როგორ დავიცვათ საკუთარი ინტერესები უძრავი ქონების შეძენისას? - რჩევები იურისტისგან

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი დღეს, როგორც ადგილობრივი, ისე უცხოელი მყიდველებისა და ინვესტორებისთვის ერთ-ერთ ყველაზე აქტიურ სექტორად იქცა. მშენებარე ბინებზე მოთხოვნა ყოველწლიურად ათასობით ახალ კონტრაქტს ქმნის, თუმცა ამ პროცესს თან სდევს არა მხოლოდ ეკონომიკური, არამედ სამართლებრივი გამოწვევებიც. რამდენად სანდოა დეველოპერი? რას უნდა მიაქციოს ყურადღება მყიდველმა ხელშეკრულებაში? რამდენად არის დაცული უცხოელი ინვესტორის ინტერესები საქართველოში? - ამ და სხვა მნიშვნელოვან საკითხებზე იურისტი, ანა ბარათაშვილი გვიზიარებს გამოცდილებასა და პრაქტიკულ რჩევებს, რომლებიც თითოეული მყიდველისთვის შეიძლება გადამწყვეტი აღმოჩნდეს ბინის შეძენის პროცესში.

- რით განსხვავდება სანდო დეველოპერის ხელშეკრულება არასანდოსგან იურიდიული თვალსაზრისით?

უძრავი ქონების შეძენა განსაკუთრებით მშენებარე ბინაში არის არა მხოლოდ ფინანსური, არამედ იურიდიული გადაწყვეტილება. 

სანდო დეველოპერის ხელშეკრულება აჩენს ნდობას. მასში დეტალურად და მკაფიოდაა გაწერილი მყიდველის და დეველოპერის უფლებები და მოვალეობები: მშენებლობის ვადები, თანხის გადახდის ეტაპები, პასუხისმგებლობა დაგვიანების ან უხარისხოდ შესრულებული სამუშაოების შემთხვევაში. ხელშეკრულება, როგორც წესი, სამართლებრივად გამართულია, იკითხება გასაგებად და არ შეიცავს ცალმხრივად გამყარებულ პირობებს, რომლებიც მხოლოდ დეველოპერის ინტერესებს ემსახურება.

არასანდო დეველოპერის ხელშეკრულება კი ხშირად ამოუცნობი ლაბირინთია, სადაც მრავლადაა ბუნდოვანი პუნქტები, არაზუსტი ვადები და ხშირად არ არის განსაზღვრული მშენებლის პასუხისმგებლობები ნაკისრი ვალდებულებების შეუსრულებლობის შემთხვევაში. ასეთ კონტრაქტში იშვიათად ნახავთ მყიდველის უფლებების დაცვას, ან დაზუსტებულ სამართლებრივ მექანიზმებს, რომლითაც ის საკუთარ ინტერესებს დაიცავს.

- რას ურჩევთ ადამიანებს, ვინც პირველად ყიდულობს ბინას, განსაკუთრებით მშენებარე პროექტში?

მშენებარე პროექტში ბინის ყიდვას სჭირდება განსაკუთრებული სიფრთხილე და ყურადღება.

• იპოვეთ ინფორმაცია სამშენებლო კომპანიაზე. გადაამოწმეთ, აქვს თუ არა მას ადრე დასრულებული პროექტები, რამდენად სრულდება მათთან მშენებლობა ვადებში, აქვთ თუ არა საგამოძიებო სტატიები ან სასამართლო დავები;
• იპოვეთ მშენებლობის იურიდიული საფუძველი. მართლა აქვს თუ არა მას მშენებლობის ნებართვა? რეალურად ფლობს თუ არა იმ მიწას, სადაც სახლის აშენებას გპირდებათ?
• სთხოვეთ იურისტს გააანალიზოს ხელშეკრულება. არ გადადგათ ეს ნაბიჯი მარტო, რადგან ხელშეკრულებაში შესაძლოა იყოს გათვალისწინებული ის ნიუანსები, რაც თქვენთვის, როგორც მყიდველისთვის მიუღებელია. 

- არის თუ არა საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი იურიდიული თვალსაზრისით საკმარისად მოწესრიგებული უცხოელი ინვესტორებისთვის?

