თეგებით ძიება

ქონებრივი გარიგებების საფრთხეები - ინტერვიუ იურისტ, ანა ბარათაშვილთან

უძრავი ქონების ყიდვა ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი გადაწყვეტილებაა, რომელსაც ხშირად თან ახლავს იურიდიული სირთულეები და პასუხისმგებლობა. რა უნდა იცოდეთ საჯარო რეესტრის რეგისტრაციამდე? როგორ უნდა დავიცვათ თავი რეგისტრაციისას გავრცელებული შეცდომებისგან? რა ხდება, თუ მობინადრე უარს აცხადებს ხელმოწერაზე? ამ და სხვა მნიშვნელოვან საკითხებზე tia.ge ესაუბრა იურისტ, ანა ბარათაშვილს.

ანა გვიამბობს რეალურ შემთხვევებზე, გვაძლევს რჩევებს, როგორ ავიცილოთ თავიდან რისკები და როგორ დავიცვათ ჩვენი ინტერესები ნებისმიერი გარიგებისას - იქნება ის უცხოელთან, თუ ადგილობრივ მფლობელთან.

 - გაგვაცანით რეგისტრაციის ეტაპები საჯარო რეესტრში საცხოვრებელი ბინისთვის. როგორ დავიცვათ თავი შეცდომებისგან?

იმისთვის, რომ უძრავ ქონებაზე დარეგისტრირდეს საკუთრების უფლება პირველ რიგში, აუცილებელია სახეზე გვქონდეს შენობა-ნაგებობის განშლა. განშალა ეს არის ერთიანი შენობა-ნაგებობის გაყოფა ცალკე ერთეულებად. მარტივად, რომ ვთქვათ საცხოვრებელ კორპუსში ბინებზე ინდივიდუალური საკადასტრო კოდის მინიჭება. იმ შემთხვევაში, თუ სახეზე გვაქვს განშლა, შეგვიძლია ბინის შემძენი დავარეგისტრიროდ უძრავი ქონების მესაკუთრედ ან მომავალ მესაკუთრედ, იმის გათვალისწინებით თუ რა პირობით იდება ხელშეკრულება. გთხოვთ გაითვალისწინოთ, რომ ხელშეკრულების რეგისტრაცია აუცილებელია საჯარო რეესტრში, ამის გარეშე უძრავ ქონებაზე დადებული გარიგება არ ითვლება ნამდვილად. აუცილებლად გასათვალისწინებელია, ისიც რომ ხელშეკრულებას საჯარო რეესტრში მოეწეროს ხელი რეესტრის წარმომადგენლის თანდასწრებით, ან/და შესაძლოა ჩაბარდეს ნოტარიულად დამოწმებული ხელშეკრულება. უძრავ ქონებაზე საკუთრების რეგისტრაციისთვის მხარეებს დასჭირდებათ ხელშეკრულება და პირის იდენტიფიკაციისთვის აუცილებელი დოკუმენტი.

- მობინადრე უარს აცხადებს ხელშეკრულებაზე ხელმოწერაზე, რადგან ეჭვობს პირობების სისწორეში. როგორ მიუდგებით სიტუაციას?

ამ შემთხვევაში მნიშვნელოვანია სიტუაციას მივუდგეთ მაქსიმალური გამჭვირვალობითა და კომუნიკაციაზე ორიენტირებულად. პირველ რიგში, ყურადღებით უნდა მოვუსმინოთ მობინადრეს - კონკრეტულად რა პირობებში ეპარება ეჭვი. მნიშვნელოვანია, რომ იგრძნოს, რომ მისი აზრი ფასობს და არავის ავალდებულებენ გადაწყვეტილების მიღებას უყოყმანოდ. შემდეგი ნაბიჯი არის გამოვარკვიოთ თუ კონკრეტულად რაში ეპარება ეჭვი და განვუმარტავ ხელშეკრულების მისთვის საინტერესო მუხლი/პუნქტი რას გულისხმობს. იმ შემთხვევაში, თუ მობინადრეს სურს ხელშეკრულების რომელიმე მუხლის/პუნქტის ცვლილება, აღნიშნული თანხმდება დირექტორთან. 

- მოყევით მაგალითი, როცა იურიდიული შეცდომის პრევენციით დაზოგეთ კომპანიისთვის მნიშვნელოვანი რესურსი ან რეპუტაცია.

