როგორ დაიბეგრება აპარტამენტებისა და ბინების გაყიდვა

ფინანსთა სამინისტრომ ფიზიკური პირების მიერ უძრავი ქონების გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლის დაბეგვრის საკითხზე საჯარო გადაწყვეტილება მიიღო.

კერძოდ, სამინისტრო განმარტავს, თუ რა კრიტერიუმებს უნდა აკმაყოფილებდეს უძრავი ქონება იმისთვის, რომ საცხოვრებელ ბინად/სახლად ჩაითვალოს და მეპატრონე ქონების რეალიზაციის დროს, ნაცვლად 20%-ისა, მხოლოდ 5%-იანი განაკვეთით დაიბეგროს.

როგორც გადაცემა „დილის მონეტიზაციაში" Nexia Georgia-ს მმართველმა პარტნიორმა დავით მამრიკიშვილმა განმარტა, აქტივის მიწოდებით მიღებული შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის მექანიზმთან დაკავშირებით ფინანსთა სამინისტროს მიერ გამოცემული საჯარო გადაწყვეტილება დამაზუსტებელი ხასიათისაა და არსებული ნორმების მკაფიო განმარტებას ისახავს მიზნად.

მისივე თქმით, გადაწყვეტილებით ზუსტდება, აქტივის რეალური სტატუსი, რომლის საფუძველზეც, ქონების გასხვისების დროს, მესაკუთრის საგადასახადო ვალდებულებები განისაზღვრება.

დავით მამრიკიშვილის განმარტებით, აღნიშნული მიდგომა კოდექსში აქამდეც არსებობდა და სპეციალისტები სწორედ ამის მიხედვით ხელმძღვანელობდნენ.

როგორ დაიბეგრება აპარტამენტებისა და ბინების გაყიდვა - ფინანსთა სამინისტროს საჯარო გადაწყვეტილება

„ეს საკითხი ნამდვილად ეხება თითქმის ყველა მოქალაქეს, ფიზიკურ პირს. გამომდინარე იქიდან, რომ ფიზიკური პირები ხშირად ახორციელებენ აქტივების მიწოდებას, რაც შესაძლოა, იყოს საცხოვრებელი ბინა ან წინარე ნასყიდობის უფლება (ჯერ საკუთრების უფლება არ მიუღია, მაგრამ დავუშვათ, მშენებარე ობიექტში იაფად იყიდა ფართი და ორი წლის შემდეგ გადაყიდა).

ეს ასევე შეიძლება იყოს ტურისტული საწარმოს სტატუსის ფარგლებში შეძენილი აპარტამენტის გაყიდვა. პირობითად, ისეთი კატეგორიის აპარტჰოტელებში, როგორებიცაა: „ორბი“, „მგზავრები“ და ა.შ. ან სულაც, პირმა თავად ააშენა საცხოვრებელი სახლი და შემდგომ გაყიდა.

ამ შემთხვევაში, საგადასახადო კანონმდებლობაში ზოგადი წესი, რა თქმა უნდა, გაწერილია, თუმცა გარკვეული დეტალები (თუ რა ითვლება საცხოვრებელ სახლად ან რა შემთხვევაში რა დაბეგვრის რეჟიმები გვაქვს) დასაზუსტებელი რჩებოდა.

ბუნდოვანება ამ ნაწილში ფაქტია, რომ არსებობდა. შესაბამისად, მიმდინარე წლის 13 მაისს ფინანსთა სამინისტროს მიერ გამოიცა ე.წ. საჯარო გადაწყვეტილება.

რა დაარეგულირა ახალმა საჯარო გადაწყვეტილებამ? - მოგეხსენებათ, რომ ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ბინის გაყიდვისას, თუ პირი ქონებას ფლობს 2 წელზე მეტხანს და ამ ვადის გასვლის შემდეგ ყიდის მას, ნამეტი შემოსავალი (გაყიდვის ფასს მინუს შესყიდვის ფასი) განთავისუფლებულია საშემოსავლო გადასახადისგან.

მაგრამ, თუ ეს საცხოვრებელი ბინა 2 წლის ვადაში გაყიდა - პირობითად, შეიძინა და 1 წელიწადში გაასხვისა, გადასახადის განაკვეთი 5%-იანია. ანუ, გვაქვს ძალიან შეღავათიანი ტარიფი.

თუმცა, მნიშვნელოვანია, თუ რა ითვლება და რას აკვალიფიცირებს კანონმდებლობა საცხოვრებელ ბინად.

