სამხრეთ კავკასიის დედაქალაქების უძრავი ქონების ბაზარი

სამხრეთ კავკასიის უძრავი ქონების ბაზარი ბოლო წლებში მნიშვნელოვნად შეიცვალა. პანდემიის შემდეგ გაზრდილმა მიგრაციამ, კაპიტალის შემოდინებამ და საცხოვრებელზე გაზრდილმა მოთხოვნამ თბილისში, ბაქოსა და ერევანში ფასებზე მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინა. სამივე ქვეყნის დედაქალაქში უძრავი ქონების ბაზარს განსხვავებული დინამიკა აქვს. განსხვავებულია როგორც კვადრატული მეტრის ფასი და ქირის ღირებულება, ისე მოსახლეობის შემოსავლები და იპოთეკური სესხის ტვირთი. სწორედ ეს ფაქტორები განსაზღვრავს, რამდენად ხელმისაწვდომია საცხოვრებელი ადგილობრივი მოსახლეობისთვის და რამდენად საინტერესოა ბაზარი ინვესტორისთვის.

გლობალური მასშტაბში (108 ქვეყნიდან) საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობით მოწინავე პოზიციებზე ომანი, აშშ და კატარი არიან. რეგიონული სურათი კი საქართველოს 74-ე პოზიციაზე ათავსებს, აზერბაიჯანი 77-ზეა, სომხეთი კი - 88-ზე.

სამხრეთ კავკასიის სამი ქვეყნის მონაცემებს თუ გადავხედავთ, საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის მხრივ საქართველო თითქმის ყველა პარამეტრით ყველაზე უკეთეს პოზიციაზეა, რაც იმას ნიშნავს, რომ საქართველოში ბინის ფასი, მოსახლეობის შემოსავლები, ქირა და იპოთეკური ტვირთი ერთმანეთთან შედარებით უფრო ოპტიმალურ თანაფარდობაშია, ვიდრე ჩვენს მეზობელ ქვეყნებში.

ბინის ფასისა და შემოსავლის თანაფარდობა (Price to Income Ratio) - ეს მაჩვენებელი ზომავს, რამდენად ძვირია საცხოვრებელი მოსახლეობის რეალურ შემოსავალთან მიმართებით. რაც უფრო დაბალია ეს მაჩვენებელი, მით უფრო სახარბიელო სურათი გვაქვს. მონაცემებით, სომხეთში ეს კოეფიციენტი 15.4-ია, აზერბაიჯანში - 17.6, ხოლო საქართველოში ყველაზე დაბალი - 12.2; ეს ნიშნავს, რომ საქართველოში ბინის შეძენა საშუალო შემოსავალთან შედარებით ნაკლებად მძიმე ფინანსური ტვირთია, ვიდრე დანარჩენ ორ ქვეყანაში.

მთლიანი საიჯარო შემოსავლიანობა - ინვესტორებისთვის ეს კრიტიკულად მნიშვნელოვანი პარამეტრია. ქალაქის ცენტრში საიჯარო შემოსავლიანობა სომხეთში 5.1%-ია, აზერბაიჯანში - 4.8%, საქართველოში კი - 6.7%. გარეუბნებში კი სომხეთი 6.1%-ს აჩვენებს, აზერბაიჯანი - 5.1%-ს, საქართველო კი - 7.2%-ს. ეს ციფრები ცხადყოფს, რომ საქართველოში გაქირავებიდან მიღებული წლიური შემოსავალი ინვესტიციის მოცულობასთან შედარებით უფრო მაღალია.

ბინის ფასისა და ქირის თანაფარდობა - კოეფიციენტი გვიჩვენებს, რამდენი წლის ქირის შემოსავალია საჭირო ბინის ყიდვისას გადახდილი თანხის დასაგენერირებლად. ქალაქის ცენტრებს თუ ავიღებთ, სომხეთში ეს პერიოდი 19.5 წელია, აზერბაიჯანში - 20.8 წელი, საქართველოში - 15 წელი (გარეუბნებში შესაბამისად: სომხეთი - 16.3, აზერბაიჯანი - 19.5, საქართველო - 13.8). მარტივად რომ ვთქვათ, საქართველოში შეძენილი ქონების ღირებულების თეორიული „დაბრუნების“ პერიოდი უფრო მოკლეა.

იპოთეკის წილი შემოსავალში და ხელმისაწვდომობის ინდექსი - მიუხედავად იმისა, რომ საქართველოში მაღალ საპროცენტო განაკვეთებზე მუდმივად ვსაუბრობთ, ყოველთვიური იპოთეკური ტვირთი შემოსავალთან მიმართებით (167.7) უფრო დაბალია, ვიდრე აზერბაიჯანში (188.8) და, მით უმეტეს, ვიდრე სომხეთში (227.3). საბოლოო საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის ინდექსი საქართველოში 0.6-ს შეადგენს (აზერბაიჯანი - 0.5, სომხეთი - 0.4).

საერთაშორისო პორტალის მონაცემებით, თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე კვადრატული მეტრის ღირებულება ცენტრალურ უბნებში საშუალოდ 2500 დოლარია, გარეუბნებში კი 1466 დოლარი. მიუხედავად იმისა, რომ ბოლო წლებში ფასები მკვეთრად გაიზარდა, საშუალო წლიური საიჯარო შემოსავლიანობა ცენტრში მაინც მაღალ ნიშნულზე ნარჩუნდება. რაც შეეხება იპოთეკურ დაკრედიტებას, კომერციულ ბანკებში იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთი საშუალოდ 13%-იდან იწყება, პირველადი შენატანი კი 10 პროცენტია, ვადიანობა კი ქართულ ბანკებში 20 წლით განისაზღვრება.

Numbeo-ს მონაცემების თანახმად, ბაქოს ცენტრალურ რაიონებში კვადრატული მეტრის ფასი, საშუალოდ, 2 270 დოლარია, გარეუბნებში - $ 1316. იპოთეკური სესხების საშუალო წლიური საპროცენტო განაკვეთი დაახლოებით 9%-ია, თუმცა აზერბაიჯანის შემთხვევაში პირველადი შენატანი საკმაოდ მაღალია და 30%-ით განისაზღვრება, ვადიანობა კი 25 წელს შეადგენს.

ერევანში ბოლო წლებში მიგრაციული ნაკადებისა და აქტიური სამშენებლო ბუმის ფონზე ფასები საგრძნობლად გაიზარდა და საქართველოსა და აზერბაიჯანის საშუალო მაჩვენებელს აღემატება. აქ კვადრატული მეტრის ღირებულება, საშუალოდ, ცენტრალურ უბნებში 3 196 დოლარია, გარეუბნებში კი 1 614 დოლარი. იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთები დაახლოებით 14%-ს შეადგენს. სომხური ბანკების მონაცემებით კი ვადიანობა მაქსიმუმ 20 წლით განისაზღვრება.

საბოლოოდ, სამხრეთ კავკასიის სამივე ბაზარი განსხვავებულ სურათს აჩვენებს - საქართველო გამოირჩევა მაღალი საიჯარო შემოსავლიანობითა და ინვესტიციის შედარებით სწრაფი ამოღებით. აზერბაიჯანში მაღალი პირველადი შენატანი უძრავი ქონების შეძენას ართულებს, სომხეთში კი მაღალი ფასები და იპოთეკური განაკვეთები ხელმისაწვდომობას ამცირებს. საერთო სურათით, საქართველო რეგიონში ყველაზე დაბალანსებულ ბაზრად რჩება.