უძრავი ქონება ადგილობრივებისა და უცხოელების ჭრილში - უძრავი ქონების ექსპერტის ხედვა
რა გავლენას ახდენენ უცხოელი მყიდველების მოთხოვნები ქართულ უძრავი ქონების ბაზარზე? რატომ არის გაყიდვების მენეჯერის როლი მეტად გადამწყვეტი, ვიდრე უბრალოდ ბინის ჩვენება? როგორ უნდა დააბალანსოს თბილისმა ისტორიული იდენტობა თანამედროვე ზრდასთან და რატომ რჩება დეველოპერული სექტორის ნაწილი უნდობლობის ქვეშ?
ამ და სხვა მნიშვნელოვან საკითხებზე გვესაუბრება უძრავი ქონების ექსპერტი, ირაკლი გვაზავა, რომელსაც არაერთი წარმატება უკავშირდება, როგორც ადგილობრივ, ასევე საერთაშორისო ბაზარზე. მისი გამოცდილება ნათლად აჩვენებს, რომ უძრავი ქონების გაყიდვა ბევრად მეტია, ვიდრე უბრალოდ სივრცის შეთავაზება - ეს არის ურთიერთობის, ნდობის და ინფორმირებული გადაწყვეტილების მართვა.
- რა მოთხოვნები აქვთ უცხოელ მყიდველებს რაც განსხვავდება ადგილობრივი მომხმარებლისგან?
უცხოელი მყიდველები უძრავ ქონებას ხშირად არა როგორც საცხოვრებელ სივრცეს, არამედ როგორც სტაბილურ საინვესტიციო აქტივს განიხილავენ.
მათი მთავარი ინტერესებია:
- იურიდიულად სუფთა დოკუმენტაცია და უსაფრთხო რეგისტრაცია;
- კარგი გაქირავების პოტენციალი ანუ ბინა, რომელიც მარტივად ქირავდება წელიწადის ნებისმიერ დროს;
- ახალი ენერგოეფექტური და ფუნქციურად კარგად დაგეგმილი მშენებლობები;
- ლოკაცია ტურისტულად აქტიურ ან საერთაშორისო საზოგადოებისთვის მისაღებ უბანში;
- მრავალენოვანი კომუნიკაცია და მომსახურების ხარისხი.
ადგილობრივი მომხმარებლები კი პირველ რიგში ეძებენ:
- ნაცნობი და კომფორტული საცხოვრებელი გარემო უბანი სკოლა ტრანსპორტი;
- გრძელვადიანი საცხოვრებელი პირობა;
- სესხით შეძენის შესაძლებლობა რაც გადაწყვეტილებას მეტად აკავშირებს ფინანსურ სტაბილურობასთან.
- რამდენად მნიშვნელოვანია კარგი გაყიდვების მენეჯერი ბინის შერჩევისას და რა წვლილი შეაქვს მას გადაწყვეტილების პროცესში ?
გაყიდვების მენეჯერი მყიდველისთვის ერთდროულად ინფორმაციის წყაროც არის და გადაწყვეტილების პროცესის მენეჯერიც. მისი როლი მხოლოდ ბინის ჩვენებით არ შემოიფარგლება:
- მიყავხარ გადაწყვეტილებამდე სწორად ესმის კლიენტის პრიორიტეტები და ეხმარება ოპტიმალური არჩევანის გაკეთებაში;
- ხსნის ტექნიკურ საკითხებს მარტივად მაგალითად იურიდიულ სტატუსს კომპლექსის მახასიათებლებს სესხის ან ბინის მართვის დეტალებს;
- ქმნის ნდობის საფუძველს, რაც კრიტიკულად მნიშვნელოვანია განსაკუთრებით უცხოელ მყიდველთან ურთიერთობისას;
- არ ართმევს გადაწყვეტილებას კლიენტს, არამედ ამარტივებს მას. ამის გამო ხარისხიანი მენეჯერი ბევრად ზრდის გარიგების წარმატების შანსს.
- როგორ უნდა დაბალანსდეს ისტორიული გარემოს დაცვა და ახალი მაღალი შენობების აშენება?
