რა შემთხვევაში შეიძლება ჩამოგერთვათ ბინა ან მიწა თქვენი თანხმობის გარეშე?

საქართველოს კონსტიტუცია საკუთრების უფლებას ხელშეუხებლად აცხადებს, თუმცა კანონმდებლობა უშვებს გამონაკლისებსაც, როდესაც აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის კერძო ქონების ჩამორთმევა - ე.წ. ექსპროპრიაცია ხდება.

რა შემთხვევაში ითვლება პროექტი საზოგადოებრივ საჭიროებად, რა ეტაპებს მოიცავს პროცესი, როგორ განისაზღვრება კომპენსაციის ოდენობა და აქვს თუ არა მესაკუთრეს უარის თქმის უფლება? - აღნიშნულ თემაზე „ბიზნესპრესნიუსთან“ იურიდიული კომპანია „ოქეი ენდ სი ჯის“ დამფუძნებელმა, ადვოკატმა ოთარ კაჭკაჭიშვილმა ისაუბრა.

„საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლი იძლევა გარანტიას, რომ ქვეყანაში ყველა ადამიანისა თუ პირის საკუთრების უფლება დაცულია. თუმცა, ამავე მუხლის მესამე ნაწილი განმარტავს, რომ აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების უფლების ჩამორთმევა დასაშვებია კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში.

ამ მიმართულებით უნდა არსებობდეს ორი ტიპის გადაწყვეტილება: სასამართლო გადაწყვეტილება ან ორგანული კანონით დადგენილი წესით - გადაუდებელი აუცილებლობით, წინასწარი, სრული და სამართლიანი ანაზღაურება.

ნიშანდობლივია, რომ კომპენსაცია, რომელიც ასეთ შემთხვევებში გაიცემა, გათავისუფლებულია ყოველგვარი გადასახადისა და მოსაკრებლისაგან. ეს იმას ნიშნავს, რომ ამ კომპენსაციის არც გამცემი და მიმღები რაიმე დამატებით გადასახადს არ იხდის.

გარდა კონსტიტუციით გათვალისწინებული ნორმისა, საქარველოში მოქმედებს ორგანული კანონი „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“, რომელიც უფრო დეტალურად განმარტავს ყველა იმ პროცედურასა თუ ფორმას, როგორ შეიძლება მოხდეს კერძო საკუთრების ჩამორთმევა ანუ ე.წ. ექსპროპრიაცია.

ამ კანონის მიზანია, განსაზღვროს: არსებობს თუ არა აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროება და აღნიშნული საჭიროებიდან გამომდინარე, მიანიჭოს თუ არა ამა თუ იმ პირს ექსპროპრიაციის უფლება,“ - განმარტავს იურისტი.

კითხვაზე: რა შემთხვევაში ითვლება, რომ საქმე გვაქვს აუცილებელ საზოგადოებრივ საჭიროებასთან? ადვოკატი პასუხობს, რომ განსაზღვრულია ჩამონათვალი, რომელიც ასე გამოიყურება: გზისა და მაგისტრალის გაყვანისა და მშენებლობისას; რკინიგზის ხაზის გაყვანისას; ნედლი ნავთობის, ბუნებრივი გაზისა და ნავთობპროდუქტების მილსადენების გაყვანისათვის აუცილებელი გზის მოწყობისას; ელექტროენერგიის გადამცემი და გამანაწილებელი ხაზების მშენებლობისას; წყალმომარაგების, კანალიზაციისა და ატმოსფერული ნალექების ხაზების გაყვანისას; სატელეფონო ხაზების, სატელევიზიო კაბელების, საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის აუცილებელი ნაგებობებისა და ობიექტების მშენებლობისას, ასევე ეროვნული თავდაცვისა და სასარგებლო წიაღისეულის მოპოვებისათვის საჭირო სამუშაოების შესრულებისას.

„ახლა რაც შეეხება პროცედურებს. ისეთ შემთხვევებში, როდესაც ქონება ჩამოთვლილ არეალში ხვდება, ეკონომიკის მინისტრი გამოსცემს ბრძანებას, თუ ვინ შეიძლება იყოს ექსპროპრიაციის უფლების მქონე პირი ანუ ვის შეუძლია ჩამოართვას კერძო მესაკუთრეს ქონება. ესენი შეიძლება იყვნენ როგორც ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოები, ისე საჯარო და კერძო სამართლის იურიდიული პირები.

მას შემდეგ, რაც მინისტრი კონკრეტულ პირზე გასცემს შესაბამის უფლებას, ეს პირი ექსპროპრიაციის უფლების მინიჭების საკითხთან დაკავშირებით სასამართლოს მიმართავს.

მან მოსამართლისგან უნდა მიიღოს ნებართვა, რომ დადასტურებული იყოს უფლებამოსილ პირად.

მას შემდეგ, რაც მოსამართლე მიიღებს გადაწყვეტილებას და პირი აღიჭურვება ამ უფლებით, მას ეძლევა შესაძლებლობა, დაიწყოს მოლაპარაკების პროცესი კერძო მესაკუთრესთან ან მესაკუთრეებთან.

