ბინის გაქირავება: წესები, ვალდებულებები და იურიდიული ჩარჩო

უძრავი ქონების გაქირავება ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული პრაქტიკაა როგორც თბილისში, ისე ქვეყნის სხვა ქალაქებში. თუმცა ბევრმა არ იცის, რომ ქირავნობის პროცესს გარკვეული იურიდიული წესები და ნორმები არეგულირებს. სტატიაში განვიხილავთ, რა განსხვავებაა მოკლევადიან და გრძელვადიან ქირავნებას შორის, რა ვალდებულებები აქვთ მესაკუთრესა და მოქირავნე პირს, და როგორია ქირავნობის კანონმდებლობა საქართველოში.

გრძელვადიანი ქირავნება

გრძელვადიანი ქირავნობა გულისხმობს ქონების გადაცემას სარგებლობაში, როგორც წესი, 1 თვესა და მეტ ვადაზე. იგი რეგულირდება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით (მუხლები 531-566).

მნიშვნელოვანი მახასიათებლები:

• შესაძლებელია წერილობითი ან ზეპირი ხელშეკრულების ფორმით (თუმცა რეკომენდებულია წერილობითი);
• მესაკუთრე ვალდებულია ბინა გადმოსცეს ვადით და მდგომარეობით, რაც ხელშეკრულებაშია მითითებული;
• მოქირავნე ვალდებულია ქონება გამოიყენოს მიზნობრივად და არ დააზიანოს;
• შესაძლებელია ხელშეკრულების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში - ამით ის იძენს იურიდიულ ძალას მესამე პირების მიმართაც.

მოკლევადიანი ქირავნება

მოკლევადიანი ქირავნება ძირითადად მოიცავს დღიური ან კვირეული გაქირავების პრაქტიკას, რაც ტურისტულ სეგმენტშია პოპულარული. ეს ტიპი ხასიათდება გაყიდვასთან მიახლოებული სერვისით (მაგ. ბინის დროებითი გადაცემა, მომსახურებით და ხანდახან კვებით).

მნიშვნელოვანი მახასიათებლები:

• შემოსავლების სამსახურში დარეგისტრირება, როგორც ინდივიდუალური მეწარმე ან პირი, ვინც ახორციელებს ეკონომიკურ საქმიანობას;
• აუცილებელია 3%-იანი ფიქსირებული გადასახადის გადახდა (მხოლოდ ბინის გაქირავებაზე), ხოლო მომსახურების დამატების შემთხვევაში შესაძლოა დაექვემდებაროს ჩვეულებრივ საშემოსავლო სისტემას;
• აუცილებელია ბინის რეგისტრაცია ფიზიკური პირის საქმიანობის ობიექტად.

მესაკუთრის ვალდებულებები:

• ბინის დროულად და სამუშაო მდგომარეობაში გადაცემა მოქირავნისთვის;
• ქირავნობის პერიოდში ბინის ძირითადი ხარვეზების გამოსწორება, თუ ისინი არ არის მოქირავნის ბრალი;
• მოქირავნისთვის გარანტირება, რომ ქონებას არავინ შეეცილება.

მოქირავნის ვალდებულებები:

• ქირის დროული გადახდა;
• ქონების დაზიანების გარეშე სარგებლობა;
• მესაკუთრის თანხმობის გარეშე არ შეუძლია ბინის ქირავნობა სხვა პირზე (ქვიქირავნება);
• ქონების დაბრუნება ვადაში და პირვანდელი მდგომარეობის დაცვით, გარდა ბუნებრივი ცვეთისა.

წერილობითი ხელშეკრულება მკაფიოდ განსაზღვრავს მხარეთა ურთიერთობას. მას უნდა ჰქონდეს:

• ქირავნობის ობიექტის აღწერა (მისამართი, მდგომარეობა, ავეჯი);
• ვადა;
• თანხა და გადახდის პირობები;
• პასუხისმგებლობა ხარვეზების შემთხვევაში;
• ვადაზე ადრე შეწყვეტის პირობები;
• დაჯარიმება/დაუმორჩილებლობის შემთხვევები.

თუ რომელიმე მხარე არღვევს პირობებს:

• შესაძლებელია სასამართლოს მიმართვა;
• ნოტარიულად დამოწმებული ხელშეკრულება საშუალებას იძლევა პირდაპირ აღსრულებაზე — იძულებითი გამოსახლება;
• თუ ქირავნობის ხელშეკრულება არ არსებობს წერილობით, მოსარჩელეს უჭირს უფლების დამტკიცება.