?
- გაქარწყლებული ან და მოხსნილი ნასამართლობის შესახებ ცნობაში აისახება ინფორმაცია პირის გაქარწყლებული ან მოხსნილი ნასამართლობის შესახებ. ცნობის ასაღებად მომსახურების სააგენტოში უნდა წარადგინოთ: პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი; მომსახურების საფასურის გადახდის დამადასტურებელი ქვითარი. 3 სამუშაო დღეში ცნობის გაცემის საფასური 30 ლარია, თუ იმავე დღეს გინდათ აღება, ერთ სამუშაო დღეში, მაშინ 50 ლარს გადაიხდით. იმ შემთხვევაში, თუკი ცნობა გაიცემა მესამე პირზე, მაშინ საჭიროა აღნიშნულმა პირმა წარადგინოს პირადობის დამადასტურებელი მოწმობა, დაინტერესებული პირის მიერ გაცემული წერილობითი თანხმობა ან მინდობილობა.
შეიძლება თუ არა სამკვიდროს მიღების ვადის გაგრძელება და რა შემთხვევაში?
- სამკვიდროს მიღების ვადის გასვლის შემდეგ მემკვიდრემ, რომელმაც ეს ვადა გაუშვა, შეიძლება მაინც მიიღოს მემკვიდრეობა, თუ ამაზე თანახმა იქნება სამკვიდროს მიმღები ყველა მემკვიდრე. სამკვიდროს მიღების ვადა შეიძლება გააგრძელოს სასამართლომაც, თუ ვადის გადაცილების მიზეზი საპატიოდ იქნება მიჩნეული.