თბილისს სჭირდება ურბანული წონასწორობა განვითარებაც და იდენტობის შენარჩუნებაც ამის მისაღწევად აუცილებელია.
- ისტორიული უბნების დაცვა მკაფიო რეგულაციებით - მაგალითად აბანოთუბანში სოლოლაკსა და ვერაზე ახალიმშენებლობები უნდა, შეესაბამებოდეს არქიტექტურულ კონტექსტს სიმაღლე, მასალა, სტილი;
- ახალი მაღალი შენობების კონცენტრირება თანამედროვე უბნებში სადაც ინფრასტრუქტურა ამისთვის უკვე არსებობს მაგალითად საბურთალოს ზონები, დიდ დიღომი, ლისის გარშემო ტერიტორია;
- დეველოპერებისა და თვითმმართველობების თანამშრომლობა დაგეგმილი და კანონზე დაფუძნებული გადაწყვეტილებებია საჭირო არა ლობისტური.
- შედეგად მივიღებთ ქალაქს რომელიც არ კარგავს თავის სახეს მაგრამ არ რჩება სტაგნაციაში.
- რომელი სეგმენტია ყველაზე დაუცველი პოტენციური ეკონომიკური კრიზისის შემთხვევაში ახალაშენებული ბინები ძველი კორპუსები თუ კერძო სახლები?
ყველაზე დაუცველი კრიზისის დროს არის ახალაშენებული პრემიუმ სეგმენტის, ბინები რატომ?
- მათი მყიდველების ნაწილი ფინანსურად დამოკიდებულია იმაზე რომ ბინა ან მალე გაძვირდება ან განუწყვეტლივ ქირავდება;
- როცა ეკონომიკა ნელდება სწორედ ამ ბინების გაყიდვებიც და გაქირავებაც პირველად ფერხდება;
- ამავდროულად ასეთი ბინების შენახვა ხშირად დაკავშირებულია მაღალი სერვისისა და კომუნალური ხარჯებთან.
შედარებით სტაბილური სეგმენტებია:
- ძველი კორპუსები დაბალი ფასი სტაბილური მოთხოვნა, განსაკუთრებით გრძელვადიან საცხოვრებლად;
- კერძო სახლები განსაკუთრებით შემდგარი ინფრასტრუქტურის მქონე უბნებში, თუმცა შორს მდებარე სახლების ფასმა შეიძლება შესამჩნევად იკლოს.
- დეველოპერების ნაწილს მოსახლეობა უნდობლად უყურებს როგორ უნდა გაუმჯობესდეს რეპუტაცია სექტორში ?
მოსახლეობის უნდობლობა ხშირად ეფუძნება წარსულ გამოცდილებებს - დაგვიანებულ მშენებლობებს არაკონკრეტულ ხელშეკრულებებს ან დაბალ მომსახურების ხარისხს.
დეველოპერებს რეპუტაციის გასაუმჯობესებლად სჭირდებათ:
- გამჭვირვალობა ღია ინფორმაცია პროექტის სტატუსზე, ვადებზე, ლიცენზიებსა და დეტალებზე;
- მთავარი მტკიცებულება დასრულებული პროექტებია რეალური ფოტოები მომხმარებელთა გამოხმაურებები და ადგილზე მისვლა მყიდველისთვის ბევრად სარწმუნოა, ვიდრე ლამაზი რენდერები;
- შემდგომი მხარდაჭერა ბინის ჩაბარების შემდეგ, ტექნიკური სერვისის არსებობა და კომუნიკაციის შენარჩუნება;
- შეხვედრები მეზობლებთან და კომუნიკაცია საზოგადოებრივ სივრცეებში განსაკუთრებით მაშინ, როცა მშენებლობა იწყება ძველ უბანში;
- წარმოდგენილი იყოს არა მხოლოდ პროექტი, არამედ გუნდი კლიენტისთვის მნიშვნელოვანია იცოდეს ვისთან აქვს საქმე ვინ არის პასუხისმგებელი პროცესზე.
