რამდენად მდგრადია უძრავი ქონების ბაზარი საქართველოში - სებ-მა მოწყვლადობის ანალიზი ჩაატარა

ეროვნულმა ბანკმა უძრავი ქონების მდგრადობის ანალიზი ჩაატარა. ფინანსური სტაბილურობის ანგარიშის თანახმად, უძრავი ქონების ბაზარი ქვეყნის ეკონომიკისთვის და საფინანსო სისტემისთვის სისტემურ მნიშვნელობას ატარებს ამიტომ აუცილებელია მასში არსებული შესაძლო რისკების მუდმივი მონიტორინგი.

სებ-ი მიუთითებს, რომ 2025 წელს უძრავი ქონების ბაზარზე როგორც მოთხოვნის, ასევე მიწოდების მხარეს გარკვეული შენელება შეინიშნება, უძრავი ქონების იჯარის (ბინის ქირის) ღირებულებაც პიკური მაჩვენებლიდან შემცირებულია და მისი ინდექსი ნორმალიზდა.

უძრავი ქონების სექტორის ანალიზი

"უძრავი ქონების ბაზარზე აქტივობის მკვეთრი ცვლილება არ შეინიშნება, მშენებლობის ღირებულების ინდექსი კი ნაკლები ტემპით იზრდება, რაც ამ ბაზარზე როგორც მოთხოვნის, ისე მიწოდების მხარის სტაბილურობაზე მიუთითებს, შესაბამისად, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები მდგრადობას ინარჩუნებს. ამასთან, უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდება გაზრდილ დონეზე ნარჩუნდება, რაც წინა წლებში მრავალბინიან სახლებზე მკვეთრად გაზრდილი სამშენებლო ნებართვების მოცულობითაა გამოწვეული. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ქირაზე მოთხოვნა დასტაბილურდა, შედეგად, ქირის ფასები ნორმალიზდა. ზოგადად, უძრავი ქონების სექტორი მოწყვლადია მაკროეკონომიკური შოკების მიმართ, საბანკო პორტფელში კი უძრავი ქონების სექტორთან დაკავშირებულ სესხებს მნიშვნელოვანი წილი აქვს. შესაბამისად, გაურკვევლობის ზრდისა და რისკიანობის გამო, აღნიშნული სექტორი მუდმივ მონიტორინგს საჭიროებს.

2025 წლის პირველ ნახევარში უძრავი ქონების ბაზრის აქტივობა, წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით, მცირედით შენელებულია, თუმცა ბაზარი კვლავ მდგრადობას ინარჩუნებს. საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის აქტივობის 60 პროცენტი თბილისზე მოდის, სადაც მოთხოვნის ძირითად ნაწილს, დაახლოებით 90 პროცენტს, საქართველოს რეზიდენტები წარმოადგენენ. შესაბამისად, თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი მაღალი საგარეო მოწყვლადობით არ ხასიათდება. უძრავი ქონების ბაზრის აქტივობა მდგრადია, 2025 წლის პირველ ნახევარში თბილისში ტრანზაქციების მცირედით, წლიურად 0.6 პროცენტით, ზრდა დაფიქსირდა, რაც ამ ბაზრის აქტივობის ჯანსაღ ფუნქციონირებაზე მიუთითებს. მსგავსი დინამიკა შეინიშნება ქვეყნის მასშტაბითაც, კერძოდ, საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვები წლიურად დაახლოებით 0.3 პროცენტით არის გაზრდილი, ხოლო ჯამური ტრანზაქციების რაოდენობა წლიური საშუალო მაჩვენებლის მიდამოებში მერყეობს. ამასთან, უნდა აღინიშნოს, რომ სახლის ფასებისა და საპროცენტო განაკვეთების ზრდა უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობაზე აისახა და 2024 წლის შესაბამის მაჩვენებელთან შედარებით უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობის ინდექსი მცირედით გაუარესდა.