იგი ვალდებულია, წინასწარ დაადგინოს ამ ქონების საბაზრო ღირებულება და შესაბამისი მოლაპარაკების პროცესი წარმართოს სწორედ ამ ყველაფერზე დაყრდნობით. საუბარია, უძრავი ქონების კომერციული ფასის განსაზღვრაზე და ეს შეიძლება მოხდეს ნებისმიერ საექსპერტო დაწესებულებაში.

გასათვალისწინებელია ისიც, რომ როგორც კანონში გვიწერია, უფლებამოსილმა პირმა ყველა ღონეს უნდა მიმართოს, რათა პროცესი მოლაპარაკებით დასრულდეს.

აქედან გამომდინარე, მხარეები შეიძლება შეთანხმდნენ ექსპერტიზის ბიუროს მიერ განსაზღვრული ფასისგან განსხვავებულ თანხაზეც. შესაძლოა, მეტიც გადაუხადონ, თუმცა ფასი აუცილებლად უნდა იყოს სამართლიანი და შეესაბამებოდეს საბაზრო ღირებულებას.

თუ შეთანხმება შედგა, შესაბამისი აქტის საფუძველზე მოხდება ქონების გადაცემა ამ უფლების მქონე პირზე. ხოლო თუ ვერ შედგა ასეთი შეთანხმება, ორივე მხარე უფლებამოსილია მიმართოს სასამართლოს. ერთის მხრივ ექსპროპრიატორიც და მეორეს მხრივ მესაკუთრეც.

ამ შემთხვევაში, ექსპროპრიაციის უფლების მქონე პირი ითხოვს ქონების ჩამორთმევას კონკრეტულად დადგენილ ფასად, რადგან ვერ მიაღწიეს შეთანხმებას.

ამასთან, მეორე მხარეს შეუძლია მოითხოვოს ფასის გაზრდა. აქ განსხვავება ის არის, რომ მესაკუთრეს არ შეუძლია თქვას უარი ქონების გადაცემაზე, თუკი სასამართლოს მიერ ჩატარებული წინა წარმოებისას დადგინდა, რომ ეს ნამდვილად არის აუცილებლობა და შეესაბამება კანონმდებლობით განსაზღვრულ ჩამონათვალს.

ასეთ დროს მესაკუთრეს ჩამორთმეული აქვს უფლება უარი თქვას ქონების გადაცემაზე და ერთადერთი უფლება, რაც მას რჩება, თანხის გაზრდის მოთხოვნაა.

სასამართლოს შეუძლია მოიწვიოს დამოუკიდებელი ექსპერტი, სამოქალაქო საპროცესო კანონმდებლობის შესაბამისად, რომელმაც უნდა განსაზღვროს ეს ფასი. ესე იგი, გვაქვს მოცემულობა, სადაც ექსპროპრიატორს აქვს „იქს“ ფასი, ხოლო ქონების მესაკუთრემ „იგრეკ“ ფასი განსაზღვრა.

ამ დროს, სასამართლოს შეუძლია თავადაც ჩაატაროს დამოუკიდებელი ექსპერტიზა და დაადგინოს ფასი, რაც ორივე მხარისათვის სავალდებულო გახდება.

საბოლოოდ დადგენილი შესაბამისი კომპენსაციის გადახდის სანაცვლოდ, მესაკუთრეს ქონება ჩამოერთმევა უკვე სასამართლოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე. ასე რომ ვთქვათ, მის ხელთ უკვე აღარაფერია.

კომპენსაციას ნებისმიერ შესაძლო ვარიანტში იღებს მესაკუთრე. მოხდება თანხის განთავსება მის სპეციალურ ანგარიშზე და ამის შემდგომ - ქონების ჩამორთმევა.

პროცედურულად რომ წარმოვიდგინოთ, საჭიროა თუ არა მესაკუთრემ რაიმე დოკუმენტზე მოაწეროს ხელი? არა.

გამოდის სასამართლო ბრძანება, ექსპროპრიატორს ევალება სპეციალურ ანგარიშზე განათავსოს მოსამართლის მიერ განსაზღვრული თანხა და იმ აქტით ქონების მესაკუთრედ უკვე ის იქნება აღიარებული.

შესაბამისად, ექსპროპრიატორი მიდის საჯარო რეესტრში ამ აქტის საფუძველზე ირეგისტრირებს ქონებას, ხოლო ყოფილი მესაკუთრე უფლებამოსილია, იმ სპეციალური ანგარიშიდან იმავე სასამართლო გადაწყვეტილების საფუძველზე, გამოიტანოს კუთვნილი თანხა“, - აცხადებს ოთარ კაჭკაჭიშვილი „ბიზნესპრესნიუსთან“.

იმ შემთხვევაში, თუ ქონება საცხოვრებლად გამოიყენება, აქვს თუ არა ახალ მესაკუთრეს გასახლების უფლება, იურისტი განმარტავს, რომ მას ამის უფლებამოსილება გააჩნია.

„მას შემდეგ, რაც პირი ქონების მესაკუთრე ხდება, ის უფლებამოსილია გამოიყენოს კანონით დაცული მესაკუთრის ყველა უფლება, მათ შორის - გამოსახლება, უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა და ა.შ.“, - აცხადებს ოთარ კაჭკაჭიშვილი.