საკუთრების რეგისტრაცია დღეს უკვე სწრაფია, გამარტივებულია და შესაძლებელია დისტანციურადაც. უცხოელ ინვესტორებს ნებადართული აქვთ უძრავი ქონების შეძენა და ისინი ხშირად სარგებლობენ ამ შესაძლებლობით.

თუმცა, უნდა აღინიშნოს, რომ ბაზარი ჯერ კიდევ სრულად მოწესრიგებული არ არის.

არის შემთხვევები, როცა დეველოპერები არ ფლობენ საჭირო ნებართვებს ან მიწის ნაკვეთებს, რაც ქმნის სამართლებრივი დავების რისკს. ასევე, კანონმდებლობა ჯერ კიდევ ზოგიერთ სფეროში ბუნდოვანია, განსაკუთრებით მაშინ, როცა საქმე ეხება სარეკლამო დაპირებებს და მათი შესრულების რეალურ ვალდებულებას.

სწორედ ამიტომ, უცხოელი ინვესტორებისთვის რჩება რეკომენდაცია: არასოდეს მოაწერონ ხელი ხელშეკრულებას დამოუკიდებლად-საჭიროა ადგილობრივი იურისტის ჩართვა და წინასწარი სათანადო კვლევა.

- რა არის ძირითადი სამართლებრივი პრობლემა, რომელიც ყველაზე ხშირად იწვევს დავებს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით?

უძრავი ქონების სფეროში დავები, როგორც წესი, სამი ძირითადი მიზეზის გამო ჩნდება:

ვადაგადაცილება მშენებლობისას – დეველოპერი ვერ ასრულებს ვალდებულებას დროზე და მყიდველს ბინის ჩაბარებას წლობით აჭიანურებს;

საკუთრების დაუდასტურებლობა – ზოგჯერ მყიდველები აღმოაჩენენ, რომ მათ მიერ შეძენილი ქონება დეველოპერის საკუთრებაში არც ყოფილა, ან არსებობდა მესამე პირის პრეტენზია;

ხარისხობრივი პრობლემა – დასრულებული ბინა ხშირად არ შეესაბამება პირობებს. არც იურიდიულად და არც ტექნიკურად.

ამ პრობლემების თავიდან ასაცილებლად, მნიშვნელოვანია ხელშეკრულებაში მკაფიოდ იყოს გაწერილი თითოეული პასუხისმგებლობა, მათ შორის, გადაჭარბებული დაპირებებისგან გათავისუფლებული პირობებიც.

- რას ურჩევდით მყიდველს, ვინც ბინის ყიდვას აპირებს 2025 წლის მეორე ნახევარში?

2025 წლის მეორე ნახევარი შესაძლოა გახდეს უძრავი ქონების ბაზრის მნიშვნელოვანი გარდატეხის დრო. ეკონომიკური ტენდენციები, მშენებლობის ზრდა, რეგულაციების გამკაცრება-ყველაფერი ეს მიანიშნებს, რომ ბაზარი გადაიჭედება ახალი შეთავაზებებით და კონკურენცია კიდევ უფრო გამწვავდება.

ამ ფონზე მყიდველის მთავარი ამოცანაა არ აჰყვეს ემოციას და იხელმძღვანელოს გონივრული სიფრთხილით. დააკვირდით დეველოპერის ფინანსურ შესაძლებლობებს - ნუ შეარჩიებთ კომპანიას, რომელიც ახლად არის გამოჩენილი ბაზარზე, თუ არ აქვს ძლიერი პარტნიორები. შეამოწმეთ მშენებლობის ნებართვები და მიწის სტატუსი. გააანალიზეთ ხელშეკრულება იურისტთან ერთად-განსაკუთრებით ყურადღება მიაქციეთ პირგასამტეხლო პირობებს. გაითვალისწინეთ სავალუტო რისკი, თუ დოლარში გაქვთ გეგმილი შენატანები. ეცადეთ, შეთანხმებაში ჩაიწეროს დეველოპერის პასუხისმგებლობა ხარისხთან და ვადებთან დაკავშირებით.