როგორ შევაფასოთ პროექტის ხარისხი და რას უნდა ველოდოთ ბაზრისგან? - ინტერვიუ უძრავი ქონების ექსპერტ ირაკლი გზავასთან
უძრავი ქონების ბაზარი საქართველოში ახალ ფაზაში შედის. 2020-2022 წლების სწრაფი "ბუმის“ შემდეგ, მომხმარებელი უფრო მომთხოვნი გახდა, პროექტები კი - მრავალფეროვანი. როგორ უნდა გავარჩიოთ ხარისხიანი მშენებლობა მხოლოდ ლამაზი ვიზუალისგან და რას უნდა ველოდოთ ფასებისგან მომდევნო 5-10 წლის განმავლობაში? Tia.ge-ს კითხვებს უძრავი ქონების ექსპერტი, ირაკლი გვაზავა პასუხობს.
ინტერვიუში გაიგებთ, რატომ არის "იაფი მეტრ კვადრატი“ ხშირად წამგებიანი ინვესტიცია და რა ფარული ხარჯები უნდა გაითვალისწინოთ ბიუჯეტის დაგეგმვისას.
როცა უყურებთ ახალ პროექტს, რა კრიტერიუმებით აფასებთ, არის თუ არა ის ხარისხიანი? რას აქცევთ ყურადღებას და როგორ უნდა შეძლოს იგივე მყიდველმაც?
- ახალ პროექტს არასოდეს ვაფასებ მხოლოდ ლამაზი ვიზუალით. ჩემი შეფასება ყოველთვის რამდენიმე ფუნდამენტურ კრიტერიუმზე მოდის. პირველი და ყველაზე მნიშვნელოვანი არის დეველოპერი. ვაკვირდები, ვინ აშენებს, რა დასრულებული პროექტები აქვს, როგორ ასრულებს ვადებს, რეალურად რა მდგომარეობაშია უკვე აშენებული კორპუსები და რა რეპუტაცია აქვს ბაზარზე.
მყიდველისთვის მარტივი რჩევა - წადით, ნახეთ უკვე ჩაბარებული სახლები, ლიფტი მუშაობს? სადარბაზო მოვლილია? ფასადს რა მდგომარეობა აქვს?
მეორე კრიტერიუმი არის ლოკაცია და ინფრასტრუქტურა. კარგი პროექტი ცუდ ადგილას ყოველთვის ცუდი ინვესტიციაა. ვაკვირდები ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობას, საცობებს პიკის საათებში, სკოლებს, ბაღებს, სუპერმარკეტებს და რაიონის განვითარების პოტენციალს.
რჩევაა მყიდველისთვის - მიდით ადგილზე, საღამოს და დილით, რომ რეალური სურათი ნახოთ, არა ბროშურის.
სამშენებლო ხარისხიც ძალიან მნიშვნელოვანია. ვიზუალში ხშირად არ ჩანს, მაგრამ მონოლითი თუ ბლოკი, კედლების სისქე, ხმის იზოლაცია, ფანჯრების ხარისხი, სადარბაზო, ლიფტი, კომუნიკაციები ყველაფერს განსაზღვრავს. თუ მშენებლობა მიმდინარეობს, შედით შიგნით, დააკვირდით კედლებს, ბზარებს და მასალების ხარისხს. შემდეგ ვაკვირდები პროექტის დაგეგმარებას. ხშირად კვადრატები ცუდი დაგეგმარების გამო იკარგება. ყურადღება უნდა მიაქციოთ სივრცის ეფექტურ გამოყენებას, ბუნებრივ განათებას, აივნების ზომას, საძინებლების ფორმას. კითხვას უნდა დასვათ საკუთარ თავს: რეალურად კომფორტულად ვიცხოვრებ აქ?
იურიდიული სისუფთავე საქართველოში ძალიან კრიტიკულია. ვამოწმებ მიწის სტატუსს, მშენებლობის ნებართვას, რეგისტრაციას რეესტრში და იპოთეკურ დატვირთვებს.
მყიდველისთვის რჩევაა - არასდროს იყიდოთ იურისტის კონსულტაციის გარეშე. საერთო სივრცეები და გარემოც მნიშვნელოვანია. კარგი პროექტი მარტო ბინა არ არის. ვაკვირდები ეზოს რეალურობას, პარკინგის მოცულობას, დაცვას, ვიდეოკამერებს, ლიფტების რაოდენობას.
ფასი vs რეალური ღირებულება - იაფი ყოველთვის კარგი არ არის. ვადარებ კონკურენტ პროექტებს იმავე ლოკაციაში, რა შედის ფასში-რემონტი, მწვანე კარკასი და მომავალში გაქირავებისა და გაყიდვის პოტენციალს. კარგი პროექტი არის ის, სადაც სამივე რამ ემთხვევა ერთდროულად - სანდო დეველოპერი, სწორი ლოკაცია, ხარისხიანი შესრულება. თუ რომელიმე სუსტია, რისკი იზრდება.
როგორ ხედავთ უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებას საქართველოში მომდევნო 5-10 წელში და რა უნდა გაითვალისწინოს დღეს მყიდველმა?
- ბაზარი უკვე გადავიდა “ბუმიდან” სტაბილური ზრდის ფაზაში. 2020-2022 წლებში იყო სწრაფი ზრდა, 2024-2026 წლებში სტაბილიზაცია, ხოლო 2026-2030 წლების პროგნოზით ზრდა გაგრძელდება, მაგრამ უკვე უფრო ჭკვიანი ბაზარი იქნება. ფაქტობრივად, 2025 წელს ფასები თბილისში გაიზარდა დაახლოებით 8%, 2026-ში პროგნოზირებულია 5% ზრდა, ხოლო 2020-ის შემდეგ ფასები უკვე 57%-ითაა გაზრდილი. მომავალი 5-10 წლის განმავლობაში ფასები აღარ იქნება სწრაფი ბუმის სტილის, არამედ სტაბილური, წლიური 3-8% ზრდით.
