"ბაზარი სტაბილურია, თუმცა ფასების ზრდა გრძელდება" - სად იპოვი 2025 წელს საუკეთესო ბინას?
2022–2023 წლების უძრავი ქონების ბუმის შემდეგ, 2025 წლის აპრილში საქართველოს ბაზარი შედარებით დასტაბილურდა. თუმცა, ეს არ ნიშნავს, რომ ზრდის ტენდენციები დასრულდა - ფასები კვლავ იზრდება, მაგრამ უფრო ზომიერი ტემპით. რა პროცესები მიმდინარეობს ბაზარზე, სად არის ყველაზე დიდი მოთხოვნა და რა ელოდება მომავალში საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონების ფასებს - ამ და სხვა მნიშვნელოვან კითხვებზე TIA.GE-ს ესაუბრა უძრავი ქონების ექსპერტი, ირაკლი გვაზავა.
– როგორ შეაფასებდით საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობას 2025 წლის აპრილში?
დღეს ბაზარი შედარებით სტაბილურ ფაზაშია. რუსეთ-უკრაინის ომის გამო 2022 წელს ქვეყანაში მასობრივი მიგრაცია დაიწყო, რამაც მოთხოვნის მკვეთრი ზრდა გამოიწვია. ახლა კი ბაზარი ნელ-ნელა ნორმალიზაციის ეტაპზეა — ფასების ზრდა შეჩერდა და მოთხოვნა უფრო გააზრებული გახდა.
თბილისი კვლავ რჩება წამყვან ცენტრად, თუმცა ბათუმისა და ქუთაისის ბაზრებიც მნიშვნელოვანი განვითარების ფაზაში არიან. მყიდველები დღეს გაცილებით ფრთხილად არჩევენ უძრავ ქონებას და ყურადღებას აქცევენ ხარისხს, ადგილმდებარეობასა და ფასს.
– რომელი ტიპის უძრავ ქონებაზეა დღეს ყველაზე დიდი მოთხოვნა?
ყველაზე მეტად იყიდება ახალი აშენებული ბინები, განსაკუთრებით ის პროექტები, რომლებიც ენერგოეფექტური, გამწვანებულ გარემოში და კარგი ინფრასტრუქტურით არიან აღჭურვილები. ძველი აშენებული ბინები ჯერ კიდევ მოთხოვნადია ცენტრალურ უბნებში, მაგალითად ვაკესა და საბურთალოზე, თუმცა ახალთან შედარებით გაყიდვის ტემპი დაბალია.
აპარტამენტებზე მოთხოვნა უმეტესად უცხოელებისგან მოდის, განსაკუთრებით ტურისტულ ზონებთან ახლოს. რაც შეეხება დუპლექსებსა და პენთჰაუსებს — ეს უფრო მაღალი კლასის სეგმენტია და მათი გაყიდვები შედარებით შეზღუდულია.
– არსებობს თუ არა განსხვავებები თბილისის უბნებს შორის? სად არის ყველაზე დიდი აქტივობა და რატომ?
კი, მკაფიო განსხვავებებია:
- ვაკე და საბურთალო კვლავ ლიდერობენ. ეს უბნები მიიჩნევა პრესტიჟულ ზონებად, სადაც არის მაღალი ხარისხის ინფრასტრუქტურა, სკოლები, უნივერსიტეტები და ბიზნესცენტრები.
- მთაწმინდა და ძველი თბილისი პოპულარულია ტურისტული დანიშნულებისთვის, Airbnb-ის სტილზე გასაქირავებლად.
- დიდი დიღომი და სანზონა იზიდავს ახალგაზრდა ოჯახებს, რომლებსაც პირველი ბინის შეძენა შედარებით მისაღებ ფასად სურთ.
- ისანი, ავლაბარი, ნაძალადევი კი საინვესტიციო მიზნებისთვის იქცა მიმზიდველ ადგილად — მეტროსა და ინფრასტრუქტურის განვითარებამ ფასები აქაც გაზარდა.
მოთხოვნა ძირითადად იმ უბნებშია მაღალი, სადაც არსებობს კარგი სკოლები, ტრანსპორტი, სარეკრეაციო ზონები და ურბანული კომფორტი.
– როგორ შეიცვალა ფასები ბოლო ერთ წელში? მოთხოვნა გაიზარდა თუ შემცირდა?
2024 წელს თბილისში უძრავი ქონების ფასებმა საშუალოდ 7–10%-ით მოიმატა.
ყველაზე მკვეთრი ზრდა ვაკე-საბურთალოს ზოლზე დაფიქსირდა — ახალი აშენებული ბინების კვადრატული ფასი ხშირად 2,000–3,000 დოლარს შორის მერყეობდა. შედარებით ზომიერი ზრდა კი ისანში, დიდ დიღომსა და ნაძალადევში შეინიშნებოდა.
მოთხოვნა ბუმთან შედარებით, ოდნავ შემცირდა. მყიდველები ფასზე ახლა უფრო მეტად აწარმოებენ მოლაპარაკებებს და არჩევანში ფრთხილობენ.
– რა გავლენა იქონია ფასებზე ინფლაციამ, ახალმა რეგულაციებმა და სამშენებლო ხარჯების ზრდამ?
სამშენებლო მასალების ფასების ზრდამ (ბეტონი, ლითონი, ფანჯრები და სხვა) მნიშვნელოვნად გაზარდა მშენებლობის საბოლოო ღირებულება, რაც ბინების ფასებზეც აისახა.
2024 წელს ამოქმედდა ახალი, უფრო მკაცრი სამშენებლო ნორმები ენერგოეფექტურობასა და მიწის სეისმურ სტაბილურობაზე, რამაც ასევე გააძვირა მშენებლობა. ამ რეგულაციებმა საბოლოოდ მომხმარებელს მოუტანა უკეთესი ხარისხის ბინები, მაგრამ ასევე ფასების ზრდა განაპირობა.
სამშენებლო კომპანიები იძულებულნი გახდნენ მეტი ბინა გაყიდონ წინასწარ, რათა ხარჯების ნაწილობრივი დაფინანსება უზრუნველყონ.
– რა არის მთავარი დასკვნა 2025 წლის უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ?
ბაზარი შედარებით სტაბილურია, მაგრამ ზრდის ტენდენცია შენარჩუნებულია. 2025 წლის ბოლომდე თბილისში მოსალოდნელია საშუალოდ 5–7%-იანი ფასების ზრდა. პრემიუმ უბნებში ზრდა იქნება უფრო მაღალი (8%), ხოლო ძველ შენობებზე ფასები შეიძლება მცირე სტაგნაციას ან მსუბუქ ვარდნას განიცდიდეს. დიდ დიღომში ბინების ფასები კვლავ გაიზრდება, რადგან უბანი გადაქცეულია ერთ-ერთ ყველაზე პერსპექტიულ საცხოვრებელ ზონად თბილისში.