უძრავი ქონების ფასების ინდექსი დადებითი წლიური ზრდის ტემპით ხასიათდება, თუმცა წინა წლებთან შედარებით შენელებულია. 2022-2024 წლებში ქვეყანაში არსებულმა მაღალმა ეკონომიკურმა აქტივობამ უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნის ზრდა გამოიწვია, რამაც სხვა ფუნდამენტურ ფაქტორებთან ერთად ფასების ზრდა დააჩქარა. დროთა განმავლობაში ეკონომიკური ზრდის შენელების და მიგრაციის ეფექტის ამოწურვის შედეგად ნორმალიზდა მოთხოვნის მხარე, რაც უძრავი ქონების ფასების დინამიკაზეც აისახა. წინა წლებთან შედარებით სახლის ფასების ზრდაც ეტაპობრივად ნორმალიზდა და 2025 წლის ივნისში, ლარში უძრავი ქონების ფასის ინდექსის წლიური ზრდა 4 პროცენტი იყო. 2024 წლის განმავლობაში პირველად ბაზარზე განხორციელებული ტრანზაქციების წილი საგრძნობლად გაიზარდა და 2025 წლის პირველ ნახევარში გაყიდვების თითქმის ნახევარი პირველად ბაზარზე ფიქსირდება, რასაც ბოლო წლებში გააქტიურებული მშენებლობებიც უწყობს ხელს. თუმცა, გასათვალისწინებელია ისიც, რომ ახალაშენებული ბინების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრის ტრანზაქციებში გარკვეული პერიოდის დაგვიანებით ხდება, შესაბამისად, პირველადი ბაზრის აქტივობა საჯარო რეესტრის ტრანზაქციებში გარკვეული ლაგით ისახება და წინა პერიოდებში განხორციელებულ გაყიდვებსაც მოიცავს. უძრავი ქონების ფასების განხილვისას მნიშვნელოვანია მიწოდების ფაქტორების განხილვაც, როგორებიცაა სამშენებლო ხარჯებისა და გაცემული ნებართვების დინამიკა. 2025 წლის ივნისში მშენებლობის ღირებულების ინდექსი წლიურად 6.1 პროცენტით გაიზარდა. აღნიშნული ზრდა წინა წლის შესაბამის მაჩვენებელს ჩამორჩება, რაც მიწოდების მხრიდან ფასებზე ნაკლები წნეხის არსებობაზე მიუთითებს. ამასთან, ბოლო წლების მანძილზე არსებული მშენებლობის ნებართვების დინამიკაც ხელს უწყობს მიწოდების მხარის სიძლიერეს.

უძრავი ქონების ბაზარი ძლიერი მიწოდებით ხასიათდება, თუმცა მშენებლობის ნებართვების გაცემის ტემპი შენელებულია. 2024 წელს მრავალბინიან სახლებზე გაცემული ნებართვების როგორც რაოდენობა, ისე მოცულობა 2023 წელთან შედარებით შემცირდა. თუმცა, აღნიშნული ძლიერი საბაზო ეფექტითაა გამოწვეული, რადგან 2023 წელს მრავალბინიან სახლებზე მკვეთრად გაიზარდა გაცემული ნებართვების როგორც რაოდენობა, ასევე მოცულობა. თბილისში კერძო საცხოვრებელი სახლების მშენებლობებზე გაცემული ნებართვებიც მცირედით შემცირებულია. უძრავი ქონების ქირის ფასი ეტაპობრივად მის გრძელვადიან ტრენდს დაუახლოვდა, რაც აღნიშნული ბაზრის ნორმალიზაციაზე მიუთითებს. 2022 წელს საგარეო ფაქტორებით გამოწვეული მიგრაციის ზრდის გამო უძრავი ქონების ქირის ფასი მკვეთრად გაიზარდა, თუმცა ამ ბაზარზე გარკვეული პერიოდის შემდეგ, მოლოდინების შესაბამისად, ქირაზე მოთხოვნის ეტაპობრივი შემცირება დაიწყო და ბინის ქირის ფასი ნორმალიზდა. ქირის ფასის შემცირება, თავის მხრივ, კაპიტალიზაციის ინდექსის შემცირებაში აისახა. ეს უკანასკნელი კი უძრავი ქონების, როგორც საინვესტიციო აქტივის, მიმზიდველობის საზომია. მიუხედავად ამისა, უძრავი ქონება კვლავ მიმზიდველ საინვესტიციო აქტივს წარმოადგენს, განსაკუთრებით იმ პირობებში, როდესაც დოლარის დეპოზიტის უკუგებასა და კაპიტალიზაციის ინდექსს შორის საპროცენტო დიფერენციალი დაახლოებით 6 პროცენტს შეადგენს.

ბათუმის უძრავი ქონების ბაზრის აქტივობა, წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით, მცირედით გაიზარდა. საჯარო რეესტრში დაფიქსირებული ტრანზაქციების მიხედვით, 2025 წლის პირველ ნახევარში ტრანზაქციების წლიური ზრდის დადებითი მაჩვენებელი დაფიქსირდა, თუმცა, გასათვალისწინებელია, რომ 2024 წელს საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვები 2023 წელთან შედარებით დაახლოებით 4 პროცენტით იყო შემცირებული. სავარაუდოა, რომ 2023-2024 წელს აღნიშნულ ბაზარზე აქტივობის შემცირება 2022 წლის ძლიერი საბაზო ეფექტით იყო გამოწვეული, რომელიც დიდწილად უძრავ ქონებაზე არარეზიდენტების მიერ გაზრდილი მოთხოვნიდან მომდინარეობდა. 2025 წლის ივნისის მდგომარეობით, ბათუმში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის დაახლოებით 40 პროცენტი არარეზიდენტების მიერ ფორმირდება, რაც საგარეო მოთხოვნის მიმართ მაღალ მოწყვლადობაზე მიუთითებს. ბათუმის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი მდგრადია და დადებითი დინამიკით ხასიათდება, რაც ფასების მზარდ გრძელვადიან ტრენდში გამოიხატება.

თბილისის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი სტაბილურობას ინარჩუნებს. საჯარო რეესტრში დაფიქსირებული ტრანზაქციების მიხედვით, კომერციული უძრავი ქონების გაყიდვები მდგრადია. აღსანიშნავია, რომ კომერციული უძრავი ქონებისა და ქირის ფასებზე მნიშვნელოვან დადებით გავლენას ახდენს ძლიერი ეკონომიკური აქტივობა. შესაბამისად, 2025 წლის მეორე კვარტალის მდგომარეობით, თბილისის კომერციული უძრავი ქონების ინდექსი სტაბილურობას ინარჩუნებს.