ფაქტორები, რაც ფასებზე იმოქმედებს:
- მოთხოვნა - უცხოელი მყიდველები, რელოკანტები, გაქირავების ბაზარი, განსაკუთრებით პატარა ბინებზე მაღალი მოთხოვნა. დღესაც ყველაზე სწრაფად იყიდება პატარა ბინები, ეს ტენდენცია გაგრძელდება.
- მიწის დეფიციტი და სამშენებლო ხარჯები - მიწა იშვიათია, სამშენებლო მასალები ძვირდება, რაც ფასს ზრდის.
- ინფრასტრუქტურის განვითარება - გზა, მეტრო, კომერციული ცენტრები ზრდის ფასს კონკრეტულ უბნებში, 5-10 წელში უბნების გადაფასება მოხდება.
- მიწოდება - მშენებლობების რაოდენობა იზრდება; სუსტი პროექტები ჩავარდება, ძლიერი გაძვირდება.
- ეკონომიკა და შემოსავლები - GDP ზრდა, იპოთეკის ხელმისაწვდომობა, მოსახლეობის შემოსავლები პირდაპირ აისახება ფასებზე.
- ბაზრის “დაძველება” - ადრე ყიდულობდნენ რაც იყო, ახლა ყიდულობენ ხარისხს, ლოკაციას, კონცეფციას, ბაზარი ხდება უფრო პროფესიონალური, ინვესტორული აზროვნებით.
რისკები - გადაჭარბებული მშენებლობა, სუსტი პროექტების ჩავარდნა, პოლიტიკური ან ეკონომიკური შოკები, გაქირავების ბაზრის დროებითი შემცირება. უკვე ჩანს, რომ ზოგ სუსტ პროექტში ფასები აღარ იზრდება.
რაც უნდა გაითვალისწინოს მყიდველმა დღეს? - ყველაფერი აღარ იზრდება ავტომატურად, კარგი პროექტი იზრდება, ცუდი ან უცვლელი რჩება, ან იაფდება, ლოკაცია მნიშვნელოვანია ფულზე მეტად, დეველოპერის სანდოობა, რისკის დონე, პატარა ბინები უფრო ლიკვიდურია, პროექტის კონცეფცია - ეზო, ინფრასტრუქტურა, სერვისები, შესვლის დრო.
თუ ყიდულობ დღეს, იყიდე ლოკაცია + დეველოპერი + კონცეფცია, არ იყიდო მხოლოდ იაფი კვადრატი, იფიქრე resale-ზე (გადაყიდვა) და გაქირავებაზე.
რა ხარჯებია, რასაც მყიდველები საერთოდ არ ითვალისწინებენ და როგორ იცვლება საბოლოო ბიუჯეტი?
მყიდველების ყველაზე ხშირი შეცდომა არის მხოლოდ ბინის ფასის გათვალისწინება. რეალურად, ხარჯები გაცილებით მეტია.
- იურიდიული ხარჯები - რეესტრის რეგისტრაცია, ნოტარიუსის საკომისიო, იურიდიული კონსულტაცია (1-3% ფასიდან).
- დამატებითი სამუშაოები / მშენებლობის დასრულება - თუ ბინა მწვანე კარკასშია, რემონტი, ზედმეტი მასალები (+5-15%).
- კომუნალური და მომსახურების გადასახადი - კონდომინიუმის მომსახურება, სადარბაზოს მოვლა, ლიფტი, დაცვა (თვეში 50-200 GEL, წელიწადში 600-2400 GEL).
- მობილიზაცია / მარკეტინგი - საკომისიო სააგენტოსთან, გაქირავების სააგენტოს საკომისიო (2-6%).
- სესხი / იპოთეკა - პროცენტი, საკომისიო, დაგვიანებული გადახდა (3-8%).
- დაზღვევა - ბინის დაზღვევა (0.2-0.5% წელიწადში).
- შესასვლელი ინფრასტრუქტურა / ავეჯი - ავეჯი, ტექნიკა, ჭერი, განათება (5-10%).
ეს ყველაფერი ერთად ნიშნავს, რომ საბოლოო ბიუჯეტი შეიძლება 15-30% მეტი იყოს, ვიდრე მხოლოდ ბინის ფასის გათვალისწინებით ჰგონიათ მყიდველს.
პროფესიონალური რჩევაა - ყოველთვის ჩაწერეთ სრული ბიუჯეტი, არ კონცენტრირდეთ მხოლოდ ყიდვის ფასზე; იურისტი, სააგენტო და მშენებლობის ხარჯები წინასწარ დაითვალეთ. ასე თავიდან აიცილებთ სიურპრიზებს და რეალურად განსაზღვრავთ შესაძლებლობებს.
მოკლედ, თუ დღეს გეგმავთ ბინის ყიდვას, ყურადღება მიაქციეთ სამ მთავარ ფაქტორს:
- სანდო დეველოპერი;
- კარგი ლოკაცია;
- ხარისხიანი პროექტის კონცეფცია.
ყოველთვის გააანალიზეთ სრული ბიუჯეტი, მოიძიეთ რეალური ინფორმაცია ადგილზე, შეამოწმეთ მშენებლობა და იურიდიული სისუფთავე. აი, ასე მიიღებთ არა მხოლოდ უსაფრთხო, არამედ ფინანსურად მომგებიან გადაწყვეტილებას.