2023 წელს, ერთ-ერთ ობიექტთან დაკავშირებით იგეგმებოდა ფართის იჯარით გადაცემის ხელშეკრულების გაფორმება. წარმოდგენილი იყო წინასწარ მომზადებული სტანდარტული დოკუმენტი, რომელიც დამტკიცების პროცესს გადიოდა. დოკუმენტის გადამოწმებისას გამოვლინდა, რომ კონტრაქტის ტექსტში იყო მუხლი, რომელიც არაზუსტი რედაქციით იძლეოდა შესაძლებლობას, მოიჯარეს ვადამდე გაეწყვიტა ხელშეკრულება ნებისმიერი წინასწარი გაფრთხილების გარეშე, რაც არსებითად არღვევდა კომპანიის ინტერესებს. შესაბამისად:

  • განვახორციელე ხელშეკრულების სრულყოფილი იურიდიული რევიზია;
  • დავაფიქსირე აღნიშნული რისკის შემცველი პუნქტი;

წარვადგინე შესწორებული რედაქცია, რომელიც აწესრიგებდა ხელშეკრულების შეწყვეტის მექანიზმს, აზუსტებდა ნაადრევ შეწყვეტასთან დაკავშირებულ ჯარიმებსა და კომპენსაციას.

შედეგად, თავიდან იქნა აცილებული მომავალი ფინანსური ზარალი და გაურკვეველი სამართლებრივი მდგომარეობა, რაც რეალურად შეეძლო გამოეწვია სადავო ურთიერთობას. ასევე, დაცული იქნა კომპანიის რეპუტაცია, როგორც სტაბილური და პრინციპული იჯარით გამცემის. აღნიშნულმა პრევენციულმა მოქმედებამ საშუალება მისცა კომპანიას უზრუნველეყო იურიდიულად გამართული ურთიერთობა და შეენარჩუნებინა კონტრაქტის სტაბილურობა კომპანიის პირობებით. 

- მობინადრე უცხოელია და არ იცნობს ქართულ კანონმდებლობას - როგორ აუხსნით პირობებს გასაგებად და პასუხისმგებლობით?

პირველ რიგში, შევაფასებ, ესმის თუ არა ქართულად ან სჭირდება ინგლისურ ენაზე დეტალური განმარტება. საჭიროების შემთხვევაში, მოვამზადებ ან წარვუდგენ ინგლისურენოვან განმარტებით დოკუმენტს, რომელიც მარტივად და იურიდიული ტერმინოლოგიისგან დაცლილად განმარტავს ხელშეკრულების ძირითად პირობებს.

მეორე ეტაპზე, დეტალურად ავუხსნი:

  • მისი უფლებები და ვალდებულებები ხელშეკრულების ფარგლებში;
  • იჯარის ძირითადი პირობები (ვადა, გადახდის წესები, შეწყვეტის პირობები);
  • უსაფრთხოების, ზიანის ან პასუხისმგებლობის საკითხები, რაც ხშირად უცხო კლიენტებისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია.

განსაკუთრებულად გავუსვამ ხაზს, რომ ხელშეკრულება ეფუძნება საქართველოს კანონმდებლობას, და იმ პუნქტებს, რომლებიც შესაძლოა კულტურულად ან სამართლებრივად განსხვავდებოდეს მისი ქვეყნის წესებისგან - ვუხსნი მაგალითებით, რათა თავიდან ავიცილოთ გაუგებრობა. ასევე შევთავაზებ, სურვილის შემთხვევაში, შეამოწმოს დოკუმენტი საკუთარი იურისტის ან მრჩევლის დახმარებით - ეს აჩვენებს, რომ ვარ ღია და პასუხისმგებლიანი, და ჩემი მიზანია არა მხოლოდ ხელშეკრულების გაფორმება, არამედ მჭიდრო, გამჭვირვალე თანამშრომლობა. მთავარია, მობინადრემ იგრძნოს სანდოობა და ჰქონდეს რწმენა, რომ მისი ინტერესები დაცულია.

- რა შემთხვევაში შეიძლება ხელშეკრულება ჩაითვალოს ბათილად უძრავი ქონების რეგისტრაციისას?

უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება ბათილია შემდეგ შემთხვევებში:

  • დადებულია ფორმის დაუცველად. საქათველოს სამოქალაქო კოდექსი იმპერატიულად ადგენს, რომ იძრავ ქონებასთან დაკავშირებული გარიგებები უნდა დაიდოს წერილობოთი ფორმით.
  • უძრავი ქონების ნასყიდობის ან/და წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება რეგისტრირებული უნდა იქნას საჯარო რეესტრში.
  • გამყიდველი მხარე არ არის უძრავი ქონების მესაკუთრე, ანუ არ აქვს უფლება გაყიდოს კონკრეტული უძრავი ქონება.
  • ხელშეკრულება დაიდო მოტყუებით, ზეწოლით ან რეალური ნების გარეშე.
  • ხელშეკრულების შინაარსი ეწინააღმდეგება კანონს ან საზოგადოებრივ წესრიგს.


თეგები


რეკომენდირებულია თქვენთვის

ყველა

აღმოაჩინეთ მეტი Tia-დან

ყველა