5 რამ, რაც უძრავი ქონების შეძენამდე უნდა გადაამოწმოთ - იურისტის რჩევები

უძრავი ქონება ლიკვიდური აქტივია, რომლის ფასი ბოლო წლებში განსაკუთრებით გაიზარდა. მასში ინვესტირება როგორც საცხოვრებლად, ისე პასიური შემოსავლის მიღების მიზნით, გონივრული გადაწყვეტილებაა, თუმცა შენაძენმა დამატებითი პრობლემები რომ არ შექმნას და გაუთვალისწინებელი ხარჯების წყაროდ არ იქცეს, მნიშვნელოვანია, ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე მივმართოთ იურისტს.

იურისტი მერი ტოგონიძე უძრავი ქონების შეძენის მსურველებს აძლევს 5 რჩევას, იმ დამატებითი საკითხების შესახებ, რაც საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებამდე უნდა გაითვალისწინოთ, და ხშირად, იურისტის დახმარების გარეშე, მყიდველს მხედველობის მიღმა რჩება:

1. უძრავი ქონების ისტორია

ზოგადად, უძრავი ქონების შესწავლა იწყება საჯარო რეესტრის ამონაწერის განახლებით, საიდანაც ბევრ მნიშვნელოვან ინფორმაციას ვიგებთ როგორც გამყიდველზე, ასევე უშუალოდ ბინის სამართლებრივ მდგომარეობაზე: არის თუ არა იგი რომელიმე სანივთო თუ სახელშეკრულებო ვალდებულებით, მაგალითად, იპოთეკით ან სერვიტუტით დატვირთული და ხომ არ არის გამყიდველის სახელზე რაიმე სახის საგადასახადო ვალდებულება რეგისტრირებული.

ქონების ისტორიის შესწავლაც გვეხმარება ხარვეზების დანახვასა და იმის გამორკვევაში, განიცადა თუ არა ბინამ თუ კომერციულმა ფართმა რაიმე ცვლილება. მაგალითად, მას შეიძლება მიერთებული ჰქონდეს აივანი ან შუშაბანდი. შეიძლება ძველი საპირფარეშოს ადგილას იყოს გაკეთებული საძინებელი ოთახი და პირიქით. ასეთი დეტალების ცოდნა ქონების რემონტის მიზნებისთვის მნიშვნელოვანია.

იურისტის თქმით, ეს ინფორმაცია მნიშვნელოვანი შეიძლება იყოს ასევე უძრავი ქონების ფასზე მოლაპარაკებებისთვის ან სანებართვო დოკუმენტაციის მოთხოვნის კუთხით.

გარდა ამისა, რეკომენდებულია, უშალოდ გამყიდველი გადავამოწმოთ მოვალეთა რეესტრში და საგადასახადო გირავნობის რეესტრში. აქვე კარგია ვიკითხოთ, როგორი სამეზობლო გვყავს და ადგილზე ვიზიტი და მათი წინასწარი გაცნობა შეიძლება გარკვეული პრობლემების წინასწარ დანახვის საწინდარი გახდეს.

2. არქიტექტურული საკითხები

როდესაც ახალ აშენებულ კორპუსში ვყიდულობთ ბინას, კარგი აზრია გენ-გეგმის გადამოწმება და თბილისის მერიის (ან შესაბამისი მუნიციპალური ორგანოს) ბაზაში მშენებლობის ნებართვების შესახებ ინფორმაციის მოძიებაც. საინტერესოა შენობის სიახლოვეს დაგეგმილი მშენებლობების შესახებ ინფორმაცია. ასეთი კვლევა მყიდველს უმარტივებს როგორც ფასზე მოალაპრაკებას, ასევე სამომავლოდ ინფორმირებულია დაგეგმარებაზე და მარტივად იღებს ყიდვის გადაწყვეტილებას.

არქიტექტურული საკითხი, რომლის შემოწმებაც ასევე ძალიან ინფორმაციულია: არის თუ არა ქონება კულტურული მემკვიდრეობის უძრავი ძეგლის სტატუსის მქონე. მერი ტოგონიძის განმარტებით, აღნიშნული სტატუსი რამდენადაც ღირებულია, იმდენად შეიძლება შექმნას სამართლებრივი პრობლემები სამომავლოდ.