კლასიფიკაცია გვეუბნება, რომ თუ საჯარო რეესტრის ამონაწერის მიხედვით, ქონება კვალიფიცირდება როგორც საცხოვრებელი ბინა და ფაქტობრივადაც დასტურდება, რომ ეს აქტივი გამოიყენება საცხოვრებლად, აღნიშნულ შემთხვევაში შეღავათი მოქმედია. 2 წლის შემდგომ გაყიდვა თავისუფლდება გადასახადისგან, ხოლო 2 წლამდე გაყიდვისას ნამეტი შემოსავალი 5%-ით იბეგრება.

თუმცა, ყოველთვის არსებობდა კითხვა, მაგალითად, სასტუმრო ტიპის აპარტამენტებთან დაკავშირებით.

პირობითად, პირმა შეიძინა აპარტჰოტელი ბაკურიანში და შესაძლოა, დეტალებში არ ჩაუღრმავდეს და უბრალოდ საცხოვრებელი ბინა ჰგონია. აქ სისტემა მუშაობს შემდეგნაირად: თუ კომპანია ყიდის აპარტამენტს და უკან იღებს იჯარით, თვითონვე მართავს, იღებს შემოსავალს და აქედან ნაწილს უნაზღაურებს აპარტამენტის მფლობელს.

სამინისტროს ახალი საჯარო გადაწყვეტილების შესაბამისად, ასეთი აქტივი, როგორც სასტუმრო ინფრასტრუქტურის ნაწილი, არ განიხილება საცხოვრებელ ბინად. შესაბამისად, აქ 5%-იანი დაბეგვრის რეჟიმი არ მუშაობს.

თუ მას ეს ფართი თავად სასტუმროზე გაქირავებული არ ექნება, თვითონ იცხოვრებს და ორწლიანი ფლობის შემდგომ გაყიდის, მაგ შემთხვევაში შეღავათით ისარგებლებს. მაგრამ, თუ ქონება ფლობიდან 2 წლის ვადაში გაასხვისა, მოცემულ შემთხვევაში, ნაცვლად 5%-იანი განაკვეთისა, ის დაიბეგრება საერთო წესით – 20%-ით, გამომდინარე იქედან, რომ ეს აქტივი არ კვალიფიცირდება საცხოვრებელ ბინად.

ეს უფრო დამაზუსტებელი ცვლილებებია, ასე ვთქვათ, განიმარტა. 13 მაისს გამოქვეყნდა საჯარო გადაწყვეტილება, თუმცა მიმაჩნია, რომ ეს გარკვეული განმარტებაა.

კოდექსში ეს ჩანაწერი აქამდეც არსებობდა და სიმართლე გითხრათ, ჩვენი ვარაუდითაც ასე უნდა ყოფილიყო, ვინაიდან სასტუმრო აპარტამენტი კლასიკური საცხოვრებელი ბინა არაა“, - განაცხადა დავით მამრიკიშვილმა.

ცნობისთვის, დამტკიცებული წესის მიხედვით, უძრავი ქონება საცხოვრებელ ბინად/სახლად განიხილება იმ შემთხვევაში, თუ ის ერთობლივად აკმაყოფილებს შემდეგ კრიტერიუმებს:

• წარმოადგენს დამოუკიდებელ ერთეულს;
• შესაძლებელია მისი გამოყენება საცხოვრებლად;
• ტექნიკურად უზრუნველყოფილია ან შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს საბაზისო საინჟინრო კომუნიკაციებით;
• არ წარმოადგენს სხვა საქმიანობის ფუნქციურ ნაწილს.

ფინანსთა სამინისტროს ამავე გადაწყვეტილებით, განისაზღვრა ის პუნქტებიც, თუ რა შემთხვევაში არ განიხილება უძრავი ქონება/მისი გაყიდვა საცხოვრებელ ბინად/სახლად და მის რეალიზაციად:

„მეწარმე ფიზიკური პირის მიერ სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში (დეველოპერული საქმიანობა, იპოთეკური მოთხოვნების უზრუნველყოფა და სხვა) განხორციელებული მიწოდება, არ განიხილება საცხოვრებელი ბინის/სახლის რეალიზაციად.

სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ფარგლებში არსებული ფართობი/ნომერი საცხოვრებელ ბინად/სახლად არ განიხილება.

მშენებარე ობიექტი, საცხოვრებელ ბინად/სახლად განიხილება, თუ იგი მიწოდების მომენტში თავისი პროექტითა და დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს და მყიდველს გადაეცემა მისი საცხოვრებლად გამოყენებისთვის საჭირო ყველა ძირითადი უფლება“, - ნათქვამია დოკუმენტში.