უძრავი ქონების ბაზრის მნიშვნელობისა და მაკროეკონომიკური შოკების მიმართ მისი მოწყვლადობის გათვალისწინებით, გაურკვევლობის ზრდისა და რისკიანობის ფონზე, უძრავი ქონების სექტორი მუდმივ მონიტორინგს საჭიროებს. საბანკო პორტფელში სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორებზე გაცემულ სესხებს მნიშვნელოვანი წილი უკავიათ, შესაბამისად, საბანკო სექტორი მოწყვლადია უძრავი ქონების სექტორის მიმართ. 2024 წლის განმავლობაში უძრავი ქონების დეველოპმენტის სექტორზე გაცემული სესხები მაღალი ზრდის ტემპით ხასიათდებოდა, თუმცა, მიმდინარე მდგომარეობით, ამ სექტორზე გაცემული სესხების ზრდა შედარებით დასტაბილურდა და 2025 წლის ივნისში 25 პროცენტს შეადგენდა. ამ სექტორის მნიშვნელობიდან გამომდინარე ეროვნული ბანკის მიერ შემუშავებულია პრინციპები, რომლითაც უნდა იხელმძღვანელონ ბანკებმა დაუსრულებელი/მშენებარე უძრავი ქონებისთვის იპოთეკური სესხის გაცემისა და დეველოპერული პროექტის დაფინანსების დროს. აქვე, აღსანიშნავია, რომ იპოთეკურ სესხებს მნიშვნელოვანი კონტრიბუცია აქვთ უძრავი ქონების სექტორზე გაცემულ სესხებში, თუმცა აღნიშნული ტიპის სესხები გრანულარული და ნაკლები რისკის მატარებელია. ამასთან, იპოთეკური სესხების ზრდის ტემპი სტაბილურია და სესხების ხარისხი კარგია.

უძრავი ქონების მოწყვლადობის ანალიზი

ზომიერი რისკ სცენარის პირობებში, სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტის (LTV) განაწილება მნიშვნელოვნად არ იცვლება, ხოლო მკაცრი სცენარის შემთხვევაში, 1.8 პროცენტამდე იზრდება იმ იპოთეკური სესხების წილი, რომელთა სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტი 100 პროცენტს აჭარბებს. ვალუტის ჭრილში, როგორც ზომიერი, ისე მკაცრი სტრესის შემთხვევაში, ეროვნული ვალუტით გაცემული იპოთეკური სესხებისთვის სესხის უზრუნველყოფის განაწილება, მნიშვნელოვნად არ იცვლება. ამასთან, მკაცრი სცენარის პირობებში, თუ ეროვნული ვალუტა აშშ დოლართან და ევროსთან მიმართებით 40 პროცენტით გაუფასურდება, ხოლო უძრავი ქონების ეროვნულ ვალუტაში გამოხატული ფასები 4 პროცენტით გაიზრდება, უცხოური ვალუტით გაცემული იპოთეკური სესხების დაახლოებით 8.7 პროცენტს სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტი 100 პროცენტზე მეტი ექნება, რაც საბაზო სცენართან შედარებით 7.9 პროცენტული პუნქტით მეტია. აღსანიშნავია, რომ ზომიერი რისკ სცენარის შემთხვევაში, საბაზო სცენართან შედარებით, უცხოური ვალუტით გაცემული იპოთეკური სესხების დაახლოებით 2 პროცენტი სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტის 100 პროცენტს გადააჭარბებს. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის მკვეთრმა შემცირებამ შესაძლოა ბანკების უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული პორტფელის ხარისხი გააუარესოს და სისტემური რისკების დაგროვებას შეუწყოს ხელი. ამასთან, უცხოური ვალუტით გაცემული სესხები შედარებით უფრო მაღალი რისკის შემცველია. აღნიშნული რისკის შესამცირებლად, საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა 2019 წლიდან სესხის უზრუნველყოფის მაქსიმალური კოეფიციენტი უცხოურ ვალუტაში გაცემული იპოთეკური სესხებისთვის 70 პროცენტის ოდენობით განსაზღვრა. აღსანიშნავია, რომ 2025 წლის თებერვალს ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტის სხდომაზე მიღებული გადაწყვეტილებით, სესხის უზრუნველყოფის მაქსიმალური კოეფიციენტი ეროვნული ვალუტით გაცემული იპოთეკური სესხებისთვის 90 პროცენტამდე გაიზარდა. ამასთან, იგივე დებულების პრინციპების მიხედვით, დაგირავებული უძრავი ქონება რისკებისგან დაცვის მხოლოდ დამატებითი რგოლია და სესხის გასტუმრების მთავარ წინაპირობას მსესხებლის გადახდისუნარიანობა წარმოადგენს,"- ნათქვამია სებ-ის მიერ გამოქვეყნებულ დოკუმენტში.