„როდესაც ქონებას კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლის სტატუსის აქვს, უნდა დავსვათ კითხვა: ხომ არ არის ჩატარებული უნებართვო რემონტი ან ისეთი ცვლილება, რაც სამომავლოდ მისი გამოსწორების ვალდებულებას ან დაჯარიმების რისკს ზრდის. არსებობს შემთხვევები, როდესაც უძრავ ქონებაში რემონტი (კედლების ფერის შეცვლაც კი) შესაბამისი ორგანოს თანხმობას საჭიროებს. მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ ასევე გადატიხვრის ან ტიხრის მოხსნის შემთხვევები, რომელმაც ფართის გაყოფის ან გაერთიანების შემთხვევაში, შესაძლოა პრობლემა წარმოქმნას და მერიის შესაბამისი სამსახურისგან ნებართვის მიღების საჭიროება დადგეს, რაც მყიდველისთვის უდავოდ დამატებით ხარჯებთან ასოცირდება“, - განმარტა იურისტმა.

3. ინფორმაცია შენობის მდგრადობაზე

თბილისში შენობების ნაწილი (განსაკუთრებით ტურისტულად დატვირთულ ადგილებში), ძველი აშენებულია, აქედან გამომდინარე, ავარიულობის რისკები არსებობს, თუმცა შეიძლება ახალი საცხოვრებელი კორპუსსაც ჰქონდეს იგივე პრობლემა არასათანადოდ შესრულებული სამუშაოებისა თუ ბუნებრივი პირობების გამო.

იურისტი განმარტავს, რომ შენობის ავარიულობის კვლევა, როგორც წესი, უშუალოდ იურისტის პასუხისმგებლობა არ არის, - „თუმცა ასეთი ეჭვის არსებობისას, იურისტები ვცდილობთ ნებისმიერი ღია წყაროდან მოვიძიოთ ინფორმაცია. რიგ შემთხვევებში ასეთი ინფორმაცია ადგილობრივი მმართველობის ორგანოებთან ინახება და თუ ვერ მოვიძიეთ, ეჭვის შემთხვევაში, დამატებითი კვლევის წარმოებას ვურჩევთ კლიენტს“.

4. რეგისტრაციის ხარვეზები

უძრავი ნივთი შეიძლება არ იყოს სრულყოფილად რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, მაგალითად, რეგისტრირებული ფართობი შეიძლება განსხვავდებოდეს რეალური ფართობისგან. ასეთი შემთხვევები ხშირია ძველ მშენებლობებში, თბილისურ ეზოებში. რეკომენდებულია, გამყიდველს მოვთხოვოთ ფართის სრულყოფილად რეგისტრაცია. აღნიშნული კი საჭიროებს დამატებით აზომვით სამუშაოებს და შემდეგ სარეგისტრაციო წარმოებას.

აზომვითი ნახაზის მომზადების შემდეგ თქვენ ზუსტად გეცოდინებათ, რა ფართის მესაკუთრე ხდებით და არ შეხვალთ შეცდომაში.

5. ვალდებულებები

იურისტი რეკომენდაციას უწევს, წინასწარ გადამოწმდეს, ხომ არ არის დაგროვილი ქონებაზე კომუნალურების დავალიანება ან ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის გადასახადი. ასეთი წვრილმანების გადამოწმებით შენაძენის გაკეთების შემდეგ დისკომფორტსა და ხარჯებს ავირიდებთ თავიდან.

უძრავ ქონებაზე შეიძლება ასევე არსებობდეს ისეთი შეთანხმება, რომელიც რიგ შემთხვევებში, რეგისტრირებული არ არის. დაურეგისტრირებელი ვალდებულებების შემთხვევაში მყიდველის დაცვის მექანიზმი არის ნასყიდობის ხელშეკრულებაში დაფიქსირებული მყიდველის განცხადებები და გარანტიები, სადაც მყიდველი აცხადებს, რომ ნასყიდობის საგანი იურიდიულად ვალდებულებებისაგან თავისუფალია. არ არსებობს მესამე პირის წინაშე არსებული ისეთი ვალდებულება, რაც მყიდველთან შემხებლობაში შეიძლება იყოს ყიდვისას ან მომავალში“, - განმარტა იურისტმა.